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生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園土地一級開發(fā)中常見的四種外部融資(下)

在土地一級開發(fā)中,政府根據(jù)本地區(qū)的待開發(fā)的區(qū)域的規(guī)劃、區(qū)域經(jīng)濟特點、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特點、主要企業(yè)的特點,確定擬合作的私募股權(quán)基金。由于不同的私募股權(quán)基金其特長與不同,從行業(yè)來看,有的私募股權(quán)基金偏重于傳統(tǒng)行業(yè),有的私募股權(quán)基金偏重于高新技術(shù)行業(yè)。如果待開發(fā)


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投資運營一體化模式是通過政府投資建設(shè)園區(qū),然后通過房租、固定資產(chǎn)等作為合作資產(chǎn),孵化有發(fā)展?jié)摿Φ闹行∑髽I(yè),在企業(yè)獲得成長后引入外部戰(zhàn)略投資者或上市,實現(xiàn)資產(chǎn)增值并收回投資。這是一種長期投資的理念,園區(qū)在中短期很難有可見的回報,但是對于一個區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展具有很強的推動作用,因為園區(qū)的發(fā)展是建立在企業(yè)投資成功的基礎(chǔ)上的。浦東軟件園就屬于這一模式。

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企業(yè)發(fā)展與園區(qū)發(fā)展融合。產(chǎn)業(yè)園在開發(fā)運營中,要樹立產(chǎn)業(yè)園與園區(qū)企業(yè)融合發(fā)展的理念。切忌只管招商,不管服務,只管運營商賺錢,不管企業(yè)發(fā)展。園區(qū)務必創(chuàng)造優(yōu)良的投資環(huán)境和搭建完善的幫扶平臺,切實解決入園企業(yè)的難題,甚至要破解整個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展瓶頸和難題。只有這樣擔負起產(chǎn)業(yè)振興的大任,才能實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的高效整合,從而快速推進招商進程和園區(qū)的運營開發(fā)。

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鏈條整合。要保證一個產(chǎn)業(yè)園能夠成功地進行開發(fā)建設(shè),科學配置產(chǎn)業(yè)鏈條是基礎(chǔ)。在選擇了合適的產(chǎn)業(yè)后,再選擇目標引入產(chǎn)業(yè)涉及的產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)。既要因地制宜,結(jié)合自身發(fā)展能力,選擇自身適合發(fā)展的產(chǎn)業(yè),同時要有目的及計劃的對整個產(chǎn)業(yè)園區(qū)的功能進行劃分,以滿足目標客戶的需求。讓園區(qū)形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈條,通過完整產(chǎn)業(yè)鏈條的打造,讓企業(yè)節(jié)省成本,資源共享,互補發(fā)展,抱團發(fā)展,集群發(fā)展。

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以輕紡產(chǎn)業(yè)園為例,整個產(chǎn)業(yè)鏈條包含了紡紗、織造、制衣、洗水、印染、整理等多個環(huán)節(jié)。要進行整個產(chǎn)業(yè)鏈的整合,對生產(chǎn)要素保障、環(huán)境容量等提出了較高要求,所以在鏈條整合過程中又得因地制宜,進行有效整合,既要招企業(yè),更要解決落地問題。

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一、國家開發(fā)銀行貸款

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國家開發(fā)銀行是直接從事政策性融資活動的金融機構(gòu)。根據(jù)國家有關(guān)支持土地儲備貸款的規(guī)定,土地一級開發(fā)貸款為土地儲備貸款,使用期限2年,要求自有資金投入不低于30%。土地一級開發(fā)企業(yè)在取得政府先期投入的資金支持,并與政府簽訂的土地一級開發(fā)協(xié)議保證了土地開發(fā)項目具有穩(wěn)定后,可以就土地開發(fā)項目向開發(fā)銀行申請一定比例土地儲備貸款。

