2023長(zhǎng)租公寓行業(yè)政策激勵(lì)和行業(yè)規(guī)范并重

• 黃江 2023年9月7日 來(lái)源：新浪 1197 77
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長(zhǎng)租公寓行業(yè)經(jīng)過(guò)2017年—2019年的無(wú)序發(fā)展，目前已進(jìn)入到了“政策激勵(lì)和行業(yè)規(guī)范并重”的階段。同時(shí)，住房租賃市場(chǎng)的民生屬性，也注定企業(yè)必須做好面對(duì)高投入、長(zhǎng)周期、慢回報(bào)的準(zhǔn)備，在微利空間進(jìn)行長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。

以蛋殼公寓、青客公寓為代表的長(zhǎng)租企業(yè)暴雷，曾讓長(zhǎng)租公寓行業(yè)進(jìn)入了一段冷靜期。從近一兩年的情況看，一邊是支持長(zhǎng)租房、保租房發(fā)展的政策不斷出臺(tái);另一邊是一批玩家在快速擴(kuò)充規(guī)模，大型租賃項(xiàng)目或社區(qū)不斷涌現(xiàn)。

2023長(zhǎng)租公寓行業(yè)政策激勵(lì)和行業(yè)規(guī)范并重

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓行業(yè)經(jīng)過(guò)2017年—2019年的無(wú)序發(fā)展，目前已進(jìn)入到了“政策激勵(lì)和行業(yè)規(guī)范并重”的階段。同時(shí)，住房租賃市場(chǎng)的民生屬性，也注定企業(yè)必須做好面對(duì)高投入、長(zhǎng)周期、慢回報(bào)的準(zhǔn)備，在微利空間進(jìn)行長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。

8月22日，首創(chuàng)城發(fā)集團(tuán)發(fā)布了旗下租住品牌——首創(chuàng)和園。包括十八里店繁星社區(qū)在內(nèi)，首創(chuàng)和園在北京已投資建設(shè)了10個(gè)租賃住房項(xiàng)目，總建筑面積超130萬(wàn)平方米，可提供超過(guò)13700套租賃住房，預(yù)計(jì)可為3萬(wàn)人提供租賃住房。從全國(guó)看，首創(chuàng)和園在北京、上海、天津、青島4個(gè)城市共開(kāi)發(fā)了22個(gè)租賃項(xiàng)目，并將在近兩年內(nèi)集中投入市場(chǎng)。

同樣，在8月17日，貝殼在成都發(fā)布了旗下首個(gè)自營(yíng)中高端長(zhǎng)租公寓品牌——海鹽公寓。首個(gè)海鹽公寓位于成都建設(shè)路核心區(qū)域，它由大學(xué)宿舍樓改建而成，共計(jì)605個(gè)房間。該門店已交付519間，從試運(yùn)營(yíng)至今，入住率超過(guò)90%。在集中式公寓方面，貝殼另一個(gè)品牌是新青年公寓，新青年公寓的首個(gè)項(xiàng)目已于2022年2月在上海徐匯區(qū)落地。

除了集中式長(zhǎng)租公寓服務(wù)和傳統(tǒng)的租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)外，貝殼還發(fā)力分散式房源托管服務(wù)，通過(guò)推出“貝殼省心租”，將市場(chǎng)上分散的房源轉(zhuǎn)為長(zhǎng)租房源。不同于自如對(duì)托管房源進(jìn)行大幅改造、配置，貝殼省心租的投入較少，不對(duì)房源進(jìn)行過(guò)多改造。截至2022年底，省心租在北京、上海、天津、成都、杭州、蘇州、深圳等13個(gè)城市在管房源超70000套。

ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然對(duì)中新經(jīng)緯稱，從宏觀角度看，中國(guó)的流動(dòng)人口達(dá)到3.76億，其中包括大量對(duì)居住品質(zhì)要求較高的年輕人，這給長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)帶來(lái)巨大需求。從行業(yè)供給看，長(zhǎng)租公寓行業(yè)已走過(guò)近10年歷程，也經(jīng)歷了2017年—2019年的無(wú)序發(fā)展，目前進(jìn)入到了“政策激勵(lì)和行業(yè)規(guī)范并重”的階段。隨著各類金融政策的出臺(tái)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)在投融建管退上已形成閉環(huán)，企業(yè)重資產(chǎn)的投入可以通過(guò)公募、私募、ABS等多種方式實(shí)現(xiàn)退出，將投入資金收回或部分收回，行業(yè)基本不會(huì)再出現(xiàn)大范圍的倒閉潮。

我國(guó)長(zhǎng)租公寓整體規(guī)?，F(xiàn)狀

中國(guó)的長(zhǎng)租公寓的產(chǎn)業(yè)流程大致為獲取房源—設(shè)計(jì)裝修—營(yíng)銷簽約—日常運(yùn)營(yíng)管理—后期項(xiàng)目退出。在整個(gè)產(chǎn)業(yè)流程中，除了通過(guò)收購(gòu)資產(chǎn)和租賃獲得資產(chǎn)價(jià)值和租金收益以外，產(chǎn)業(yè)鏈上其他可以產(chǎn)生的業(yè)務(wù)主要包括獲得房源后裝修設(shè)計(jì);運(yùn)營(yíng)過(guò)程中大數(shù)據(jù)系統(tǒng)的應(yīng)用;日常運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的附加服務(wù)，如租金貸款、家具租賃等。

隨著國(guó)內(nèi)整體租房需求持續(xù)增長(zhǎng)，除開(kāi)2020年疫情影響，經(jīng)濟(jì)景氣度低背景下投融資下降明顯，加之需求整體下降明顯，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模下降外，2017年我國(guó)長(zhǎng)租公寓整體規(guī)模表現(xiàn)為持續(xù)上升態(tài)勢(shì)，整體增速較高，數(shù)據(jù)顯示，2021年我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模達(dá)17948億元，同比2020年增長(zhǎng)16.4%。

