房地產(chǎn)信托“回春”?信托公司謹(jǐn)慎依舊

• 曾燕 2023年6月5日 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 528 29
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上周(5月29日-6月4日)，房地產(chǎn)信托成立規(guī)模罕見(jiàn)激增，這是否意味著此類業(yè)務(wù)有望“回春”?在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，單周房地產(chǎn)信托成立規(guī)模激增是偶然現(xiàn)象，信托業(yè)務(wù)三分類新規(guī)下，信托公司對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)依舊較為謹(jǐn)慎，目前發(fā)力方向在于本源業(yè)務(wù)，并逐步化解存量地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托“回春”?信托公司謹(jǐn)慎依舊

上周(5月29日-6月4日)，房地產(chǎn)信托成立規(guī)模罕見(jiàn)激增，這是否意味著此類業(yè)務(wù)有望“回春”?在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，單周房地產(chǎn)信托成立規(guī)模激增是偶然現(xiàn)象，信托業(yè)務(wù)三分類新規(guī)下，信托公司對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)依舊較為謹(jǐn)慎，目前發(fā)力方向在于本源業(yè)務(wù)，并逐步化解存量地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)。

隨著房地產(chǎn)信托違約項(xiàng)目的持續(xù)清退，違約規(guī)模雖仍處于高位，但房地產(chǎn)信托的轉(zhuǎn)型也在持續(xù)進(jìn)行。另一方面，近期雖然有信托公司采取“股權(quán)轉(zhuǎn)讓+托管運(yùn)營(yíng)”的新模式盤活項(xiàng)目，但成效尚待觀察。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月共發(fā)生信托產(chǎn)品違約事件16起，涉及金額47.79億元。與前一個(gè)月相比，信托違約產(chǎn)品數(shù)量雖大幅上升，但規(guī)模大幅下降，這歸因于3月房地產(chǎn)信托違約規(guī)模大幅減少。

用益金融信托研究院數(shù)據(jù)顯示，3月份房地產(chǎn)領(lǐng)域違約信托產(chǎn)品規(guī)模為26.56億元，占比55.58%;工商企業(yè)類信托產(chǎn)品違約規(guī)模為20.60億元，占比43.11%。

2022年，信托公司進(jìn)入業(yè)績(jī)披露期，數(shù)據(jù)背后透露增長(zhǎng)壓力與分化趨勢(shì)。目前已披露的信托公司2021年財(cái)務(wù)報(bào)表(未經(jīng)審計(jì))數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，多家公司營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)雙雙下滑。這與融資類信托、通道類等業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整有關(guān)。

最新數(shù)據(jù)顯示，數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，華能貴誠(chéng)信托、中信信托、華潤(rùn)信托分別以37.88億元、35.01億元、33.16億元的凈利潤(rùn)位列行業(yè)前三。平安信托、五礦信托、重慶信托、建信信托及江蘇信托等5家公司凈利潤(rùn)均超20億元。

透過(guò)已披露數(shù)據(jù)(未經(jīng)審計(jì))可以看到，去年在“兩壓一降”持續(xù)推進(jìn)情況下，55家信托公司平均營(yíng)業(yè)收入仍實(shí)現(xiàn)5%左右增長(zhǎng)。

從現(xiàn)有數(shù)據(jù)來(lái)看，公司間盈利分化正在加劇。55家信托公司中，在29家信托公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收正增長(zhǎng)情況下，有35家信托公司實(shí)現(xiàn)了凈利潤(rùn)正增長(zhǎng)，占已有數(shù)據(jù)企業(yè)六成以上。雖然部分企業(yè)實(shí)現(xiàn)了提質(zhì)增效，盈利增速超過(guò)營(yíng)收，但凈利潤(rùn)增速超過(guò)20%的有14家，下降幅度超過(guò)20%有12家，分化較2020年進(jìn)一步加劇。、

2021年信托業(yè)積極調(diào)整業(yè)務(wù)發(fā)展方向，轉(zhuǎn)型路徑逐漸明晰。隨著資管新規(guī)過(guò)渡期結(jié)束，信托業(yè)務(wù)環(huán)境也發(fā)生著深刻的變化。

2021年年末，《關(guān)于規(guī)范金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的指導(dǎo)意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱“資管新規(guī)”)過(guò)渡期結(jié)束;2022年，是資管新規(guī)施行起步之年。

