生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)各類園區(qū)投資效益和增長潛力的評價(jià)

• 陳博 2023年9月7日 來源：中研網(wǎng) 209 5
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產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)過一定的發(fā)展階段之后，需要調(diào)整產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)，提檔升級，以便促進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。例如環(huán)渤海、長三角、珠三角等東部發(fā)達(dá)地區(qū)的工業(yè)園區(qū)正在逐漸將傳統(tǒng)高能耗，低產(chǎn)值、勞動力密集型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移出去，逐漸將創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、樓宇經(jīng)濟(jì)和都市經(jīng)濟(jì)作為下一階段的產(chǎn)業(yè)定

欲了解更多生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園行業(yè)的未來發(fā)展前景，可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2022-2027年中國生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園行業(yè)市場競爭格局分析及發(fā)展趨勢預(yù)測研究報(bào)告》。

1979年，蛇口工業(yè)區(qū)打響了我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的第一炮。1980年4月1日，經(jīng)由國務(wù)院批準(zhǔn)，香港招商局成立的蛇口工業(yè)區(qū)籌建指揮部，宣告我國第一個工業(yè)區(qū)的誕生。時(shí)任招商局副董事長袁庚帶領(lǐng)蛇口工業(yè)區(qū)開展全面的改革探索。

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對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的定義是：圍繞著產(chǎn)業(yè)的微笑曲線，構(gòu)建的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈一體化平臺，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，實(shí)現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運(yùn)營。

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1、狹義的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

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工業(yè)地產(chǎn)是狹義的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，是有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括生產(chǎn)型、倉儲型及辦公型三種類型。

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（1）生產(chǎn)型

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生產(chǎn)型園區(qū)是直接為制造業(yè)企業(yè)進(jìn)行工業(yè)生產(chǎn)而建設(shè)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，形態(tài)以標(biāo)準(zhǔn)廠房、多層廠房、為生產(chǎn)配套的基本辦公，研發(fā)物業(yè)載體為主。

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最典型的生產(chǎn)型園區(qū)是成立于1994年的蘇州工業(yè)園區(qū)。蘇州工業(yè)園區(qū)是我國和新加坡兩國政府間合作的旗艦項(xiàng)目，行政區(qū)劃面積278平方公里，其中，中新合作區(qū)80平方公里，下轄四個街道，常住人口約80.78萬。近年來，該園區(qū)大力發(fā)展高端高新產(chǎn)業(yè)，尤其是智能制造板塊，推動制造工廠向企業(yè)總部轉(zhuǎn)型。

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（2）倉儲型

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即物流地產(chǎn)，是經(jīng)營專業(yè)現(xiàn)代化的物流設(shè)施的載體，包括物流倉庫、配送中心、分撥中心等等。

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（3）辦公型

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即商務(wù)園區(qū)，以商務(wù)辦公功能為主，吸引中小企業(yè)及大型企業(yè)功能單元入駐，形成一定的產(chǎn)業(yè)集群和規(guī)模效應(yīng)。形態(tài)包括辦公樓、商務(wù)獨(dú)棟、研發(fā)中心及各類基礎(chǔ)配套等。

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2、廣義的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

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隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)由粗放型經(jīng)營向?qū)I(yè)化、規(guī)范化發(fā)展升級，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)理念和模式開始發(fā)生改變，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不再只是進(jìn)行最基本的工業(yè)廠房、物流基地的開發(fā)，而是升級為“片區(qū)開發(fā)”的概念，涉及整個片區(qū)的建設(shè)，包括區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)和住宅的打造。而“片區(qū)開發(fā)”的本質(zhì)是園區(qū)代行政府職能。

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產(chǎn)業(yè)綜合體和產(chǎn)業(yè)新城應(yīng)運(yùn)而生，即從原先單一產(chǎn)業(yè)功能出發(fā)，逐步增加、附著、提升諸如生活、文化、體育、休閑、娛樂、旅游等城市功能。

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3、國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園的分類體系