據(jù)ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023年二季度中國(guó)住房租賃市場(chǎng)季度報(bào)告》，截至今年二季度，錄得60余個(gè)住房租賃企業(yè)已開(kāi)業(yè)門店數(shù)合計(jì)2814個(gè)，同口徑環(huán)比微漲1.3%，與上年同期基本持平;開(kāi)業(yè)房間規(guī)模合計(jì)857686間(套)，同口徑環(huán)比漲幅4%，同比漲幅8.5%。從未來(lái)新增市場(chǎng)供給來(lái)看，截至二季度末，60余個(gè)住房租賃企業(yè)已簽約但未開(kāi)業(yè)的門店數(shù)為481個(gè)，房間規(guī)模達(dá)到311628間(套)，與上季度基本持平，同比漲幅117%。

根據(jù)中研普華研究院《2023-2028年中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)深度分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》顯示：

數(shù)據(jù)顯示，集中式長(zhǎng)租公寓占比從2017年的1.2%提升至2021年2.5%，整體規(guī)模增長(zhǎng)212%至449億元，相對(duì)而言，分散性和以個(gè)人為主的非結(jié)構(gòu)化長(zhǎng)租公寓占比小幅度下降。就國(guó)內(nèi)整體運(yùn)營(yíng)中的集中式長(zhǎng)租公寓數(shù)量變動(dòng)而言，近年來(lái)隨著萬(wàn)科、龍湖和旭輝等頭部房企布局加快，整體長(zhǎng)租公寓數(shù)量快速增長(zhǎng)，截至2021年已達(dá)260萬(wàn)套，相較17年底增長(zhǎng)160萬(wàn)噸，其中非連鎖仍是主要數(shù)量來(lái)源，但連鎖整體增速更快，占比持續(xù)增長(zhǎng)。

在經(jīng)歷了前兩年的野蠻生長(zhǎng)后，參與主體認(rèn)識(shí)到行業(yè)發(fā)展之艱難。這一年企業(yè)放慢擴(kuò)張步伐，企業(yè)間優(yōu)勝劣汰現(xiàn)象加劇，資本介入更加審慎，政策在鼓勵(lì)市場(chǎng)發(fā)展的同時(shí)更多著墨于規(guī)范市場(chǎng)、整治亂象、防范風(fēng)險(xiǎn)。在政府主導(dǎo)推進(jìn)下，我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)正在逐步規(guī)范，市場(chǎng)規(guī)模上了很大一個(gè)臺(tái)階，參與主體、房源、相關(guān)用地供應(yīng)規(guī)模均有大幅提升。

在日本，租賃房屋有八成以上是由專業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理。而美國(guó)大部分地區(qū)房屋租賃企業(yè)占整體住房出租比例都在35%以上。目前，我國(guó)租賃企業(yè)滲透率僅為2%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家水平。住建部數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)階段一、二線城市租房比例已達(dá)到50%以上，而規(guī)?；》孔赓U企業(yè)市場(chǎng)份額僅2%，品牌租賃機(jī)構(gòu)更是寥寥無(wú)幾，房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展空間巨大。

長(zhǎng)租公寓行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分析

隨著國(guó)家層面各項(xiàng)利好住房租賃政策的不斷出臺(tái)，各地方也相繼推動(dòng)租賃市場(chǎng)的發(fā)展，社會(huì)對(duì)于長(zhǎng)租公寓的關(guān)注度隨之提高。在長(zhǎng)租公寓品牌商搶占市場(chǎng)份額的同時(shí)，國(guó)企、央企紛紛涌入住房租賃領(lǐng)域，并推動(dòng)各自的品牌公寓。TOP30房企中，近20家房企已進(jìn)軍或?qū)⒉季珠L(zhǎng)租公寓，搶灘市場(chǎng)。未來(lái)，在市場(chǎng)監(jiān)管趨嚴(yán)之下，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有效性的提升，將更考驗(yàn)公寓項(xiàng)目的硬核運(yùn)營(yíng)實(shí)力，行業(yè)將進(jìn)入精細(xì)化運(yùn)營(yíng)時(shí)代。在規(guī)模之外，未來(lái)有望形成以運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)品為驅(qū)動(dòng)力的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局。

近年來(lái)，多起長(zhǎng)租公寓暴雷事件嚴(yán)重打擊了用戶的信任度，隨著主流房企入局并逐步擴(kuò)大規(guī)模，相較運(yùn)營(yíng)商整體高資產(chǎn)的房企更值得信任，一定程度上加速了集中式長(zhǎng)租公寓的規(guī)模擴(kuò)張速度，從用戶體驗(yàn)來(lái)看，長(zhǎng)租公寓用戶愿意為增值服務(wù)付費(fèi)的意愿較強(qiáng)，未來(lái)長(zhǎng)租公寓在諸如管家服務(wù)、房間打掃等方面給予便利，將有效提高用戶體驗(yàn)感，而集中式長(zhǎng)租公寓整體服務(wù)更加規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，有利于塑造長(zhǎng)租公寓品牌形象，提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力，預(yù)計(jì)未來(lái)集中式長(zhǎng)租公寓占比將持續(xù)提升的同時(shí)集中度持續(xù)提升，且服務(wù)將成為長(zhǎng)租公寓的關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)要素。

《2023-2028年中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)深度分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》由中研普華研究院撰寫(xiě)，本報(bào)告對(duì)該行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)發(fā)展變化等進(jìn)行了分析，重點(diǎn)分析了行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對(duì)行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢(shì)預(yù)測(cè)等等。報(bào)告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動(dòng)態(tài)，對(duì)行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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