深圳、廣州兩成首付政策落地? “認(rèn)房不認(rèn)貸”怎么惠及購房者?

• 曾燕 2023年9月6日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 968 61
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針對萬科、保利等相關(guān)住宅項目在深圳、廣州開始執(zhí)行兩成首付的消息，從開發(fā)商及銷售渠道處獲悉，目前深圳、廣州兩地還沒有銀行落地兩成首付相關(guān)事宜，相關(guān)“兩成首付”宣傳為營銷手段，相關(guān)政策需以當(dāng)?shù)劂y行政策為準(zhǔn)。

深圳、廣州兩成首付政策落地?開發(fā)商回應(yīng)：相關(guān)“兩成首付”宣傳為營銷手段

針對萬科、保利等相關(guān)住宅項目在深圳、廣州開始執(zhí)行兩成首付的消息，從開發(fā)商及銷售渠道處獲悉，目前深圳、廣州兩地還沒有銀行落地兩成首付相關(guān)事宜，相關(guān)“兩成首付”宣傳為營銷手段，相關(guān)政策需以當(dāng)?shù)劂y行政策為準(zhǔn)。

事關(guān)購房 廣州、深圳同日官宣

8月30日上午，廣州市政府官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》。其中提到，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

廣州市住建局表示，政策執(zhí)行時點以《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部中國人民銀行金融監(jiān)管總局關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》(建房〔2023〕52號)印發(fā)時間2023年8月18日為界。2023年8月18日0：00前簽訂個人住房貸款合同的，按原政策執(zhí)行。2023年8月18日0：00后簽訂個人住房貸款合同的，按新政策執(zhí)行。

8月30日晚，深圳市住房和建設(shè)局、中國人民銀行深圳市分行、國家金融監(jiān)督管理總局深圳監(jiān)管局也發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》。其中提到，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時，家庭成員在深圳市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。通知自2023年8月31日起施行。

超一線城市“北上廣深”中，廣州、深圳的房貸政策同一天宣布要“動”了。據(jù)相關(guān)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，北京、上海、西安、廈門等十余個重點一二線城市仍執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”。

有研究機(jī)構(gòu)梳理，此前在“認(rèn)房又認(rèn)貸”條件下，北京、上海、廣州、深圳普通住宅二套房首付比例分別為80%、70%、70%、70%，比首套首付高出40%~45%，房貸利率差最高達(dá)到了70BP。

若上述城市均實施“認(rèn)房不認(rèn)貸”，二套房首付比例可從73%(北上廣深平均數(shù)據(jù)，以下同)降至33%。

按600萬總價的房源計算，首付款將從435萬元降至195萬元，可以降低55%的資金支付壓力。房貸利率從5.03%降至4.50%。

按一線城市二套房平均貸款本金405萬元計算，月供額將從21816元降至20521元，即減少1295元/月，30年累計減少47萬元。(注：認(rèn)房不認(rèn)貸后，只要名下廣州無房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。)

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院出版的《2022-2027年住房貸款行業(yè)競爭格局及“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略研究報告》統(tǒng)計分析顯示：

8月25日，住建部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局三部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，明確“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策作為政策工具，具體是否實施，將由各城市自行決定。

什么是“認(rèn)房”，什么又是“認(rèn)貸”? “認(rèn)房不認(rèn)貸”怎么惠及購房者?

“認(rèn)房”或“認(rèn)貸”是銀行在發(fā)放住房按揭貸款時認(rèn)定是否是首套房的參考標(biāo)準(zhǔn)。

“認(rèn)房”是指銀行在發(fā)放房貸時，參考購房家庭在當(dāng)?shù)孛聦嶋H擁有住房套數(shù);“認(rèn)貸”是指銀行會根據(jù)擬購房人家庭在全國范圍內(nèi)是否有住房貸款記錄(包括公積金貸款和商業(yè)貸款)來確定貸款比例。

其中最為嚴(yán)格的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)就是“認(rèn)房又認(rèn)貸”(“雙認(rèn)”)，也就是不僅要看購房家庭名下是否有房，還看購房家庭是否在全國有過貸款記錄，一旦有房或有貸款記錄，都算作二套房。

而按照三部門《通知》所明確的內(nèi)容，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。這就是官方認(rèn)定的“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

相關(guān)研究員指出，在“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策落地城市，將以家庭為單位，包括借款人、配偶及未成年子女在內(nèi)，只要在當(dāng)?shù)貨]有住房，即使有貸款記錄，購房時可按首套來執(zhí)行貸款政策，享受首付比例和利率優(yōu)惠。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”讓買房更便宜

目前在全國各城市購買首套住房都享有一系列優(yōu)惠政策，首套房的首付比例、房貸利率等都明顯低于二套房。

簡言之，如果被認(rèn)定為首套房，購房門檻將大幅下降，反之則明顯上升。

這對置換家庭帶來利好。福州有市民稱，生育后想換大房子，之前看中的一套220萬元的住房，按照現(xiàn)在政策，首付40%，要88萬元，如果能‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’，首付30%，首付可少付22萬元。

