深圳房地產(chǎn)市場監(jiān)管新政擬完善預(yù)售制 附修訂草案全文

• 2018年11月26日 FanTianQing來源：鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)北京 209 5
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  金融監(jiān)管趨嚴，融資環(huán)境寬中帶緊，房地產(chǎn)咨詢企業(yè)如何實現(xiàn)有效投資？

  房地產(chǎn)咨詢，主要是應(yīng)投資者、消費者和房地產(chǎn)經(jīng)營者（土地、房產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)營者）的要求，就投資環(huán)境、市場信息（供求信息、客戶資信等）、項目評估、質(zhì)量鑒定、測量估價、購房手續(xù)、相關(guān)法律等...

深圳房地產(chǎn)市場監(jiān)管新政擬完善預(yù)售制。

第二十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中，不得有下列價格違法行為：

（一）以協(xié)議、決定或者其他協(xié)同行為相互串通，統(tǒng)一確定、維持、變更價格；

（二）通過囤積截留房源、捂盤惜售等方式限制銷售數(shù)量，操縱價格；

（三）捏造、散布漲價或者房源斷缺等信息，哄抬價格，引發(fā)市場恐慌，推動商品房價格過高上漲；

（四）在提供相同等級、相同質(zhì)量的商品房時，無正當理由，對不同的交易相對人實行不同的銷售價格；

（五）商品房銷售不予明碼標價，或者在標價之外加價出售或者收取未標明的費用；

（六）不符合商品房銷售條件，以認購、預(yù)訂、排號、發(fā)卡等方式向買受人收取或者變相收取定金、預(yù)訂款等費用，借機抬高價格；

（七）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他價格違法行為。

第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中，不得有下列不正當競爭行為：

（一）擅自使用他人的企業(yè)或者項目名稱以及代表其名稱的標志、圖形、代號，使人誤認為是他人的商品房或者經(jīng)營活動；

（二）偽造或者冒用認證標志、名優(yōu)標志等質(zhì)量標志，對商品房質(zhì)量作引人誤解的虛假表示；

（三）以銷售商品房為目的，利用財物或者其他手段對項目建設(shè)、通訊、質(zhì)檢、供水、供電等企業(yè)、事業(yè)單位以及房地產(chǎn)經(jīng)紀、估價等中介機構(gòu)進行賄賂；

（四）以不正當手段獲取他人的商業(yè)秘密或者披露、使用、允許他人使用以不當手段獲取的商業(yè)秘密；

（五）捏造、散布虛假事實，損害競爭對手的商業(yè)信譽、商品聲譽；

（六）從事法律明文禁止的有獎銷售行為；

（七）利用廣告或者其他方法，對商品作引人誤解的虛假宣傳；

（八）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他不正當競爭行為。

第三十條 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、估價機構(gòu)及其從業(yè)人員不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施本辦法第二十七條至第二十九條規(guī)定的行為提供服務(wù)或者便利。

第三章 房屋租賃

第三十一條【租賃房屋】租賃房屋應(yīng)當有合法的來源證明。合法的來源證明包括不動產(chǎn)權(quán)證書、房地產(chǎn)買賣合同等權(quán)屬證明材料。

出租房屋時，承租人有權(quán)要求出租人提供租賃房屋合法的來源證明材料。出租人應(yīng)對來源證明材料的真實性、準確性負責(zé)。

第三十二條【實名租賃】房地產(chǎn)租賃實行實名交易制度，當事人在房地產(chǎn)租賃活動中，應(yīng)當提供真實身份信息。出租人不得向不能提供身份證明的自然人、不能提供營業(yè)執(zhí)照或者其他證明文件的法人、非法人組織出租房屋。

第三十三條【禁止出租的情形】出租房屋及其附屬設(shè)施應(yīng)當符合房屋結(jié)構(gòu)、消防、地質(zhì)、衛(wèi)生等方面的安全標準和要求，并具備供水、供電等必要的生活條件。

有下列情形之一的房屋，不得出租：

（一）未依法取得本辦法第三十一條規(guī)定的合法來源證明材料的；

（二）共有的房屋，未經(jīng)共有人書面同意的;

（三）經(jīng)鑒定為危房不能使用的；

（四）違反規(guī)定，改變房屋使用功能的；

（五）室內(nèi)裝修不符合國家或者地方標準的；

（六）不得出租的其他情形。

第三十四條【住房最小出租單位】出租住房的，應(yīng)當以原始設(shè)計的臥室或者起居室為最小出租單位，且人均租住建筑面積不得低于6平方米。禁止出租人、房屋租賃企業(yè)將原始設(shè)計的臥室或者起居室再次分割搭建后出租。

廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間，不得出租用于居住。

第三十五條【租賃合同】房屋租賃當事人應(yīng)當依法簽訂房屋租賃合同，約定租賃期限、租金及其支付期限和方式、修繕義務(wù)，以及雙方認為應(yīng)當約定的其他權(quán)利和義務(wù)。

主管部門應(yīng)當會同市場監(jiān)管部門制定并公布全市統(tǒng)一的房屋租賃合同示范文本。出租人和承租人經(jīng)協(xié)商一致，可以依法對合同示范文本的條款進行變更或者增減，但不得違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定。

第三十六條【租賃合同備案】房屋租賃合同訂立后15日內(nèi)，租賃當事人應(yīng)當持以下材料到房地產(chǎn)所在地的房屋租賃主管部門辦理租賃合同備案：

（一）房屋租賃合同；

（二）房屋租賃當事人有效的身份證明材料；

（三）合法的來源證明材料；

（四）主管部門規(guī)定的其他材料。

對符合規(guī)定的，主管部門應(yīng)自收到申請之日起5個工作日內(nèi)核發(fā)房屋租賃合同備案憑證。

主管部門應(yīng)當建立完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，逐步實行房屋租賃合同網(wǎng)上簽訂和網(wǎng)上備案。

第三十七條【租賃合同備案權(quán)益】經(jīng)備案的住房租賃合同可以作為承租人有合法穩(wěn)定住所的憑證。承租人可以持備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，并依法享受基本公共服務(wù)和便利。

第三十八條【合同備案變更及解除】房屋租賃合同備案內(nèi)容發(fā)生變更或者租賃關(guān)系終止的，租賃當事人應(yīng)當在變更或者解除合同之日起15日內(nèi)，到原合同備案部門或者通過房地產(chǎn)信息系統(tǒng)辦理租賃合同備案的變更或者注銷手續(xù)。

第三十九條【指導(dǎo)租金】市房屋租賃主管部門應(yīng)當根據(jù)租賃市場價格水平定期公布房屋租賃指導(dǎo)租金。當事人可參照指導(dǎo)租金，在房屋租賃合同中約定租金數(shù)額。

第四十條【租賃保證金】出租人可以按照租賃合同約定向承租人收取數(shù)額不超過兩個月租金的租賃保證金。保證金的返還方式，由當事人在合同中約定。

第四十一條【出租人義務(wù)】出租人應(yīng)當履行下列義務(wù)：

（一）遵守有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，查驗承租人及居住使用人的身份證件，按要求申報居住登記信息和出租信息，辦理房屋租賃合同備案；

（二）保障住宅出租屋建筑結(jié)構(gòu)、供電、燃氣及消防設(shè)施等符合安全要求，告知承租人安全用電、用氣等安全常識，并定期查驗出租屋的安全使用情況，至少每月查驗一次；

（三）保障住宅出租屋進出通道暢通；

（四）督促承租人落實安全生產(chǎn)、消防、治安等相關(guān)規(guī)定，發(fā)現(xiàn)出租屋存在安全隱患的，及時排除或者督促承租人處理，無法排除或者承租人拒不處理的，及時向相關(guān)職能部門報告；

（五）發(fā)現(xiàn)承租人及其他入住人員有違法行為或者犯罪嫌疑的，應(yīng)當及時向公安機關(guān)或者相關(guān)主管部門報告；

（六）依法納稅；

（七）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。

第四十二條【承租人義務(wù)】承租人應(yīng)當遵守下列規(guī)定：

（一）如實向出租人說明租住人數(shù)，出示本人及其他入住人員的有效身份證件，配合申報居住登記信息和申報出租信息，配合辦理租賃合同備案；

（二）屋內(nèi)用火、用電、用氣、裝修裝飾符合法律、法規(guī)、規(guī)章相關(guān)規(guī)定及有關(guān)主管部門規(guī)范要求；

（三）不得擅自改變租賃房屋的使用功能；

（四）禁止利用租賃的房屋從事違法犯罪行為；

（五）禁止利用租賃的住房生產(chǎn)、儲存、經(jīng)營易燃、易爆、有毒、放射性等危險物品；

（六）發(fā)現(xiàn)消防、房屋結(jié)構(gòu)等安全隱患的，應(yīng)當及時排除或者告知出租人處理，出租人未及時處理的，應(yīng)當及時報告相關(guān)部門；