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經(jīng)過了40年的發(fā)展，我國建立了完備的園區(qū)體系。從功能分類來看，可分為2類：承擔(dān)特定功能的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和具備綜合功能的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。承擔(dān)特定功能的園區(qū)有7種類型：經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)、邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)、臺商投資區(qū)、旅游度假區(qū)和自由貿(mào)易區(qū)；而承擔(dān)綜合功能的園區(qū)有：經(jīng)濟(jì)特區(qū)和國家級新區(qū)。其中，海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)又包括：保稅區(qū)、保稅港區(qū)、綜合保稅區(qū)、保稅物流園區(qū)、跨境工業(yè)區(qū)、出口加工區(qū)和保稅物流中心。

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人力、信息、資金等社會資源構(gòu)成了一個地區(qū)的資源稟賦，產(chǎn)業(yè)園區(qū)要充分發(fā)揮本地區(qū)的資源優(yōu)勢，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以有效利用為前提，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)定位。如北京、上海、深圳等東部發(fā)達(dá)城市，社會資源優(yōu)勢突出，擁有豐富的人力資源、海量的信息資源、雄厚的金融基礎(chǔ)，適合發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等都市經(jīng)濟(jì)。

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產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)過一定的發(fā)展階段之后，需要調(diào)整產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)，提檔升級，以便促進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。例如環(huán)渤海、長三角、珠三角等東部發(fā)達(dá)地區(qū)的工業(yè)園區(qū)正在逐漸將傳統(tǒng)高能耗，低產(chǎn)值、勞動力密集型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移出去，逐漸將創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、樓宇經(jīng)濟(jì)和都市經(jīng)濟(jì)作為下一階段的產(chǎn)業(yè)定位，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，在有限的土地資源上，發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)和都市經(jīng)濟(jì)，提高單位面積的產(chǎn)值，提升產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)，促進(jìn)園區(qū)的可持續(xù)性發(fā)展

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一個地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢主要由自然資源、勞動力、工業(yè)聚集、地理位置、交通等因素決定，大多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)要依靠產(chǎn)業(yè)聚集度、地理位置、交通等幾方面的區(qū)位優(yōu)勢來確立自己的產(chǎn)業(yè)定位。

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隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，區(qū)域分工協(xié)作也在不斷地加深，要求區(qū)域城市間加強(qiáng)聯(lián)合，加強(qiáng)分工協(xié)作，相互協(xié)調(diào)發(fā)展。我國已經(jīng)形成了京津冀經(jīng)濟(jì)圈、長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈和珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈，以及正在形成和發(fā)展的以重慶和成都為中心的西南經(jīng)濟(jì)圈、以武漢為中心的中部經(jīng)濟(jì)圈和容納東北諸多城市的東北經(jīng)濟(jì)圈。在這些經(jīng)濟(jì)圈中，中心城市具有很強(qiáng)的帶動作用和集聚效應(yīng)，圍繞中心城市形成的衛(wèi)星城要依據(jù)中心城市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，積極發(fā)展配套產(chǎn)業(yè)，與中心城市

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依據(jù)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)定位是目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)定位的主要方式，在原有產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，發(fā)展壯大相關(guān)產(chǎn)業(yè)，針對原有產(chǎn)業(yè)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)招商，并圍繞產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行上下游配套產(chǎn)業(yè)的招商，形成產(chǎn)業(yè)集聚。如鄭州臺灣科技園，緊鄰富士康，并以此為依托，定位于電子信息產(chǎn)業(yè)。

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投資運(yùn)營一體化模式是通過政府投資建設(shè)園區(qū)，然后通過房租、固定資產(chǎn)等作為合作資產(chǎn)，孵化有發(fā)展?jié)摿Φ闹行∑髽I(yè)，在企業(yè)獲得成長后引入外部戰(zhàn)略投資者或上市，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值并收回投資。這是一種長期投資的理念，園區(qū)在中短期很難有可見的回報(bào)，但是對于一個區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有很強(qiáng)的推動作用，因?yàn)閳@區(qū)的發(fā)展是建立在企業(yè)投資成功的基礎(chǔ)上的。浦東軟件園就屬于這一模式。

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1、以廠區(qū)建筑物銷售提取利潤；

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2、以廠區(qū)建筑物出租收取費(fèi)用；

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3、以土地出讓差價(jià)賺取利潤；

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4、以入園企業(yè)提供平臺，收取服務(wù)費(fèi)用；

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5、以配套設(shè)施和配套（商業(yè)、住宅）服務(wù)收取合理費(fèi)用。

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