信托公司業(yè)績(jī)表現(xiàn)與業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)調(diào)整息息相關(guān)。愛(ài)建信托在財(cái)報(bào)中表示，2021年業(yè)績(jī)下滑主要由于受到行業(yè)監(jiān)管政策持續(xù)壓降融資類和通道類信托業(yè)務(wù)規(guī)模，對(duì)公司當(dāng)期收入和利潤(rùn)產(chǎn)生較大影響。

壓降融資類信托是業(yè)內(nèi)積極響應(yīng)監(jiān)管部門要求的表現(xiàn)。多位信托業(yè)人士向中國(guó)證券報(bào)記者表示，早在2020年3月，監(jiān)管部門就要求信托公司逐步壓降融資類信托，每年壓降20%。就2021年整改效果來(lái)看，業(yè)內(nèi)整體壓降效果較好。

中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，融資類信托規(guī)模自2020年三季度以來(lái)快速回落。截至2021年三季度末，融資類信托規(guī)模為3.86萬(wàn)億元，同比下降35.13%，環(huán)比下降6.57%;融資類信托占比為18.88%，同比下降9.64個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降1.14個(gè)百分點(diǎn)。

從發(fā)展趨勢(shì)判斷，機(jī)構(gòu)之間在非標(biāo)轉(zhuǎn)標(biāo)切換期將表現(xiàn)出更加明顯的分化格局。2021年，中信信托、外貿(mào)信托和中航信托3家的TOF新增規(guī)模均近百億元，3家合計(jì)占行業(yè)新增規(guī)模的三分之一左右。未來(lái)，隨著頭部信托公司的提速轉(zhuǎn)型布局，標(biāo)品信托業(yè)務(wù)將會(huì)繼續(xù)加速發(fā)展，強(qiáng)者恒強(qiáng)的馬太效應(yīng)也將愈加明顯。

展望2022年，信托公司傳統(tǒng)三大主力業(yè)務(wù)地產(chǎn)、城投、通道將持續(xù)萎縮，依然面臨業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型壓力。與此同時(shí)，行業(yè)部分細(xì)分領(lǐng)域有望迎來(lái)巨大的業(yè)務(wù)發(fā)展空間。

國(guó)投泰康信托研究發(fā)展部日前整理的行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，4月份房地產(chǎn)類集合信托產(chǎn)品成立規(guī)模為36.37億元，環(huán)比下降12.7%，同比下降57.21%，絕對(duì)規(guī)模處于2019年以來(lái)4%的分位以下水平。

“房地產(chǎn)類信托成立規(guī)模繼續(xù)保持低位。防控風(fēng)險(xiǎn)和處置存量項(xiàng)目是信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的重心，創(chuàng)新業(yè)務(wù)暫時(shí)未成氣候，因此房地產(chǎn)信托短期內(nèi)沒(méi)有大增的可能?！本?月份房地產(chǎn)類集合信托成立規(guī)模的增速，用益金融信托研究院研究員喻智如是點(diǎn)評(píng)。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院出版的《2022-2026年中國(guó)房地產(chǎn)信托行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局及發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告》統(tǒng)計(jì)分析顯示：

房地產(chǎn)類集合信托成立規(guī)模仍在萎縮。5月30日，用益金融信托研究院統(tǒng)計(jì)的最新數(shù)據(jù)顯示，上周(5月22日-5月28日)，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域集合信托產(chǎn)品成立規(guī)模僅為2.43億元，周環(huán)比驟降80.58%。

實(shí)際上，今年以來(lái)房地產(chǎn)類集合信托呈現(xiàn)持續(xù)、大幅收縮態(tài)勢(shì)。記者據(jù)用益金融信托研究院披露的月度數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1月份至4月份，該類信托成立規(guī)模合計(jì)約為144.58億元，同比下滑60%。

受訪專家認(rèn)為，房地產(chǎn)類集合信托目前仍受制于房企信用風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)、監(jiān)管政策等多重因素，短期內(nèi)成立規(guī)模估計(jì)仍較為低迷。不過(guò)，未來(lái)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，房企違約風(fēng)險(xiǎn)預(yù)計(jì)會(huì)進(jìn)一步下降，房地產(chǎn)類集合信托存量業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也有望下降。

