生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園——房地產(chǎn)信托方式及案例分析

• 陳博 2023年9月7日 來源：中研網(wǎng) 870 53
• 繁體

關(guān)于房地產(chǎn)信托的債權(quán)融資模式，最為基礎(chǔ)的是信托貸款。同時(shí)，被視為最簡(jiǎn)單的信托貸款，通常也是最行之有效的融資方式。但是，相對(duì)于銀行貸款而言，無論是從規(guī)模、資金成本，還是從貸款期限來說，信托貸款視乎都不占有優(yōu)勢(shì)。就對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的限制而言，兩者的限制也非常

欲了解更多生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園行業(yè)的未來發(fā)展前景，可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2022-2027年中國(guó)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分析及發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)研究報(bào)告》。

資金成本又叫資本成本，是企業(yè)籌集和使用資本而承付的代價(jià)。從投資者的角度看，資本成本也是投資者要求的必要報(bào)酬和最低報(bào)酬。從企業(yè)角度看，資本成本是一個(gè)項(xiàng)目必須獲得的最低投資收益率。企業(yè)的資金成本一般由資金籌集費(fèi)、資金占用費(fèi)、資金沉沒費(fèi)三部分構(gòu)成。籌資費(fèi)用是指企業(yè)在籌集資本活動(dòng)中為獲得資本而付出的費(fèi)用。資金沉沒費(fèi)是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中因資金閑置而發(fā)生的費(fèi)用。在這三項(xiàng)內(nèi)容中，資金沉沒費(fèi)往往會(huì)被忽視，因?yàn)樗且粋€(gè)變量數(shù)據(jù)，依附于資金存量，而這一點(diǎn)也恰恰能體現(xiàn)資金管理者的能力水平。

?

1、貸款型信托及案例

關(guān)于房地產(chǎn)信托的債權(quán)融資模式，最為基礎(chǔ)的是信托貸款。同時(shí)，被視為最簡(jiǎn)單的信托貸款，通常也是最行之有效的融資方式。但是，相對(duì)于銀行貸款而言，無論是從規(guī)模、資金成本，還是從貸款期限來說，信托貸款視乎都不占有優(yōu)勢(shì)。就對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的限制而言，兩者的限制也非常接近，都要求開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目資本金比例不低于30%，必須取得"四證"。對(duì)于信托公司而言，限制還不僅于此，根據(jù)《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)、證券業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》（簡(jiǎn)稱"265號(hào)文"）的規(guī)定，嚴(yán)禁信托公司以投資附加回購(gòu)承諾、商品房預(yù)售回購(gòu)等方式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款，而且申請(qǐng)信托貸款的房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)應(yīng)不低于國(guó)家建設(shè)行政主管部門核發(fā)的二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。

?

?(二)案例：Y項(xiàng)目貸款集合資金信托計(jì)劃

?

1.項(xiàng)目背景

?

1)項(xiàng)目基本情況

?

A公司注冊(cè)資本4.24億元，主營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)與開發(fā)。B集團(tuán)是A公司的全資母公司，持有A公司100%股權(quán)。C集團(tuán)是B集團(tuán)的控股股東，A公司自成立以來已開發(fā)完成7個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)50多萬平方米，均已全部售罄。

?

?

目前A公司重點(diǎn)開發(fā)Y項(xiàng)目，該項(xiàng)目地處H市大學(xué)城中心區(qū)域?！?/span>H市戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃》中明確指出，該區(qū)域?qū)⒆鳛榻窈?/span>H市發(fā)展規(guī)劃中的重要組成部分。A公司具備房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)資質(zhì)，Y項(xiàng)目已取得《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》以及《建筑工程施工許可證》。

?

該項(xiàng)目占地313.86畝，總建筑面積398，085平方米，分甲、乙、丙三區(qū)開發(fā)：甲區(qū)以連排別墅為主；乙區(qū)包括7幢4層的花園洋房、4幢33層的高層住宅和1幢5層商業(yè)綜合樓；病區(qū)包括7裝18-27層的高層住宅和1個(gè)幼兒園。

?

2)政策情況

?

隨著近年來H市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展和國(guó)家宏觀政策背景的轉(zhuǎn)變，以及若干重大項(xiàng)目的建設(shè)，為了更好地指導(dǎo)城市建設(shè)與發(fā)展，2011年2月，H市政府委托某城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院著手編制《H市空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》。

?

該規(guī)劃文件表明，項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)⒆鳛?/span>H市規(guī)劃的重點(diǎn)區(qū)域，建設(shè)以商務(wù)辦公、總部經(jīng)濟(jì)、會(huì)議展覽等功能為主導(dǎo)的公建中心，打造城市綜合體，成為H市發(fā)展新亮點(diǎn)。在此同時(shí)全面推進(jìn)該區(qū)域中心區(qū)外圍建設(shè)，引導(dǎo)空間拓展和功能布局優(yōu)化，使中心區(qū)優(yōu)化整合與新城開發(fā)建設(shè)聯(lián)動(dòng)并進(jìn)。

?

3)項(xiàng)目所在地情況

?

