深圳房地產(chǎn)市場監(jiān)管新政擬完善預(yù)售制 附修訂草案全文

• 2018年11月26日 FanTianQing來源：鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)北京 209 5
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  金融監(jiān)管趨嚴，融資環(huán)境寬中帶緊，房地產(chǎn)咨詢企業(yè)如何實現(xiàn)有效投資？

  房地產(chǎn)咨詢，主要是應(yīng)投資者、消費者和房地產(chǎn)經(jīng)營者（土地、房產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)營者）的要求，就投資環(huán)境、市場信息（供求信息、客戶資信等）、項目評估、質(zhì)量鑒定、測量估價、購房手續(xù)、相關(guān)法律等...

深圳房地產(chǎn)市場監(jiān)管新政擬完善預(yù)售制。

深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法修訂草案征求意見稿）原文如下：

第一章總 則

第一條 為加強深圳市（以下簡稱本市）房地產(chǎn)市場管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、租賃、經(jīng)紀和估價行為，維護房地產(chǎn)市場秩序，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，保障房地產(chǎn)活動當事人的合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、租賃、經(jīng)紀和估價活動及相應(yīng)房地產(chǎn)市場管理行為。

第三條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、租賃、經(jīng)紀和估價，應(yīng)當遵循合法、平等、公平、自愿、誠實信用的原則。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋租賃企業(yè)、經(jīng)紀和估價機構(gòu)及其從業(yè)人員的合法權(quán)益受法律保護，任何單位和個人不得非法干預(yù)其業(yè)務(wù)活動和結(jié)果。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋租賃企業(yè)、經(jīng)紀和估價機構(gòu)及其從業(yè)人員應(yīng)當妥善保管在業(yè)務(wù)活動中獲悉的交易當事人的資料，保守當事人的個人隱私和商業(yè)秘密，不得違法利用其所獲取的信息。

第四條 市政府房地產(chǎn)主管部門（以下簡稱主管部門）依法對房地產(chǎn)市場進行指導(dǎo)、檢查、監(jiān)督和管理。

發(fā)展改革、市場監(jiān)管、住房建設(shè)、稅務(wù)、人力資源、國有資產(chǎn)管理、互聯(lián)網(wǎng)信息管理、銀行監(jiān)管等部門依據(jù)各自職責對房地產(chǎn)市場行為進行監(jiān)管，并配合主管部門做好房地產(chǎn)宏觀調(diào)控工作。

第五條 主管部門應(yīng)當根據(jù)房地產(chǎn)市場監(jiān)管的要求，建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，作為房地產(chǎn)交易管理的操作平臺和有關(guān)房地產(chǎn)交易管理、誠信信息的發(fā)布平臺，實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的動態(tài)監(jiān)控。

除依法公開的信息外，使用房地產(chǎn)信息系統(tǒng)應(yīng)當獲取相應(yīng)的操作權(quán)限。任何企業(yè)或個人不得超越授權(quán)開展其他活動。

信息系統(tǒng)的管理和使用辦法由主管部門另行制定。

第六條【安全生產(chǎn)】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋租賃企業(yè)、經(jīng)紀和估價機構(gòu)應(yīng)當按照安全生產(chǎn)法律法規(guī)的規(guī)定，履行安全生產(chǎn)主體責任。

主管部門應(yīng)當對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋租賃企業(yè)、經(jīng)紀和估價機構(gòu)的安全生產(chǎn)義務(wù)進行明確。

第七條【年報制度】房地產(chǎn)行業(yè)實行年報管理制度，注冊地在本市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋租賃企業(yè)、經(jīng)紀和估價機構(gòu)，應(yīng)當按照主管部門要求及時報送年報。

第八條 鼓勵和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋租賃企業(yè)、經(jīng)紀和估價機構(gòu)成立和完善相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)組織。房地產(chǎn)行業(yè)組織在主管部門的指導(dǎo)下，依照法律、法規(guī)、規(guī)章和行業(yè)組織章程，實行房地產(chǎn)行業(yè)自律管理。

房地產(chǎn)行業(yè)組織應(yīng)當積極組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋租賃企業(yè)、經(jīng)紀和估價機構(gòu)及其從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)、安全生產(chǎn)培訓(xùn)和繼續(xù)教育。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋租賃企業(yè)、經(jīng)紀和估價機構(gòu)及其從業(yè)人員應(yīng)當按時參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)和繼續(xù)教育，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)、安全生產(chǎn)意識和從業(yè)水平。

第二章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營

第九條 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的企業(yè)應(yīng)當依法取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書。

禁止未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書的任何單位和個人從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；禁止任何單位和個人違反國家土地管理法律法規(guī)，擅自在未依法取得建設(shè)用地使用權(quán)的土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。

