房地產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研分析2023

• 黃文玉 2023年5月19日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 927 58
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不動產(chǎn)投資信托基金，也稱“房地產(chǎn)投資信托基金”，最早的定義為“有多個受托人作為管理者，并持有可轉(zhuǎn)換的收益股份所組成的非公司組織”。

一、房地產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)概況

不動產(chǎn)投資信托基金，也稱“房地產(chǎn)投資信托基金”，最早的定義為“有多個受托人作為管理者，并持有可轉(zhuǎn)換的收益股份所組成的非公司組織”。由此將REITs明確界定為專門持有房地產(chǎn)、抵押貸款相關(guān)的資產(chǎn)或同時持有兩種資產(chǎn)的封閉型投資基金。

從國際范圍看，不動產(chǎn)投資信托基金是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。與中國信托產(chǎn)品純屬私募所不同的是，國際意義上的REITs在性質(zhì)上等同于基金，少數(shù)屬于私募，但絕大多數(shù)屬于公募。REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似于中國的開放式基金與封閉式基金。

世界上第一只REITs1960年誕生于美國，和60—70年代的其他金融創(chuàng)新一樣，REITs也是為了逃避管制而生。隨著美國政府正式允許滿足一定條件的REITs可免征所得稅和資本利得稅，REITs開始成為美國最重要的一種金融工具。美國大約有300個REITs在運作之中，管理的資產(chǎn)總值超過3000億美元，而且其中有近三分之二在全國性的證券交易所上市交易。2023年2月，2023年中國首單上市REITs產(chǎn)品在上海證券交易所掛牌交易。

二、房地產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研分析

據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)貸款在金融機構(gòu)新增資產(chǎn)中的比重呈快速上升的趨勢，大約70%的房地產(chǎn)開發(fā)資金來自銀行貸款的支持，成為與銀行業(yè)高度依存的一個行業(yè)。國家展開了一系列的宏觀調(diào)控，銀行一系列的政策性信貸緊縮政策，使得房地產(chǎn)融資渠道單一的缺點顯露出來。于是，構(gòu)建渠道多元化、高效并且有利于風(fēng)險分散的房地產(chǎn)金融成為當(dāng)前中國房地產(chǎn)發(fā)展一個亟待解決的問題。中國的房地產(chǎn)投資信托正是由于國家對房地產(chǎn)公司信貸資金加強了管理，在政策高壓下，房地產(chǎn)公司為了保證資金鏈條而與信托投資公司合作，從而推動了房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展。

證監(jiān)會和國家發(fā)改委在2020年4月30日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點相關(guān)工作的通知》(證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號)，宣布將允許發(fā)行以盈利的基礎(chǔ)設(shè)施項目為支撐的不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)，可在二級市場公開交易。 根據(jù)該通知，試點REIT的具體領(lǐng)域包括物流和倉庫、收費公路和交通基礎(chǔ)設(shè)施、城市公用事業(yè)、污水和垃圾處理、信息網(wǎng)絡(luò)等戰(zhàn)略性和新興產(chǎn)業(yè)。與此同時，將重點關(guān)注京津冀、雄安、長三角、粵港澳大灣區(qū)/海南省等重點經(jīng)濟區(qū)域的資產(chǎn)。項目必須有明確的所有權(quán)和產(chǎn)生穩(wěn)定收入的能力，提案將由地方部門進行篩選，最終由國家發(fā)改委、證監(jiān)會進行審批。

寫字樓、商場等商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流遠較傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的現(xiàn)金流穩(wěn)定，因此，REITs一般只適用于商業(yè)地產(chǎn)。另外，從REITs的國際發(fā)展經(jīng)驗看，幾乎所有REITs的經(jīng)營模式都是收購已有商業(yè)地產(chǎn)并出租，靠租金回報投資者，極少有進行開發(fā)性投資的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意義上的房地產(chǎn)項目融資。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年房地產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展現(xiàn)狀趨勢預(yù)測報告》顯示：

雖然新冠疫情給我國經(jīng)濟帶來了較大的沖擊，但是中央在房地產(chǎn)調(diào)控方面保持了相當(dāng)強的定力，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策并未放松。人民銀行和住建部在3季度選擇了部分重點房企試點進行融資的“三道紅線”管控，以此探索建立對房地產(chǎn)企業(yè)融資進行持續(xù)監(jiān)控的機制。3季度，在中央堅持“房住不炒”的定位的基礎(chǔ)上，信托業(yè)繼續(xù)積極配合國家在房地產(chǎn)調(diào)控方面的各項金融政策，持續(xù)壓縮債權(quán)融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的規(guī)模，調(diào)整優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，升級業(yè)務(wù)模式。

數(shù)據(jù)顯示，截至2020年3季度末，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托資金總額為2.38萬億，較上年末下降3262.01億元，降幅達12.06%;較2020年2季度末下降1234.42億元，環(huán)比降4.94%。自2019年2季度以來，為了嚴格落實“房住不炒”，保障“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”，銀保監(jiān)會持續(xù)加強房地產(chǎn)信托合規(guī)監(jiān)管，投向房地產(chǎn)的信托資金余額已經(jīng)連續(xù)5個季度下降，2020年3季度末投向房地產(chǎn)的資金信托規(guī)模較2019年2季度末的最高峰值下降了5516.60億元，降幅達18.83%。從占比來看，2020年3季度末，房地產(chǎn)信托占比為13.8%，比2019年末和2019年2季度末分別下降1.27和1.58個百分點。這些都說明信托行業(yè)在落實房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策上取得了明顯的成效，這有助于促進房企降杠桿，保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

自2019年8月以來，大幅壓降房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)是監(jiān)管部門的政策導(dǎo)向。2020年4季度末，房地產(chǎn)資金信托余額為2.28萬億元，同比2019年4季度末2.70萬億元下降15.75%，環(huán)比3季度末2.38萬億元下降4.19%。2020年4季度末，房地產(chǎn)信托占比為13.97%，低于2019年4季度末15.07%。房地產(chǎn)資金信托占比變化是信托業(yè)按照監(jiān)管部門要求所作出的適時調(diào)整。2020年4季度，房地產(chǎn)類產(chǎn)品在整體信托產(chǎn)品中的占比繼續(xù)下降。

三、房地產(chǎn)信托行業(yè)未來發(fā)展趨勢預(yù)測

監(jiān)管部門強調(diào)夯實“去通道”和“穿透式監(jiān)管”，每一筆信托都杜絕“違規(guī)杠桿”。未來地價和房價聯(lián)動、土地和資金共監(jiān)管，這是調(diào)控的殺手锏。當(dāng)然，地產(chǎn)信托整頓是有針對性的，符合“432”條件的貸款項目、民生項目、舊改項目等信托供應(yīng)不會受限。因此，樓市杠桿將繼續(xù)受限，房地產(chǎn)投機情緒不會失控，“房住不炒”方向不會偏離。同時，又能發(fā)揮地產(chǎn)信托分散融資風(fēng)險，助推房地產(chǎn)對接實體經(jīng)濟和百姓安居需求。

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• 相關(guān)深度報告REPORTS

  

  2022-2027年房地產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展現(xiàn)狀趨勢預(yù)測報告

  房地產(chǎn)信托行業(yè)研究報告旨在從國家經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略入手，分析房地產(chǎn)信托未來的政策走向和監(jiān)管體制的發(fā)展趨勢，挖掘房地產(chǎn)信托行業(yè)的市場潛力，基于重點細分市場領(lǐng)域的深度研究，提供對產(chǎn)業(yè)...

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