（七）法律、法規(guī)、規(guī)章的其他有關(guān)規(guī)定。

第四十三條【轉(zhuǎn)租】承租人可以按照租賃合同的約定將租賃房屋的一部分或者全部轉(zhuǎn)租給第三人；未約定的，承租人轉(zhuǎn)租房屋應(yīng)當事先征得出租人的書面同意。

受轉(zhuǎn)租人不得違法將租賃房屋再行轉(zhuǎn)租。

轉(zhuǎn)租人與受轉(zhuǎn)租人應(yīng)當按照本辦法規(guī)定訂立租賃合同，并辦理租賃合同備案。

第四十四條【房屋租賃企業(yè)備案】從事房屋租賃經(jīng)營活動的企業(yè)（以下簡稱房屋租賃企業(yè)）在本市開展房屋租賃業(yè)務(wù)的，應(yīng)當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持以下材料到主管部門辦理備案：

（一）在本市注冊的營業(yè)執(zhí)照；

（二）法定代表人或者負責(zé)人的身份證明；

（三）固定服務(wù)場所證明；

（四）主管部門規(guī)定的其他材料。

自然人以營利為目的，出租或者轉(zhuǎn)租住房間數(shù)達到10間及以上的，應(yīng)當依法辦理工商登記，并持在本市注冊的營業(yè)執(zhí)照、本人身份證明、固定服務(wù)場所證明等材料到主管部門辦理備案。

對材料齊全、符合條件的，主管部門應(yīng)在10個工作日內(nèi)辦理備案手續(xù)。

第四十五條【備案變更和注銷】已備案的房屋租賃企業(yè)和自然人的名稱、地址、服務(wù)內(nèi)容等發(fā)生變化或者租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)終止的，應(yīng)當自變更或者終止之日起15日內(nèi)持相關(guān)證明材料向主管部門申請辦理備案變更或者注銷備案手續(xù)。

第四十六條【房屋租賃企業(yè)信息公布】房屋租賃企業(yè)出租住房的，應(yīng)當將下列材料在營業(yè)場所公布：

（一）營業(yè)執(zhí)照和備案證書；

（二）租賃資金監(jiān)管賬戶；

（三）主管部門發(fā)布的房屋租賃合同示范文本；

（四）行業(yè)組織制定的租賃指引；

（五）服務(wù)項目、內(nèi)容、標準和流程；

（六）收費項目、計費依據(jù)和標準；

（七）室內(nèi)裝修符合國家或者地方標準的證明材料；

（八）深圳市房地產(chǎn)誠信公示系統(tǒng)查詢方式；

（九）投訴方式和途徑；

（十）安全生產(chǎn)指引；

（十一）法規(guī)、規(guī)章和主管部門要求公布的其他材料。

第四十七條【租賃廣告】房屋租賃企業(yè)發(fā)布廣告的，應(yīng)當載明其企業(yè)名稱和備案證書編號。

房屋租賃企業(yè)的租賃廣告、宣傳材料等就租賃住房及其設(shè)施的說明和允諾具體明確，并對租賃合同的訂立和租金的確定有重大影響的，應(yīng)當視為租賃合同的內(nèi)容。

第四十八條【租賃企業(yè)禁止性經(jīng)營行為】房屋租賃企業(yè)在租賃經(jīng)營活動中，不得有下列違法經(jīng)營行為：

（一）提供虛假來源證明材料出租房屋；

（二）在未解除房屋租賃合同前，將租賃房屋再行租賃給他人；

（三）發(fā)布虛假租賃房源信息或者虛假廣告；

（四）違背承租人意愿，搭售其他商品、強制或者變相強制服務(wù)并收取費用；

（五）無正當理由，不按規(guī)定辦理或者拖延辦理租賃合同備案；

（六）非法出租法律、法規(guī)、規(guī)章禁止出租的房屋；

（七）通過合同欺詐、簽訂霸王條款等方式哄抬租金、克扣保證金；

（八）欺行霸市，暴力驅(qū)逐承租人；

（九）泄露或者不當使用承租人信息，謀取不正當利益；

（十）強制或者誘導(dǎo)承租人使用或者捆綁租賃貸款支付房租；

（十一）違規(guī)開展金融行為，包括違規(guī)開展住房租賃金融業(yè)務(wù)，違規(guī)與未經(jīng)金融監(jiān)管部門批準設(shè)立、無金融許可證的機構(gòu)合作開展個人租賃貸款業(yè)務(wù)，違規(guī)使用銀行貸款等租賃融資惡性競爭、搶占房源；

（十二）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。

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