廣州9月二手住宅成交面積85.6萬平方米 環(huán)比增長4.1% 2023二手房市場調(diào)研

• 黃文玉 2023年10月8日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 58安居客房產(chǎn)研究院 399 19
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二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產(chǎn)。它是相對開發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易三級市場的俗稱。

二手房行業(yè)市場現(xiàn)狀調(diào)研分析

2023年10月7日，廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2023年9月(統(tǒng)計周期為2023年8月26日-2023年9月25日)，廣州市二手住宅整體(中介促成+自行交易)網(wǎng)簽宗數(shù)和面積分別為8544宗和85.60萬平方米，環(huán)比增長4.76%和4.10%，同比增長18.14%和19.37%。

二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產(chǎn)。它是相對開發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易三級市場的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟適用房、限價房。

二手房市場又稱存量房地產(chǎn)市場。是指使用者之間、經(jīng)營者之間、以及相互之間的交易行為。二、三級房地產(chǎn)市場是一級房地產(chǎn)市場的延伸和擴大，起促進市場繁榮的作用。二手房市場在我國起步較晚，但發(fā)展迅速。隨著我國二手房市場的逐漸放開，進入市場的二手房數(shù)量不斷增加，二手房交易規(guī)模也不斷擴大。

數(shù)據(jù)顯示，截止至2021年11月，深圳網(wǎng)簽二手房套數(shù)4.07萬套，同比下滑57.28%;上海網(wǎng)簽二手房套數(shù)27.18萬套，同比下滑7.66%;廣州網(wǎng)簽二手房套數(shù)10.86萬套，同比下滑1.23%;北京網(wǎng)簽二手房套數(shù)19.1萬套，同比增長14.7%，成為一線城市中唯一一個網(wǎng)簽量明顯上漲的城市。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國二手房行業(yè)發(fā)展分析與投資前景預(yù)測報告》顯示：

2021年12月，全國二手房成交周期為57天，已連續(xù)9個月環(huán)比上漲，創(chuàng)下去年5月份以來新高，但近三個月保持在5%上下，相較前期有一定幅度的收窄。從各區(qū)域看，2021年平均成交周期最短的依舊是華南地區(qū)，為37.39天，同比上漲1%;而成交周期向來最長的中西部為51.44天，同比上漲4%;華東地區(qū)成交周期45.1天，同比上漲4%;華北東北地區(qū)成交周期為44.84天，成為唯一一個成交周期同比下滑的區(qū)域。

2021年，華北東北地區(qū)價格出現(xiàn)明顯波動下滑態(tài)勢，掛牌均價為14370元/平米，同比下滑1.75%;華東地區(qū)掛牌均價為18802元/平米，同比增幅6.31%;華南地區(qū)掛牌均價為23122元/平米，同比增幅7.2%;中西部地區(qū)掛牌均價為10989元/平米，同比增幅3.28%。

二手房交易相對復(fù)雜，涉及的相關(guān)政策較多，其市場體系也處于進一步發(fā)育與完善階段，再加上二手房本身又具有不同于新開發(fā)房地產(chǎn)商品的許多特征，使二手房交易環(huán)節(jié)更多、程序更加復(fù)雜，風(fēng)險也較大。同時，二手房市場作為房地產(chǎn)市場的重要組成部分，又有房地產(chǎn)市場的許多共性。二手房市場的交易，必須緊緊依托房地產(chǎn)整體市場，關(guān)注和掌握房地產(chǎn)市場的行情和大勢，在準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場走勢的情況下，充分運用二手房交易的方法和策略，才能有效駕馭二手房市場交易。

2021年2月，經(jīng)深圳市政府同意，深圳市建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制。2021年3月22日，成都市出臺《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下稱《通知》)。根據(jù)《通知》，成都將建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制。

房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)業(yè)進行社會再生產(chǎn)的基本條件，并可帶動建筑業(yè)、建材工業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)市場通過市場機制，及時實現(xiàn)房地產(chǎn)的價值和使用價值，可提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟效益，促進房地產(chǎn)資源的有效配置和房產(chǎn)建設(shè)資金的良性循環(huán)。房產(chǎn)市場能引導(dǎo)居民消費結(jié)構(gòu)合理化，有利于改善居住條件，提高居民的居住水平。因此，房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)市場體系中最有代表性，也是最重要的部分，處于主體地位。

調(diào)查顯示，認為二手房“價格更實惠，剛好可以接受”的調(diào)查者最多，占43.8%，可見價格仍然是眾多購房者考慮最多的因素。其次是認為“帶裝修，即搬即住”，也占到了32.5%，這部分群體中許多人是第一次置業(yè)，同時也是資金比較緊張的購房者，他們都希望買來的二手房馬上入住，省去裝修的麻煩，也減少裝修成本。選擇“二手房無期房風(fēng)險”的占12.5%，這部分調(diào)查者認為新建商品房存在著許多不確定因素，特別是期房，有些甚至產(chǎn)權(quán)證都辦不下來。而購買二手房就不存在這個問題，一手交錢，一手交房，況且房子也都是現(xiàn)成的，清清楚楚，免受欺騙。在調(diào)查中，仍有11.3%的人選擇“該地段沒有合適的商品房”，所以只好選個二手房替代。這部分人大部分是居住在老城區(qū)的市民，因為有較強烈的區(qū)域情結(jié)，舍不得離開生活多年的環(huán)境，卻又苦于買不到合適的商品房，只好李代桃僵。

在2022年“十一”期間實探濟南樓市發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)囟鄠€大型樓盤客戶到訪和成交量增長明顯。其中，雪山萬科城、銀豐玖璽城等多個樓盤7天客戶到訪量破千。據(jù)介紹，“十一”黃金周期間，該樓盤實際成交量超過200套。數(shù)據(jù)顯示，2022年國慶節(jié)期間濟南的網(wǎng)簽量比2021年同期上漲約50%?！啊弧S金周期間，濟南樓市延續(xù)了9月16日限購政策調(diào)整后的熱度。”除了政策顯效外，各大房企借助政策紅利加大促銷力度，也讓濟南樓市出現(xiàn)“回暖”勢頭。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2023年3月26日，北京地區(qū)3月二手住宅成交量達到16391套。預(yù)計3月二手房成交量將達2萬套。其中，3月20日至3月26日一周成交量達到4626套，這已是北京二手房成交量連續(xù)5周在4000套以上。2022年12月，北京二手房成交量為8773套。目前的成交量相比2022年12月，已經(jīng)出現(xiàn)了明顯反彈?？梢哉f，2023年，北京樓市已經(jīng)出現(xiàn)了“小陽春”。但從最近一段時間看，市場成交量有所放緩，繼續(xù)沖高趨勢沒有出現(xiàn)。

據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的官方數(shù)據(jù)，南京(2023年8月14日-8月20日)二手房交易量為1527套，環(huán)比多賣了8套，漲幅為0.5%，其中主城的成交量為1435套。我愛我家南京研究院相關(guān)人士指出，從成交走勢來看，8月份以來南京二手房交易量出現(xiàn)了兩連漲的市場行情，盡管漲幅均較小，不過顯示出市場成交有觸底反彈的跡象。需要指出的是，該數(shù)據(jù)為南京二手房市場的過戶量，因此存在一定的滯后性，并不能完全反映市場行情，同時，南京二手房交易上升的速度也相對較慢，整體量能提升有限。

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