Y項(xiàng)目位于該區(qū)域中心位置且緊貼H市大學(xué)城且與市政府相鄰，有著良好的行政配套，周邊分布有地稅局、公安局、工商所、國(guó)土資源所、銀行及零售商業(yè)等，且交通十分便利。

?

4)關(guān)聯(lián)公司情況

?

B集團(tuán)是A公司的全資母公司，其總股本5.36億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)，在H市樹立了良好的口碑，成長(zhǎng)性較好。2010年公司房地產(chǎn)銷售回款超過25億，在H市占有率較高。截至2010年底，B集團(tuán)資產(chǎn)總額50億元，負(fù)債總額26億元，凈資產(chǎn)24億元。

?

2.信托計(jì)劃方案

?

1)信托計(jì)劃簡(jiǎn)介

?

2)交易結(jié)構(gòu)圖

?

2、權(quán)益型信托及案例

房地產(chǎn)企業(yè)基于自身?yè)碛械膬?yōu)質(zhì)權(quán)益（基礎(chǔ)資產(chǎn)的權(quán)利無瑕疵并且現(xiàn)金流穩(wěn)定可控），與信托公司合作，通常常用"權(quán)益轉(zhuǎn)讓附加回購(gòu)"等方式，從而實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資源整合放大的信托融資模式。在房地產(chǎn)企業(yè)的信托融資實(shí)踐中，一般會(huì)運(yùn)用租金收益權(quán)、股權(quán)收益權(quán)、項(xiàng)目收益權(quán)、應(yīng)收賬款收益權(quán)或者特定資產(chǎn)收益權(quán)等方式開展信托融資。

?

(二)案例：A+C特定收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃

?

1.背景

?

1)A公司"鳳凰島綜合項(xiàng)目"背景

?

A公司的股東為B公司，B公司于2004年創(chuàng)辦并從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，具有房地產(chǎn)開發(fā)二級(jí)資質(zhì)。

?

藍(lán)島鳳凰島綜合項(xiàng)目所在的藍(lán)島區(qū)是丁市重點(diǎn)區(qū)域，交通便利，風(fēng)景宜人。"藍(lán)島鳳凰島綜合項(xiàng)目"位于丁市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的核心商業(yè)區(qū)與旅游區(qū)聯(lián)接地帶，分為住宅和商業(yè)兩部分。其中住宅部分土地評(píng)估價(jià)格為人民幣55，000萬元，商業(yè)部分土地評(píng)估價(jià)值為52，000萬元。

?

2)C公司"溫泉住宅項(xiàng)目"背景

?

C公司主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)等。

?

溫泉住宅項(xiàng)目地段屬海洋溫濕性氣候，地?zé)豳Y源得天獨(dú)厚。該項(xiàng)目土地評(píng)估價(jià)值為人民幣20，536萬元。

?

A公司持有的"藍(lán)島鳳凰島綜合項(xiàng)目"和C公司持有的"梁平溫泉住宅項(xiàng)目"資金緊張，需要融資。

?

2.啟示

?

1)對(duì)項(xiàng)目公司而言，信托計(jì)劃的設(shè)計(jì)具備一定優(yōu)勢(shì)：（1）通過轉(zhuǎn)讓自有項(xiàng)目的開發(fā)收益權(quán)進(jìn)行融資，即以未來的收益權(quán)為標(biāo)的進(jìn)行融資來保證現(xiàn)在的項(xiàng)目順利開發(fā)，從而解決了現(xiàn)有的資金短缺。（2）雖然已經(jīng)賣出了開發(fā)收益權(quán)，但是通過股權(quán)和債權(quán)這兩種方式認(rèn)購(gòu)了信托計(jì)劃的次級(jí)受益權(quán)，保障了在項(xiàng)目開發(fā)完成并產(chǎn)生更多收益的同時(shí)，自身也還可以享受收益分配。

?

2)對(duì)普通投資者而言，多重手段保證了項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制：（1）項(xiàng)目公司將土地使用權(quán)抵押給T信托公司，評(píng)估價(jià)值為127，511萬元。（2）項(xiàng)目公司以其股權(quán)和債權(quán)認(rèn)購(gòu)信托計(jì)劃的次級(jí)受益權(quán)，這在利益分配順序上劣后于優(yōu)先級(jí)受益權(quán)，此舉一方面保障了如果項(xiàng)目未來無收益，普通投資者可以優(yōu)先獲得收益分配，另一方面，這也保證了項(xiàng)目公司的一致行動(dòng)人有足夠壓力和動(dòng)力把項(xiàng)目的管理運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)控制到最低。

?

?

• 相關(guān)深度報(bào)告REPORTS

  

  2023-2028年房地產(chǎn)信托行業(yè)并購(gòu)重組機(jī)會(huì)及投融資戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告

  隨著國(guó)際經(jīng)濟(jì)一體化的步伐加快，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，企業(yè)要在激烈的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)中求得生存與發(fā)展，資本擴(kuò)張無疑十分必要。在快速的資本積聚中，企業(yè)兼并重組是一條可選擇的道路。在國(guó)際化的企業(yè)兼并...

  查看詳情

延伸閱讀

推薦閱讀

猜您喜歡