多銀行明確存量首套房貸利率調整實施細則 2023住房貸款行業(yè)市場分析

• 吳澳燕 2023年9月9日 來源：北京商報 710 42
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日前，工、農、中、建、交和郵儲銀行、中信銀行等相繼發(fā)布存量首套個人住房貸款利率調整的公告，明確存量個人住房貸款利率調整的條件和規(guī)則。各銀行發(fā)布的內容雖有差異，但總體思路相似。

兩部門發(fā)文引導降低存量首套住房貸款利率

中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局31日發(fā)布通知，引導商業(yè)性個人住房貸款借貸雙方有序調整優(yōu)化資產負債，降低存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率。兩部門當日宣布，統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限，二套住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。

根據(jù)通知，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向金融機構提出申請，由該金融機構新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款或協(xié)商變更合同約定的利率水平。新發(fā)放貸款或變更后的貸款合同利率水平由金融機構與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場報價利率(LPR)上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

多銀行明確存量首套房貸利率調整實施細則

9月7日，工、農、中、建、交和郵儲銀行、中信銀行等相繼發(fā)布存量首套個人住房貸款利率調整的公告，明確存量個人住房貸款利率調整的條件和規(guī)則。各銀行發(fā)布的內容雖有差異，但總體思路相似。

從調整范圍來看，各銀行明確“須為首套個人住房貸款”，包括個人住房貸款發(fā)放時套數(shù)性質為首套住房貸款;個人住房貸款發(fā)放時套數(shù)性質為二套住房貸款及以上，但當前已符合所在城市首套住房貸款政策。對于符合條件的存量首套住房貸款，客戶無需提交申請，銀行將統(tǒng)一通過批量調整的方式進行調整。對于符合條件的存量二套房及以上貸款，由客戶向銀行主動申請利率調整，并提供佐證材料，經銀行審批通過后按照批量或單筆的方式進行調整。

招聯(lián)首席研究員董希淼表示，據(jù)測算，此次存量首套房貸利率調整將惠及約4000萬戶、上億居民。從幅度看，此次存量首套房貸利率調整，平均降幅約為80基點。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設房貸利率降至4.3%，可節(jié)約借款人還款支出每年超過5000元。

根據(jù)中研普華產業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年中國住房貸款行業(yè)市場深度調研及投資策略預測報告》顯示：

住房貸款是銀行及其他金融機構向房屋購買者提供的任何形式的購房貸款支持，通常以所購房屋作為抵押。按貸款款項來源分為公積金貸款和商業(yè)貸款兩種。按還款方式又分為等額本息還款方式和等額本金還款方式兩種。住房貸款的利率以銀行同期基準利率為基礎，不同銀行的貸款利率略有上浮。

2022年，全國住房公積金各項業(yè)務運行平穩(wěn)，住房公積金繳存額31935.05億元，發(fā)放個人住房貸款247.75萬筆、11841.85億元。截至2022年底，個人住房貸款率達78.94%。

上半年，全國房地產開發(fā)投資58550億元，同比下降7.9%;其中，住宅投資44439億元，下降7.3%。商品房銷售面積59515萬平方米，同比下降5.3%，其中住宅銷售面積下降2.8%。商品房銷售額63092億元，增長1.1%，其中住宅銷售額增長3.7%。

個人住房貸款發(fā)放和同期商品房銷售規(guī)模直接相關，還款則是來自于借款人的收入或者其他資產的配置調整。今年上半年，個人住房貸款累計發(fā)放3.5萬億元，較去年同期多發(fā)放超過5100億元，對住房銷售支持力度明顯加大。

2023住房貸款行業(yè)市場分析

隨著各地“認房不認貸”政策落地，房地產市場正迎來“暖秋”。9月7日，在交易活躍的同時，多家銀行也開始執(zhí)行新政，北京、上海、廣州、深圳四地銀行人士透露，目前已完全按照上級部門政策要求執(zhí)行“認房不認貸”政策，在當?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。在分析人士看來，在“認房不認貸”之后，不排除所有房貸利率加點會逐漸減少，而且部分區(qū)域的限購政策也有可能微調。

值得關注的是，“認房不認貸”落地執(zhí)行后，由于政策的不同，各地還存在一些貸款限制，以北京地區(qū)為例，普通住宅和非普通住宅的實際貸款金額就存在差異。

由于首套房貸首付比例、利率顯著低于二套房貸，疊加退稅優(yōu)惠，這將有助于降低居民住房消費負擔，更好地滿足居民剛性和改善性住房消費需求，進一步提振居民住房消費意愿。

隨著各地房地產調控政策優(yōu)化落地的節(jié)奏將進一步加快、優(yōu)化調整力度將進一步加大，接下來政策維度有望向限購、限貸、限售、限價寬松，并結合購房鼓勵政策、降低交易稅費等多方向，以及向熱點一二線城市延伸、擴圍。

本研究咨詢報告由中研普華咨詢公司領銜撰寫，在大量周密的市場調研基礎上，主要依據(jù)了國家統(tǒng)計局、國家商務部、國家發(fā)改委、國家經濟信息中心、國務院發(fā)展研究中心、全國商業(yè)信息中心、中國經濟景氣監(jiān)測中心、中國行業(yè)研究網(wǎng)、全國及海外多種相關報刊雜志的基礎信息以及專業(yè)研究單位等公布和提供的大量資料。

更多行業(yè)詳情請點擊中研普華產業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年中國住房貸款行業(yè)市場深度調研及投資策略預測報告》。

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