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但是,這種貸款方式也有不好之處:一,近年來國家對地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策變化,商業(yè)銀行提供貸款的條件和門檻也不斷提高;二,已進駐我國的外國銀行普遍認為國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)務風險太大,目前也沒有開展對內(nèi)地土地開發(fā)的貸款業(yè)務;三,國家開發(fā)銀行是我國直接從事政策性融資活動的金融機構(gòu),土地一級開發(fā)貸款作為土地儲備貸款,符合有關(guān)貸款規(guī)定的,比如支持公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、促進中西部協(xié)調(diào)發(fā)展等,也可嘗試申請貸款或申請取得國家開發(fā)銀行的融資擔保。但是這種貸款方式政府部門參與和運作力度較大。

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二、私募股權(quán)基金

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私募股權(quán)基金是以非公開的要約形式,向少數(shù)的機構(gòu)或者個人者募集資金,建立一個資金池,然后向有發(fā)展的企業(yè)進行股權(quán),在該企業(yè)價值后,通過被企業(yè)上市、并購轉(zhuǎn)讓或者管理層回購等方式退出該企業(yè),從而獲利的金融活動。例如,2007年,美國私募基金華平集團通過增資擴股形式,持有上海中凱房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司25%的股份,并提供不少于3000萬美元支持該公司的房地產(chǎn)開發(fā)項目;2008年,金地集團與UBS(瑞銀)達成合作協(xié)議,共同設(shè)立管理公司,并利用此公司作為融資平臺幫助金地集團完成土地開發(fā)項目。

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對私募股權(quán)基金者而言,在私募股權(quán)基金具體操作中,通常先是募集設(shè)立基金,尋找機會,由目標企業(yè)制定融資目標,做出商業(yè)計劃書,詳細列出所需資金和投入時間以及贏利預測、銷售或銷售增長預測,然后私募股權(quán)基金方根據(jù)這份業(yè)務計劃進行盡職調(diào)查來決定是否,并就的價格和條款進行充分的談判,然后簽署有關(guān)的法律文件,后由私募股權(quán)基金方將資金注入項目企業(yè)。

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在土地一級開發(fā)中,政府根據(jù)本地區(qū)的待開發(fā)的區(qū)域的規(guī)劃、區(qū)域經(jīng)濟特點、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特點、主要企業(yè)的特點,確定擬合作的私募股權(quán)基金。由于不同的私募股權(quán)基金其特長與不同,從行業(yè)來看,有的私募股權(quán)基金偏重于傳統(tǒng)行業(yè),有的私募股權(quán)基金偏重于高新技術(shù)行業(yè)。如果待開發(fā)的區(qū)域在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃上,以傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主,則可以選擇有傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗的私密股權(quán)基金進行合作。反之,如果是高新科技園區(qū)的開發(fā),則可以考慮引入過高新技術(shù)企業(yè)的私募股權(quán)基金進行合作。這樣,不僅在土地一級開發(fā)融資方面可以借重私募股權(quán)基金的資金,而且可以在土地一級開發(fā)后,產(chǎn)業(yè)的引入方面,借重私募股權(quán)基金的產(chǎn)業(yè)資源。

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在市場主體方面,由當?shù)氐耐恋貎涑雒?,新建或者選擇一家全資的國有控股公司,由私募股權(quán)基金對該公司增資擴股的方式,合資成立土地一級開發(fā)項目公司。該項目公司中,私募股權(quán)基金以資金入股,原政府指定公司以評估后的土地價值加部分資金入股,該項目公司即為土地一級開發(fā)的市場主體。

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項目公司成立后,雙方同時派出代表參與管理。其中,區(qū)域開發(fā)的整體策劃由雙方共同完成,之后,政府主要負責區(qū)域控制性詳細規(guī)劃的修訂、土地征用和拆遷、土地指標的落實等。私募股權(quán)基金主要負責基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、市政配套設(shè)施的建設(shè)、公共服務設(shè)施建設(shè)和引入、重點項目的引入等。

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以上四種融資模式是土地一級開發(fā)融資的主要模式,除了以上四種,還有發(fā)行公司債券、配股等也是房地產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)的融資方式,但是在土地一級開發(fā)不常用,而且操作周期相對較長,交易更為復雜。在企業(yè)進行土地一級開發(fā)過程中,可以結(jié)合我國房地產(chǎn)發(fā)展的政策調(diào)控,房地產(chǎn)一級開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)實際資金鏈銜接,一筆資金同時采取多種方式融資、或不同階段采取各自適合的融資方式。


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