存量業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不容小覷

“目前公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)主要以處置存量業(yè)務(wù)為主，新增業(yè)務(wù)很少，且該類業(yè)務(wù)比較敏感，公司不做主動(dòng)宣傳。”談及房地產(chǎn)信托，北京一家中型信托公司相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者如是說(shuō)。

一般而言，房地產(chǎn)信托指以房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式，分為債權(quán)型房地產(chǎn)信托、股權(quán)回購(gòu)類信托、股權(quán)型房地產(chǎn)信托、收益權(quán)類房地產(chǎn)信托等。

從行業(yè)發(fā)展層面看，近年來(lái)受房住不炒、規(guī)范房地產(chǎn)融資、房企業(yè)績(jī)“暴雷”等多因素影響，資金信托投向房地產(chǎn)的占比在持續(xù)下降。

中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)披露的數(shù)據(jù)顯示，2019年至2022年，資金信托投向房地產(chǎn)的占比分別為15.07%、13.97%、11.74%、8.14%。此外，從業(yè)務(wù)增速來(lái)看，截至去年末，投向房地產(chǎn)的資金信托余額為1.22萬(wàn)億元，同比下降30.52%。

今年以來(lái)，盡管房地產(chǎn)類集合信托成立規(guī)模較小，且增速大幅下行，但該業(yè)務(wù)存量規(guī)模依然較大，存量風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模不容小覷。

中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明表示，在2022年地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)和基本面沖擊影響下，部分信托公司不良資產(chǎn)率明顯上升，以地產(chǎn)信用違約為代表的存量風(fēng)險(xiǎn)化解仍是未來(lái)行業(yè)的重點(diǎn)議題。

明明進(jìn)一步表示，具體來(lái)看，存量風(fēng)險(xiǎn)仍集中于地產(chǎn)行業(yè)。據(jù)用益信托披露的數(shù)據(jù)測(cè)算，2022年房地產(chǎn)信托違約金額高達(dá)882億元，占信托產(chǎn)品違約總規(guī)模73.34%。雖然去年11月份以來(lái)先后有多項(xiàng)政策出臺(tái)以穩(wěn)定市場(chǎng)，但今年3月份后樓市“小陽(yáng)春”結(jié)束、低迷的價(jià)量指標(biāo)反映政策傳導(dǎo)和樓市企穩(wěn)仍需時(shí)日，今年3月份房地產(chǎn)信托違約金額高達(dá)96.95億元，伴隨下半年新一批信托產(chǎn)品將迎來(lái)集中兌付，房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)化解問(wèn)題仍不可掉以輕心。

川財(cái)證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳靂對(duì)記者表示，由于房企現(xiàn)金流持續(xù)承壓，部分房企出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，自2021年以來(lái)多個(gè)房地產(chǎn)信托出現(xiàn)違約。目前，隨著政策緩和，房企流動(dòng)性壓力有所緩解，房地產(chǎn)類信托違約風(fēng)險(xiǎn)有所下降，但各地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)弱復(fù)蘇趨勢(shì)，行業(yè)景氣度尚未修復(fù)，近期房地產(chǎn)類信托存量業(yè)務(wù)的違約風(fēng)險(xiǎn)預(yù)計(jì)將保持在較高水平。

“從更長(zhǎng)期視角看，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、政策松綁背景下，房企融資難問(wèn)題得到緩解。后續(xù)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，房企違約風(fēng)險(xiǎn)預(yù)計(jì)進(jìn)一步下降，房地產(chǎn)類信托存量業(yè)務(wù)的違約風(fēng)險(xiǎn)也有望下降?！标愳Z說(shuō)道。

風(fēng)險(xiǎn)化解與轉(zhuǎn)型雙管齊下

面對(duì)較高的存量業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，信托公司在努力化解風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也要積極轉(zhuǎn)型。

陳靂表示，信托公司化解該領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)的難點(diǎn)在于，房地產(chǎn)信托存量規(guī)模較大，且在信托公司業(yè)務(wù)中占比較高，通過(guò)各類手段化解違約風(fēng)險(xiǎn)有一定難度。信托公司化解存量業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，短期上可以通過(guò)展期、調(diào)整還款安排等方式，降低違約風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)長(zhǎng)期上應(yīng)推動(dòng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，進(jìn)行多元化資產(chǎn)配置，并優(yōu)化底層資產(chǎn)質(zhì)量。

