央行：新發(fā)放住房貸款加權(quán)平均利率4.18% 預(yù)計(jì)未來(lái)10年房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步上升

• 劉明月 2023年7月14日 來(lái)源：央行 433 22
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人民銀行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)7月14日在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，上半年，人民銀行推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本穩(wěn)中有降，新發(fā)放企業(yè)貸款加權(quán)平均利率3.96%，比上半年同期低25個(gè)基點(diǎn);新發(fā)放住房貸款加權(quán)平均利率4.18%，比上年同期低107個(gè)基點(diǎn)。

央行：新發(fā)放住房貸款加權(quán)平均利率4.18%?

人民銀行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)7月14日在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，上半年，人民銀行推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本穩(wěn)中有降，新發(fā)放企業(yè)貸款加權(quán)平均利率3.96%，比上半年同期低25個(gè)基點(diǎn);新發(fā)放住房貸款加權(quán)平均利率4.18%，比上年同期低107個(gè)基點(diǎn)。

6月20日，1年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)下降10個(gè)基點(diǎn)至3.55%，5年期以上LPR下降10個(gè)基點(diǎn)至4.2%。由于目前99%的房貸利率與5年期以上LPR掛鉤，所以這意味著房貸利率將再次下降。此次房貸利率下降，涉及面更廣、涉及群體更多。與此前新發(fā)放、首套房貸款利率下降不同的是，本次房貸利率下降涵蓋新發(fā)放貸款、存量貸款，以及首套房貸款、二套房貸款。

去年以來(lái)，首套房貸款利率經(jīng)歷了多次優(yōu)化與調(diào)整，旨在更好滿足剛性需求、改善消費(fèi)支出能力，但相關(guān)政策并未涉及二套房貸款、存量貸款。5年期以上LPR下降后，二套房、存量房貸款利率也將隨之下降10個(gè)基點(diǎn)，前者最低降至4.8%。

今年以來(lái)，加入首套房貸款利率下調(diào)隊(duì)伍的城市持續(xù)增加，太原、金華、鄭州、珠海、石家莊、沈陽(yáng)、衢州等40多個(gè)城市調(diào)整首套房貸款利率下限至4%以下。

4月份以來(lái)，南平、馬鞍山、衢州、駐馬店、沈陽(yáng)等多個(gè)城市首套房貸款利率降低。其中，部分城市的首套房貸款利率年內(nèi)已經(jīng)多次下調(diào)。例如，今年沈陽(yáng)首套房貸款利率下調(diào)兩次，先從4.1%降至3.9%，近期調(diào)整后進(jìn)一步降至3.8%。

熱點(diǎn)二線城市中，南京、鄭州、重慶、武漢、杭州、合肥等城市出現(xiàn)了銀行房貸業(yè)務(wù)收緊的現(xiàn)象：部分銀行暫停了二手房貸款業(yè)務(wù)，甚至有銀行暫停受理新房房貸業(yè)務(wù)。多位銀行業(yè)內(nèi)人士表示，銀行暫停房貸業(yè)務(wù)主要和貸款額度收緊等有關(guān)。

住房貸款行業(yè)中，業(yè)內(nèi)專家分析稱，作為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，LPR保持不變是立足于宏觀經(jīng)濟(jì)整體平穩(wěn)發(fā)展的角度，是貨幣政策保持穩(wěn)健的表現(xiàn)，而房貸利率上浮，反映出監(jiān)管對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定向調(diào)控，反映出未來(lái)樓市降低居民購(gòu)房杠桿、防范居民住房金融風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)控趨勢(shì)。

央行與銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，給金融機(jī)構(gòu)劃定了房地產(chǎn)貸款占比上限和個(gè)人住房貸款占比上限“兩道紅線”，規(guī)定工農(nóng)中建交、國(guó)開(kāi)行和郵儲(chǔ)等大型銀行，房地產(chǎn)貸款占比上限是40%，個(gè)人住房貸款占比上限為32.5%;城市商業(yè)銀行等小型銀行的貸款上限則分別為22.5%、17.5%。因此，銀行對(duì)房地產(chǎn)的貸款和對(duì)個(gè)人的住房貸款都被設(shè)置了上限，需通過(guò)加息、延長(zhǎng)貸款周期甚至停貸的方式，調(diào)劑上限壓力。

2023年第一季度，中央層面在堅(jiān)持“房住不炒”的政策底線基礎(chǔ)上，不斷推出新的積極性房地產(chǎn)政策措施，來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式：

一是：多次重申房地產(chǎn)行業(yè)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)地位。

二是：建立和落實(shí)首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制，在全國(guó)范圍內(nèi)推行不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”服務(wù)，大力支持居民剛性和改善性住房需求。三是：落實(shí)好房地產(chǎn)“金融16條”，保持房企信貸、債券等融資渠道穩(wěn)定，支持房企合理融資需求。

從住房銷售價(jià)格的同比情況來(lái)看，2023年第一季度末，70城新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降1.35%，二手住宅銷售價(jià)格同比下降了2.95%，同比降幅較2022年末分別收窄0.94和0.81個(gè)百分點(diǎn)。

目前，個(gè)人住房貸款余額規(guī)模為38.94萬(wàn)億元，但同比增速已下滑至0.3%;個(gè)人住房金融服務(wù)繼續(xù)優(yōu)化，個(gè)人住房貸款的平均放款周期縮短至三周，21個(gè)樣本城市的首套房貸利率已步入“3”時(shí)代。

預(yù)計(jì)未來(lái)10年房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步上升

目前房地產(chǎn)行業(yè)處于飽和狀態(tài)，但在國(guó)家近兩年連續(xù)頒發(fā)二胎、三胎政策，未來(lái)人們住房面積需求會(huì)不斷增大。隨著“房住不炒”政策初見(jiàn)成效，市場(chǎng)降溫明顯。開(kāi)年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策持續(xù)收緊。房住不炒下，這一趨勢(shì)還在繼續(xù)。

未來(lái)10年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)仍將有望保持穩(wěn)步發(fā)展，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步上升。城鎮(zhèn)化已成為整個(gè)中國(guó)未來(lái)發(fā)展的必然趨勢(shì)，到2030年我國(guó)住房貸款要達(dá)到70%，未來(lái)近20年還將有約3億人由農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市。

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