禁止銷售前款規(guī)定的違法開發(fā)建設(shè)的建筑物，禁止任何單位和個人為其銷售行為提供法律見證、經(jīng)紀、公證、貸款等服務(wù)和便利。

第十條 房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當在申報立項時，按照國家有關(guān)規(guī)定建立項目資本金，在商業(yè)銀行設(shè)立專戶存儲，專項用于項目建設(shè)。商業(yè)銀行辦理項目資本金存儲手續(xù)后，應(yīng)當向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出具項目資本金存儲證明。

房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)資金包括項目資本金，項目資本金不符合國家有關(guān)規(guī)定的，發(fā)展改革部門不予核準或者備案。

第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)項目申請預(yù)售前，項目資本金賬戶余額應(yīng)當不低于項目資本金10%，并在項目取得規(guī)劃驗收合格憑證后，方可提取使用。

在符合提取使用條件前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以任何方式將前款規(guī)定的項目資本金挪作他用，商業(yè)銀行不得撥付。

商業(yè)銀行出具不實資本金存儲證明或者不按本條規(guī)定撥付資金的，銀行監(jiān)管部門應(yīng)當依法處理并在征信記錄中作不良行為記錄。

第十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同后10日內(nèi)，在房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中建立房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊。房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)和經(jīng)營過程中的主要事項，應(yīng)當在房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊中予以記載并及時更新。

第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房之前，應(yīng)當合理確定銷售價格，由主管部門對外公布，并通過數(shù)據(jù)共享報市場監(jiān)管部門備案。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照經(jīng)備案的銷售價格，明碼標價銷售商品房。確需調(diào)整銷售價格且調(diào)整幅度超出備案價格15%的，應(yīng)當在調(diào)整價格前辦理備案變更。

市場監(jiān)管部門應(yīng)當會同相關(guān)部門制定并公布房地產(chǎn)開發(fā)價格行為規(guī)則，引導(dǎo)、規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法自主定價。

第十四條 商品房預(yù)售應(yīng)當符合下列條件：

（一）已付清地價款，并取得不動產(chǎn)權(quán)利證書；

（二）取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證；

（三）七層以下（含本數(shù)）的商品房項目已封頂；七層以上的商品房項目已完成地面以上三分之二層數(shù)，但經(jīng)市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化主管部門認定的產(chǎn)業(yè)化項目已完成地面以上三分之一層數(shù)；

（四）確定施工進度和竣工交付日期；

（五）預(yù)售商品房項目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項權(quán)利且未被司法機關(guān)或者行政機關(guān)查封、扣押；

（六）項目資本金賬戶余額不低于項目資本金10%；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

辦理商品房預(yù)售許可的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在土地使用權(quán)出讓合同約定的竣工日期到期前申請。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得商品房預(yù)售許可證前，不得直接出售或者以內(nèi)部認購、內(nèi)部認籌等方式變相出售商品房。

第十五條 取得預(yù)售許可證后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在10日內(nèi)通過房地產(chǎn)信息系統(tǒng)一次性公布全部預(yù)售商品房、預(yù)售時間、預(yù)售地點、預(yù)售方式及預(yù)售價格，并公開對外預(yù)售，不得以內(nèi)部認購、內(nèi)部認籌等方式進行非公開預(yù)售。

第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應(yīng)當將下列材料在銷售場所醒目位置公布：

（一）購房指引；

（二）營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；

（三）建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證；

（四）采取預(yù)售的，應(yīng)當公布商品房預(yù)售許可證；

（五）建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同書；

（六）商品房買賣合同示范文本及附件；

（七）商品房項目總平面圖和測繪報告；

（八）商品房能源消耗指標、節(jié)能措施和保護要求、保溫工程保修期；

（九）商品房銷售控制表；

（十）業(yè)主臨時管理規(guī)約；

（十一）前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、收費標準和物業(yè)服務(wù)合同；

（十二）不拒絕購房人使用住房公積金貸款的書面承諾；

（十三）深圳市房地產(chǎn)行業(yè)公共信用信息查詢方式；

（十四）委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)銷售的，應(yīng)公布商品房銷售委托書以及受托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的備案證書；

（十五）安全生產(chǎn)指引；

（十六）銷售住宅商品房的，還應(yīng)當在銷售場所醒目位置公布商品住宅使用說明書和商品住宅質(zhì)量保證書示范文本；

（十七）投訴方式和途徑；

（十八）法律、法規(guī)、規(guī)章和主管部門要求公布的其他材料。

采用網(wǎng)絡(luò)形式銷售的，應(yīng)當在網(wǎng)絡(luò)銷售平臺公布本條第一款規(guī)定的材料。

第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修商品房的，除公布本辦法第十六條第一款規(guī)定材料外，還應(yīng)當在銷售場所醒目位置以書面形式公布精裝修商品房所使用的裝修裝飾材料的名稱、品牌、價格、規(guī)格、型號等信息。