多位專家也表示，接下來(lái)信托公司在化解存量風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)要積極轉(zhuǎn)型。普益標(biāo)準(zhǔn)研究員趙偉對(duì)記者表示，在政策導(dǎo)向與市場(chǎng)需求雙重影響下，住房租賃市場(chǎng)將成為未來(lái)房地產(chǎn)信托轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要領(lǐng)域。一方面，監(jiān)管對(duì)住房租賃REITs的支持以及REITs退出渠道的逐步暢通，將加速住房租賃投資業(yè)務(wù)商業(yè)邏輯的形成;另一方面，面對(duì)監(jiān)管鼓勵(lì)和市場(chǎng)機(jī)遇，信托能夠憑借獨(dú)特的制度和功能優(yōu)勢(shì)，以及高度靈活的運(yùn)作模式，以多層次的方式參與住房租賃市場(chǎng)。

陳靂也表示，住房租賃金融是政策支持的重點(diǎn)方向，目前住房租賃業(yè)務(wù)規(guī)模較小，發(fā)展空間較大。在信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型方面，一要優(yōu)化資產(chǎn)配置，在降低傳統(tǒng)融資類房地產(chǎn)信托占比的同時(shí)，積極探索住房租賃、城市改造、保障性住房等領(lǐng)域的新業(yè)務(wù)新模式;二要完善內(nèi)部管理機(jī)制，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理，豐富融資方式。

趙偉補(bǔ)充道，未來(lái)，政策性、改善型、功能型、價(jià)值型的業(yè)務(wù)將成為房地產(chǎn)信托的轉(zhuǎn)型主流，這也對(duì)信托公司風(fēng)險(xiǎn)管理和投研能力提出更高要求。為應(yīng)對(duì)住房租賃市場(chǎng)的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)和推動(dòng)業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展，信托公司一方面要提升項(xiàng)目選擇能力，避免新增風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目;另一方面，應(yīng)該加快組建專業(yè)團(tuán)隊(duì)和完善相關(guān)投研體系，持續(xù)監(jiān)測(cè)和評(píng)估住房租賃市場(chǎng)的變化和機(jī)會(huì)，積極參與住房租賃項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和管理，提升住房租賃市場(chǎng)的服務(wù)質(zhì)量和運(yùn)營(yíng)效率，推動(dòng)自身業(yè)務(wù)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型。

隨著房地產(chǎn)信托行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，大型企業(yè)間并購(gòu)整合與資本運(yùn)作日趨頻繁，國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀的房地產(chǎn)信托企業(yè)愈來(lái)愈重視對(duì)行業(yè)市場(chǎng)的分析研究，特別是對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境和客戶需求趨勢(shì)變化的深入研究，以期提前占領(lǐng)市場(chǎng)，取得先發(fā)優(yōu)勢(shì)。正因?yàn)槿绱?，一大批?yōu)秀品牌迅速崛起，逐漸成為行業(yè)中的翹楚。中研普華利用多種獨(dú)創(chuàng)的信息處理技術(shù)，對(duì)房地產(chǎn)信托行業(yè)市場(chǎng)海量的數(shù)據(jù)進(jìn)行采集、整理、加工、分析、傳遞，為客戶提供一攬子信息解決方案和咨詢服務(wù)，最大限度地降低客戶投資風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)營(yíng)成本，把握投資機(jī)遇，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

本報(bào)告利用中研普華長(zhǎng)期對(duì)房地產(chǎn)信托行業(yè)市場(chǎng)跟蹤搜集的一手市場(chǎng)數(shù)據(jù)，同時(shí)依據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家商務(wù)部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心、行業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)行業(yè)研究網(wǎng)、全國(guó)及海外專業(yè)研究機(jī)構(gòu)提供的大量權(quán)威資料，采用與國(guó)際同步的科學(xué)分析模型，全面而準(zhǔn)確地為您從行業(yè)的整體高度來(lái)架構(gòu)分析體系。讓您全面、準(zhǔn)確地把握整個(gè)房地產(chǎn)信托行業(yè)的市場(chǎng)走向和發(fā)展趨勢(shì)。

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