生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園土地一級開發(fā)中常見的四種外部融資（下）

• 陳博 2023年9月7日 來源：中研網(wǎng) 1080 69
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在土地一級開發(fā)中，政府根據(jù)本地區(qū)的待開發(fā)的區(qū)域的規(guī)劃、區(qū)域經(jīng)濟特點、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特點、主要企業(yè)的特點，確定擬合作的私募股權(quán)基金。由于不同的私募股權(quán)基金其特長與不同，從行業(yè)來看，有的私募股權(quán)基金偏重于傳統(tǒng)行業(yè)，有的私募股權(quán)基金偏重于高新技術(shù)行業(yè)。如果待開發(fā)

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投資運營一體化模式是通過政府投資建設(shè)園區(qū)，然后通過房租、固定資產(chǎn)等作為合作資產(chǎn)，孵化有發(fā)展?jié)摿Φ闹行∑髽I(yè)，在企業(yè)獲得成長后引入外部戰(zhàn)略投資者或上市，實現(xiàn)資產(chǎn)增值并收回投資。這是一種長期投資的理念，園區(qū)在中短期很難有可見的回報，但是對于一個區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展具有很強的推動作用，因為園區(qū)的發(fā)展是建立在企業(yè)投資成功的基礎(chǔ)上的。浦東軟件園就屬于這一模式。

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企業(yè)發(fā)展與園區(qū)發(fā)展融合。產(chǎn)業(yè)園在開發(fā)運營中，要樹立產(chǎn)業(yè)園與園區(qū)企業(yè)融合發(fā)展的理念。切忌只管招商，不管服務，只管運營商賺錢，不管企業(yè)發(fā)展。園區(qū)務必創(chuàng)造優(yōu)良的投資環(huán)境和搭建完善的幫扶平臺，切實解決入園企業(yè)的難題，甚至要破解整個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展瓶頸和難題。只有這樣擔負起產(chǎn)業(yè)振興的大任，才能實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的高效整合，從而快速推進招商進程和園區(qū)的運營開發(fā)。

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鏈條整合。要保證一個產(chǎn)業(yè)園能夠成功地進行開發(fā)建設(shè)，科學配置產(chǎn)業(yè)鏈條是基礎(chǔ)。在選擇了合適的產(chǎn)業(yè)后，再選擇目標引入產(chǎn)業(yè)涉及的產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)。既要因地制宜，結(jié)合自身發(fā)展能力，選擇自身適合發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，同時要有目的及計劃的對整個產(chǎn)業(yè)園區(qū)的功能進行劃分，以滿足目標客戶的需求。讓園區(qū)形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈條，通過完整產(chǎn)業(yè)鏈條的打造，讓企業(yè)節(jié)省成本，資源共享，互補發(fā)展，抱團發(fā)展，集群發(fā)展。

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以輕紡產(chǎn)業(yè)園為例，整個產(chǎn)業(yè)鏈條包含了紡紗、織造、制衣、洗水、印染、整理等多個環(huán)節(jié)。要進行整個產(chǎn)業(yè)鏈的整合，對生產(chǎn)要素保障、環(huán)境容量等提出了較高要求，所以在鏈條整合過程中又得因地制宜，進行有效整合，既要招企業(yè)，更要解決落地問題。

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一、國家開發(fā)銀行貸款

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國家開發(fā)銀行是直接從事政策性融資活動的金融機構(gòu)。根據(jù)國家有關(guān)支持土地儲備貸款的規(guī)定，土地一級開發(fā)貸款為土地儲備貸款，使用期限2年，要求自有資金投入不低于30%。土地一級開發(fā)企業(yè)在取得政府先期投入的資金支持，并與政府簽訂的土地一級開發(fā)協(xié)議保證了土地開發(fā)項目具有穩(wěn)定后，可以就土地開發(fā)項目向開發(fā)銀行申請一定比例土地儲備貸款。

