深圳雙拼房最新政策現(xiàn)狀 一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格

• 黃江 2023年7月16日 來源：新浪 508 27
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多名深圳房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，推進(jìn)“雙證合一”，將釋放一定的購買力，“雙拼房”交易調(diào)整后也有望實(shí)現(xiàn)價(jià)值回歸。不過，由于“雙拼房”整體份額較小，對(duì)市場(chǎng)的影響有限。

深圳雙拼房最新政策現(xiàn)狀

“雙拼房”是發(fā)展商為規(guī)避“70/90”政策的對(duì)策。因?yàn)楹芏嗫蛻粜枰髴粜?，開發(fā)商就把兩套房按一套房來設(shè)計(jì)開發(fā)，但兩個(gè)房產(chǎn)證。

2010年4月，“限購令”首次在北京執(zhí)行并推廣至全國，深圳在當(dāng)年9月跟進(jìn)實(shí)施。“雙拼房”因?yàn)檎加脙蓚€(gè)購房名額，在限購背景下流通遇阻，廣州、長沙、深圳等城市的“雙拼房”業(yè)主曾多次呼吁推進(jìn)“雙證合一”。

多名深圳房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，推進(jìn)“雙證合一”，將釋放一定的購買力，“雙拼房”交易調(diào)整后也有望實(shí)現(xiàn)價(jià)值回歸。不過，由于“雙拼房”整體份額較小，對(duì)市場(chǎng)的影響有限。

一名業(yè)內(nèi)人士表示，由于業(yè)務(wù)量大且辦理流程尚未清晰，再加上交易需耗費(fèi)一定時(shí)間，短期內(nèi)成交不會(huì)有大的波動(dòng)，“雙證合一”對(duì)市場(chǎng)的影響預(yù)計(jì)在8月中下旬顯現(xiàn)。

6月份商品住宅銷售價(jià)格

國家統(tǒng)計(jì)局7月15日公布的數(shù)據(jù)顯示，6月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)減少，各線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平或略降、二手住宅環(huán)比下降;各線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比有漲有降、二手住宅同比下降。

6月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.1%轉(zhuǎn)為持平;二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平;三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%。一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.7%，降幅比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn);二三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比均下降0.4%，降幅比上月分別擴(kuò)大0.1個(gè)和0.2個(gè)百分點(diǎn)。新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有31個(gè)和7個(gè)，比上月分別減少15個(gè)和8個(gè)。

新建商品住宅銷售價(jià)格與上月相比上漲較多的城市有長春上漲0.5%，上海、杭州、海口、銀川、襄陽上漲0.4%。二手住宅方面，與上月相比，贛州上漲0.3%，成都、西寧、三亞上漲0.2%?？梢园l(fā)現(xiàn)，住宅銷售價(jià)格依然上漲的城市不再集中在一線等熱點(diǎn)城市。

中國商品房銷售面積約13億平方米

今年全年中國商品房銷售面積約13億平方米，未來兩年，商品住宅年均銷售面積大致在10億平方米至12億平方米區(qū)間，市場(chǎng)仍有機(jī)會(huì)。

中指研究院當(dāng)日發(fā)布《2023上半年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)&下半年趨勢(shì)展望》。報(bào)告認(rèn)為，當(dāng)前購房者置業(yè)情緒仍受多個(gè)因素影響，其中居民收入預(yù)期偏弱、房價(jià)下跌預(yù)期較強(qiáng)、購房者對(duì)期房爛尾的擔(dān)心等依然是關(guān)鍵，這些因素能否好轉(zhuǎn)以及政策托底力度大小直接影響著下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。

今年上半年，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)先升后降，重點(diǎn)100城新房累計(jì)銷售同比增長11%。值得注意的是，進(jìn)入二季度后，市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)能進(jìn)一步減弱，6月商品住宅周均成交規(guī)模降至2月以來低位?？傮w而言，報(bào)告認(rèn)為，今年全年宏觀經(jīng)濟(jì)料穩(wěn)步恢復(fù)，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)仍有波折，預(yù)計(jì)今年全年中國商品房銷售面積降至約13億平方米。2021年和2022年這一數(shù)據(jù)分別為近18億平方米和13.58億平方米。