第十八條 商品房可能受到工業(yè)、建筑施工、交通等噪聲污染的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在銷售場所醒目位置以書面形式或者在網(wǎng)絡(luò)銷售平臺說明所銷售商品房的建筑隔音情況、可能受到的噪聲污染情況以及采取的防治措施。

第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售廣告、售樓書、樣板房等就商品房及相關(guān)設(shè)施的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立和價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為商品房買賣合同的內(nèi)容。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當對樣板房的裝修裝飾材料及其價格、規(guī)格、型號等信息以書面形式詳細說明，并逐項列明是否與銷售商品房一致，置于樣板房入口等顯要位置。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未提供樣板房說明，樣板房即為具體確定的商品房及相關(guān)設(shè)施的說明和允諾；樣板房說明未予說明、明確的項目，該樣板房項目即為具體確定的商品房及相關(guān)設(shè)施的說明和允諾。

第二十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當為購房人查詢與所購商品房有關(guān)城市規(guī)劃、公共配套設(shè)施、開發(fā)進度等信息提供便利。

第二十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當通過房地產(chǎn)信息系統(tǒng)使用主管部門提供的商品房買賣合同示范文本。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人經(jīng)協(xié)商一致，可以依法對示范文本的條款進行變更或者增減條款，但不得違反法律、法規(guī)強制性規(guī)定以及建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當在商品房買賣合同簽訂之日起10日內(nèi)，將簽訂的合同通過房地產(chǎn)信息系統(tǒng)報主管部門備案。

第二十二條 在商品房預(yù)售項目竣工前，商品房預(yù)售款必須專項用于購買該預(yù)售項目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項目建設(shè)的施工進度款（含工資及社會保險）及法定稅費、行政罰款，不得挪作他用。

第二十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用預(yù)售款繳納法定稅費、行政罰款的，應(yīng)當憑法定稅費計稅依據(jù)、憑證或者行政處罰決定書向商業(yè)銀行申請?zhí)崛∈褂?；使用預(yù)售款支付工程進度款（含工資及社會保險）或者建設(shè)材料、設(shè)備款項的，應(yīng)當憑經(jīng)監(jiān)理企業(yè)和施工企業(yè)共同確認的施工計劃、施工進度說明、施工企業(yè)或者材料設(shè)備供應(yīng)企業(yè)收款賬號向商業(yè)銀行申請?zhí)崛∈褂?，款項直接支付至施工企業(yè)或者材料設(shè)備供應(yīng)企業(yè)。

商業(yè)銀行收到預(yù)售款撥付請求后，可以就工程進度進行現(xiàn)場查驗。經(jīng)查驗認為申請使用款項與進度明顯不符的，商業(yè)銀行應(yīng)當拒絕撥付。

商業(yè)銀行不按本辦法第二十二條、第二十三條規(guī)定撥付預(yù)售款的，銀行監(jiān)管部門應(yīng)當依法處理并在征信記錄中作不良行為記錄。

第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當將預(yù)售款申請使用和撥付情況如實即時載入項目手冊。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定，在房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收后及時辦理工程結(jié)算手續(xù)，向施工企業(yè)支付工程結(jié)算款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在工程款（含質(zhì)量保修金）全部依約支付完畢后方可在開戶商業(yè)銀行辦理預(yù)售款專用賬戶注銷手續(xù)。

第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代理銷售商品房，應(yīng)當在其發(fā)布的商品房銷售廣告中同時載明受托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的名稱和備案證書編號。

第二十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)怠于開發(fā)建設(shè)造成土地閑置的，土地主管部門應(yīng)當依法進行處置，并納入誠信檔案。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按閑置土地處置方案要求將相關(guān)處置責任履行完畢前，土地主管部門應(yīng)當在土地使用權(quán)招標、拍賣、掛牌等公開出讓條件中禁止該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其控股股東參與競買。

第二十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)銷售活動中，不得有下列損害購房人權(quán)益的行為：

（一）在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人；

（二）訂立虛假合同；

（三）違反價格備案制度出售商品房；

（四）在取得商品房預(yù)售許可證前，與購房人簽訂商品房認購書，或者以意向金、誠意金及其他形式收取購房人的押金、定金或者購房款；

（五）違背購房人的意愿，搭售其他商品、強制或者變相強制服務(wù)并收取費用，或者附加購房人提供資金證明等其他不合理的條件；

（六）限制、阻撓、拒絕購房人使用住房公積金貸款或者按揭貸款；

（七）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。

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