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但是，這種貸款方式也有不好之處：一，近年來國家對地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策變化，商業(yè)銀行提供貸款的條件和門檻也不斷提高；二，已進駐我國的外國銀行普遍認為國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)務風險太大，目前也沒有開展對內(nèi)地土地開發(fā)的貸款業(yè)務；三，國家開發(fā)銀行是我國直接從事政策性融資活動的金融機構(gòu)，土地一級開發(fā)貸款作為土地儲備貸款，符合有關(guān)貸款規(guī)定的，比如支持公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、促進中西部協(xié)調(diào)發(fā)展等，也可嘗試申請貸款或申請取得國家開發(fā)銀行的融資擔保。但是這種貸款方式政府部門參與和運作力度較大。

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二、私募股權(quán)基金

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私募股權(quán)基金是以非公開的要約形式，向少數(shù)的機構(gòu)或者個人者募集資金，建立一個資金池，然后向有發(fā)展的企業(yè)進行股權(quán)，在該企業(yè)價值后，通過被企業(yè)上市、并購轉(zhuǎn)讓或者管理層回購等方式退出該企業(yè)，從而獲利的金融活動。例如，2007年，美國私募基金華平集團通過增資擴股形式，持有上海中凱房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司25%的股份，并提供不少于3000萬美元支持該公司的房地產(chǎn)開發(fā)項目；2008年，金地集團與ＵＢＳ（瑞銀）達成合作協(xié)議，共同設(shè)立管理公司，并利用此公司作為融資平臺幫助金地集團完成土地開發(fā)項目。

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對私募股權(quán)基金者而言，在私募股權(quán)基金具體操作中，通常先是募集設(shè)立基金，尋找機會，由目標企業(yè)制定融資目標，做出商業(yè)計劃書，詳細列出所需資金和投入時間以及贏利預測、銷售或銷售增長預測，然后私募股權(quán)基金方根據(jù)這份業(yè)務計劃進行盡職調(diào)查來決定是否，并就的價格和條款進行充分的談判，然后簽署有關(guān)的法律文件，后由私募股權(quán)基金方將資金注入項目企業(yè)。

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在土地一級開發(fā)中，政府根據(jù)本地區(qū)的待開發(fā)的區(qū)域的規(guī)劃、區(qū)域經(jīng)濟特點、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特點、主要企業(yè)的特點，確定擬合作的私募股權(quán)基金。由于不同的私募股權(quán)基金其特長與不同，從行業(yè)來看，有的私募股權(quán)基金偏重于傳統(tǒng)行業(yè)，有的私募股權(quán)基金偏重于高新技術(shù)行業(yè)。如果待開發(fā)的區(qū)域在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃上，以傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主，則可以選擇有傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗的私密股權(quán)基金進行合作。反之，如果是高新科技園區(qū)的開發(fā)，則可以考慮引入過高新技術(shù)企業(yè)的私募股權(quán)基金進行合作。這樣，不僅在土地一級開發(fā)融資方面可以借重私募股權(quán)基金的資金，而且可以在土地一級開發(fā)后，產(chǎn)業(yè)的引入方面，借重私募股權(quán)基金的產(chǎn)業(yè)資源。

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在市場主體方面，由當?shù)氐耐恋貎涑雒?，新建或者選擇一家全資的國有控股公司，由私募股權(quán)基金對該公司增資擴股的方式，合資成立土地一級開發(fā)項目公司。該項目公司中，私募股權(quán)基金以資金入股，原政府指定公司以評估后的土地價值加部分資金入股，該項目公司即為土地一級開發(fā)的市場主體。

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項目公司成立后，雙方同時派出代表參與管理。其中，區(qū)域開發(fā)的整體策劃由雙方共同完成，之后，政府主要負責區(qū)域控制性詳細規(guī)劃的修訂、土地征用和拆遷、土地指標的落實等。私募股權(quán)基金主要負責基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、市政配套設(shè)施的建設(shè)、公共服務設(shè)施建設(shè)和引入、重點項目的引入等。

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以上四種融資模式是土地一級開發(fā)融資的主要模式，除了以上四種，還有發(fā)行公司債券、配股等也是房地產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)的融資方式，但是在土地一級開發(fā)不常用，而且操作周期相對較長，交易更為復雜。在企業(yè)進行土地一級開發(fā)過程中，可以結(jié)合我國房地產(chǎn)發(fā)展的政策調(diào)控，房地產(chǎn)一級開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)實際資金鏈銜接，一筆資金同時采取多種方式融資、或不同階段采取各自適合的融資方式。

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