2023年是“十四五”規(guī)劃中承上啟下的關(guān)鍵一年?；仡櫋笆奈濉鼻鞍氤?，2021年至2023年5月，中國商品住宅銷售面積合計(jì)約31億平方米，占該機(jī)構(gòu)此前對(duì)“十四五”商品住宅銷售面積預(yù)測(cè)總量的約50%。

經(jīng)歷前兩年的較大起落后，黃預(yù)計(jì)“十四五”后半程，市場(chǎng)將逐漸回歸常態(tài)，未來兩年商品住宅年均銷售規(guī)模或降至12億平方米以下。

根據(jù)中研普華研究院《2023-2028年中國商品房行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查及投資策略咨詢報(bào)告》顯示：

中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局宣布，對(duì)2022年11月份發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱“金融16條”)中有關(guān)政策有適用期限的，將適用期限統(tǒng)一延長至2024年12月31日，其他不涉及適用期限的政策長期有效。

政策“續(xù)期”為房地產(chǎn)恢復(fù)注入確定性

政策適用期限延長主要涉及兩方面內(nèi)容，一是延長房企開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資展期，可不調(diào)整貸款分類;二是向?qū)ｍ?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類，新發(fā)放配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員予以免責(zé)。與之前的“金融16條”相關(guān)政策規(guī)定期限相比，均延長了一年半時(shí)間。

在三季度房企償債高峰到來之前，管理部門及時(shí)推出“續(xù)力”舉措，針對(duì)性很強(qiáng)，有助于遏制房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散，加快風(fēng)險(xiǎn)出清進(jìn)程，促進(jìn)市場(chǎng)企穩(wěn)。

一方面，金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)存量融資展期，可為保交樓提供有力支持。

經(jīng)過近一年的協(xié)調(diào)努力，項(xiàng)目交付量持續(xù)上升，這是積極信號(hào)。但項(xiàng)目停工、樓盤交付延期乃至爛尾，背后往往是巨量資金、錯(cuò)綜復(fù)雜的債務(wù)關(guān)系，牽一發(fā)動(dòng)全身，解決起來并不容易。因此，需要保持政策穩(wěn)定，以便緩解壓力，化解問題。

延長上述兩項(xiàng)金融政策適用期限，可進(jìn)一步打消金融機(jī)構(gòu)的顧慮，改變其“不敢不愿”向部分出險(xiǎn)房企貸款的情況，鼓勵(lì)其繼續(xù)向?qū)ｍ?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放配套融資，確保出險(xiǎn)項(xiàng)目?？顚９?，順利建設(shè)施工，順利完成交付。

另一方面，可進(jìn)一步引導(dǎo)增量資金入場(chǎng)，幫助房地產(chǎn)企業(yè)恢復(fù)“造血”功能，防止行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)散。

當(dāng)前，銷售市場(chǎng)下行，若融資渠道再遇阻，很可能形成“兩頭堵”的流動(dòng)性緊張局面，進(jìn)而導(dǎo)致出險(xiǎn)面擴(kuò)大。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前房企債券存量余額約2.9萬億元，一年內(nèi)到期余額為9277.4億元，今年7月份、9月份到期債券余額均超900億元。面對(duì)三季度償債高峰，亟須增量資金入場(chǎng)，構(gòu)建起新的資金供需平衡。

延長上述兩項(xiàng)金融政策適用期限，可以為增量入場(chǎng)資金添加“融資安全回收”的確定性系數(shù)，減緩金融機(jī)構(gòu)、承接交付企業(yè)等各方主體的資金壓力，引導(dǎo)其在保交付上投入更多資金，進(jìn)一步提升專項(xiàng)借款配套融資的落地效果。更重要的是，有融資性現(xiàn)金流入，可為相關(guān)房企預(yù)留更多調(diào)整空間，助其保證順利交付，提升品牌信用度，進(jìn)而恢復(fù)“造血”能力，維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