首套房貸款利率也可以降低。有機(jī)構(gòu)監(jiān)測顯示，2023年7月份，百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%。以天津為例，100萬貸款25年在“認(rèn)房不用認(rèn)貸”情形下產(chǎn)生的利息比“認(rèn)房認(rèn)貸”情形下節(jié)省16.8萬元。

同時，根據(jù)日前財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的公告，在2024年1月1日至2025年12月31日期間，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)，在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅，予以退稅優(yōu)惠，即“換房可退個稅”。

這意味著，對于大部分城市來說，換房可以節(jié)省3至5萬元稅費，北京等城市部分房源能節(jié)省更多稅費。當(dāng)然，交易房屋情況、個稅征收情況不同，要具體分析。

7月24日，中共中央政治局召開會議指出，要切實防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

為適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，近期，多地多部門密集發(fā)文，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，更好滿足居民剛性和改善性住房需求的同時，也將對擴(kuò)大消費、拉動投資、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生有利影響。

8月30日，廣東省廣州市、深圳市先后宣布執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。9月1日，上海市、北京市也先后宣布執(zhí)行該政策。

8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布通知，首套、二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%、30%。同時，降低存量首套住房貸款利率。

專家指出，近段時間多地多部門密集發(fā)文，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，釋放出促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的積極信號。

落地城市 取消首套房貸利率下限城市有哪些？?22個城市階段性取消首套房貸利率下限?

落地城市 取消首套房貸利率下限以廣東和湖北的城市居多?

根據(jù)梳理央行各地分支行發(fā)布的信息發(fā)現(xiàn)，目前全國有22個城市處于取消下限的狀態(tài)，包括：廣東的惠州、韶關(guān)、肇慶、中山、珠海、江門、云浮、湛江、清遠(yuǎn)、汕頭;黑龍江省的牡丹江市;遼寧的本溪;安徽的安慶、蚌埠;湖北的武漢、襄陽、宜昌、荊州、十堰、恩施、荊門;湖南的株洲。

今年4月，央行有關(guān)部門負(fù)責(zé)人披露的數(shù)據(jù)顯示，今年3月全國新發(fā)放個人住房貸款利率為4.14%，同比下降了1.35個百分點。當(dāng)時有83個城市下調(diào)首套房貸利率下限后，所執(zhí)行的下限與全國下限相比大概低了10個到40個基點。

不久前央行發(fā)布的《2023年第二季度貨幣政策執(zhí)行報告》顯示，截至今年6月末，全部343個城市(地級及以上)中，100個城市下調(diào)或取消了首套房貸利率下限。其中，87個城市下調(diào)了首套房貸利率下限，較全國下限低10~40個基點，13個城市取消了首套房貸利率下限。

調(diào)整方式 在實際執(zhí)行層面需要各地“因城施策”

《通知》明確，2023年8月31日前，金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個人住房貸款，或借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個人住房貸款，均在調(diào)整范圍之內(nèi)。自2023年9月25日起，經(jīng)借款人向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請，調(diào)整方式有兩種，一是由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放新貸款進(jìn)行置換，二是雙方協(xié)商變更合同約定的利率水平。

無論采用哪種方式調(diào)整，調(diào)整后的房貸利率在LPR上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。因此，借款人可參照央行各分支機(jī)構(gòu)發(fā)布的歷史數(shù)據(jù)來大致估算手中存量房貸是否還有調(diào)整空間。

如果存量首套房貸利率已是當(dāng)時的利率下限，就無須調(diào)整;如果高于當(dāng)時的利率下限，可以用實際利率的加點數(shù)減去下限的加點數(shù)。比如，有客戶當(dāng)年加了70個基點，而當(dāng)?shù)卣呃氏孪蕻?dāng)時就是LPR，沒有加點，那這名客戶這次最多就可以降70個基點;如果當(dāng)?shù)乩氏孪蕻?dāng)時是LPR加20個基點，那這次就可以下調(diào)50個基點，以此類推。當(dāng)然，最終實際情況，還有待承辦銀行的細(xì)則和雙方協(xié)商情況而定。

業(yè)內(nèi)人士提醒，金融管理部門規(guī)定的只是利率下限。在實際執(zhí)行層面，由于涉及多方面的復(fù)雜因素，仍需要各地政府按照“因城施策”以及各金融機(jī)構(gòu)的實際情況進(jìn)行細(xì)化，不同地區(qū)的不同銀行可能不一樣。

近日，央行和國家金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》(以下簡稱《通知》)，存量房貸利率加點下調(diào)終于落地?！锻ㄖ访鞔_，調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。為配合政策推進(jìn)，截至9月2日，全國31個省級行政區(qū)均已公布當(dāng)?shù)厥滋咨虡I(yè)性個人住房貸款利率政策下限情況。

未來行業(yè)市場發(fā)展前景和投資機(jī)會在哪?欲了解更多關(guān)于行業(yè)具體詳情可以點擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的報告《2022-2027年住房貸款行業(yè)競爭格局及“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略研究報告》。

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