當(dāng)然，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)化出清，不是一朝一夕能夠完成的，仍需加強(qiáng)政策協(xié)調(diào)，促進(jìn)市場(chǎng)力量各顯其能，盡快完成重整。希望政策之手和市場(chǎng)之手協(xié)調(diào)發(fā)力，助力“保交樓”快速落地，修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升。

2022年以來，特別是今年上半年房地產(chǎn)金融數(shù)據(jù)發(fā)生了明顯的改變。比如，新增人民幣貸款中房地產(chǎn)貸款占比，從最高峰的46%下降到2022年的3.4%，今年一季度為6.3%;比如，2022年以來，居民戶貸款(約80%的部分與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián))在新增貸款中占比在16%-19%，今年上半年為18%，遠(yuǎn)低于2015年到2021年30%-40%的比例;2022年以來，開發(fā)商到位資金中銀行貸款占比6.4%，遠(yuǎn)低于2015-2021年9.6%的均值。

在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，著意告別舊發(fā)展模式，以及央行強(qiáng)調(diào)的“供求關(guān)系深刻變化”的當(dāng)下，上述房地產(chǎn)相關(guān)貸款占比下降，可能就是趨勢(shì)性的，而不是周期性的。再加上，風(fēng)險(xiǎn)出清也是必然趨勢(shì)，意味著行業(yè)快速發(fā)展(特別是高周轉(zhuǎn)時(shí)期)過度占用金融資源的局面改觀。因此，房地產(chǎn)長期過熱階段陸續(xù)出臺(tái)的政策，比如對(duì)流入房地產(chǎn)的貸款實(shí)施規(guī)模和比例“雙控”，推行貸款集中度管理，嚴(yán)格實(shí)施差別化信貸政策等，其意義和必要性或許下降了。

同時(shí)，近期商品房市場(chǎng)進(jìn)一步下滑，1-5月全國商品房銷售面積創(chuàng)下2015年以來8年新低。而且，在供需兩方預(yù)期均明顯、持續(xù)走弱的帶動(dòng)下，商品房成交量價(jià)進(jìn)入相互拖累的下行通道。一方面，這會(huì)導(dǎo)致銀行業(yè)整體資產(chǎn)質(zhì)量下行，因?yàn)榉康禺a(chǎn)直接關(guān)聯(lián)40%的銀行貸款。而且，由于抵押物價(jià)值持續(xù)下行，導(dǎo)致基于地產(chǎn)抵押的信用活動(dòng)收縮，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資和消費(fèi)造成沖擊;另一方面，商品房成交量價(jià)下跌，也給保交樓、保民生、保穩(wěn)定造成掣肘。

因此，央行此番表態(tài)，目的是向市場(chǎng)傳達(dá)一種信號(hào)，即金融管理部門不會(huì)容忍房地產(chǎn)無序下行，不會(huì)容忍資產(chǎn)價(jià)格過快下跌引發(fā)的連鎖反應(yīng)。同時(shí)，央行將基于房地產(chǎn)新發(fā)展階段、新的供求形勢(shì)，對(duì)過去過熱時(shí)期布局的一攬子政策做評(píng)估和調(diào)整，其目的一方面是適度恢復(fù)金融支持，恢復(fù)房地產(chǎn)在激活信用活動(dòng)方面的“金融加速器”效應(yīng)，從而對(duì)沖行業(yè)無序下行。另一方面，金融資源支持盤活存量，助力保交樓、保民生、保穩(wěn)定，助力行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

《2023-2028年中國商品房行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查及投資策略咨詢報(bào)告》由中研普華研究院撰寫，本報(bào)告對(duì)該行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)發(fā)展變化等進(jìn)行了分析，重點(diǎn)分析了行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對(duì)行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢(shì)預(yù)測(cè)等等。報(bào)告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動(dòng)態(tài)，對(duì)行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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