房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)機(jī)遇分析：房地產(chǎn)板塊快速拉升

• 方蔓桃 2023年9月7日 來(lái)源：百度 384 18
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如果你想了解房地產(chǎn)行業(yè)的環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?fàn)顩r、市場(chǎng)供需、競(jìng)爭(zhēng)格局、標(biāo)桿企業(yè)、發(fā)展趨勢(shì)、機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)展策略與投資建議等進(jìn)行了分析……我們研究院撰寫的《2023-2028年房地產(chǎn)投資行業(yè)并購(gòu)重組機(jī)會(huì)及投融資戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》。重點(diǎn)分析了我國(guó)房地產(chǎn)行

央行“831”新政，疊加北上廣深等一線城市前后官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”，市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)的預(yù)期再上一個(gè)臺(tái)階。資金也持續(xù)聚焦地產(chǎn)類ETF。深交所數(shù)據(jù)顯示，地產(chǎn)ETF(159707)近一周獲增倉(cāng)金額超5200萬(wàn)元!時(shí)間拉長(zhǎng)看，地產(chǎn)ETF(159707)近60日獲資金增倉(cāng)近2億元，凈流率超70%!

從行業(yè)整體來(lái)看，今年以來(lái)A股市場(chǎng)上已有藍(lán)光發(fā)展、泰禾、陽(yáng)光城等8家企業(yè)退市，很顯然，當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)已不再是全面紅利的時(shí)代。

如果你想了解房地產(chǎn)行業(yè)的環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?fàn)顩r、市場(chǎng)供需、競(jìng)爭(zhēng)格局、標(biāo)桿企業(yè)、發(fā)展趨勢(shì)、機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)展策略與投資建議等進(jìn)行了分析……我們研究院撰寫的《2023-2028年房地產(chǎn)投資行業(yè)并購(gòu)重組機(jī)會(huì)及投融資戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》。重點(diǎn)分析了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)及前景作出審慎分析與預(yù)測(cè)。

2023年上半年，發(fā)布財(cái)報(bào)的170家房企中共有90家實(shí)現(xiàn)了盈利，盈利總額為1038.23億元，其中30家房企凈利潤(rùn)不足1億元。而錄得虧損的80家房企虧損總額為2060.89億元，絕對(duì)值幾乎是盈利總額的兩倍。今年以來(lái)，已有藍(lán)光發(fā)展、泰禾、陽(yáng)光城等8家A股房企退市，若將部分房企與未按期發(fā)布財(cái)報(bào)的房企算上，整個(gè)行業(yè)虧損狀況或許會(huì)更加觸目驚心。

另外，從16家主流龍頭房企業(yè)績(jī)來(lái)看，保利發(fā)展華發(fā)股份、濱江集團(tuán)和招商積余等4家公司同時(shí)錄得營(yíng)業(yè)收入和凈利正增長(zhǎng)。從盈虧來(lái)看，14家房企實(shí)現(xiàn)了盈利，合計(jì)盈利380億元;僅2家企業(yè)虧損，合計(jì)虧損金額20.35億元。對(duì)比行業(yè)整體表現(xiàn)來(lái)看，龍頭房企業(yè)績(jī)韌性凸顯。

一線城市已全部落實(shí)首套“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。9月1日，上海、北京先后宣布全面執(zhí)行“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策，至此北上廣深四個(gè)一線城市已全部落實(shí)首套“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。銷售人員稱，新政出臺(tái)后，利好改善型客戶，“很多人原來(lái)只打算買小戶型的，認(rèn)房不認(rèn)貸后，只要名下無(wú)房，就可以執(zhí)行首套房的首付標(biāo)準(zhǔn)，很多客戶就改買大戶型了?！?/p>

北京某樓盤銷售總監(jiān)王昊司霖表示，政策出來(lái)以后，我們就陸續(xù)開(kāi)始簽單，整體昨天賣了15套，凌晨2點(diǎn)多最后一個(gè)客戶簽單。截至9月2日上午，我們今天已經(jīng)賣到第10套。平常工作日大概是賣4套左右，周末大概在10套左右，估計(jì)今天會(huì)突破20多套。

9月3日，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的“融創(chuàng)壹號(hào)院”首日開(kāi)盤成交額就達(dá)56.2億元，一期總共推出350套，當(dāng)日成交169套。上海的多家中介門店普遍表示，新政出來(lái)后，客戶的咨詢量、掛牌量明顯上升，9月2日一早來(lái)門店的客戶也多了。一家門店負(fù)責(zé)人告訴記者，他們公司上海市內(nèi)的二手房掛牌量，昨天一晚就增加了1000多套。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1～5月，全國(guó)商品房銷售面積同比降幅擴(kuò)大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)仍較低迷。與之相應(yīng)的是，1～5月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資45701億元，同比下降7.2%(按可比口徑計(jì)算)，其中住宅投資34809億元，同比下降6.4%。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2023年6月份，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)減少，各線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平或略降、二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降;各線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比有漲有降、二手住宅銷售價(jià)格同比下降。

當(dāng)前樓市呈現(xiàn)買方市場(chǎng)的特征，這種特征在二季度初開(kāi)始出現(xiàn)并越來(lái)越強(qiáng)，背后的原因是隨著前期積壓需求在一季度集中釋放后，二季度市場(chǎng)交易節(jié)奏放緩，但房源供應(yīng)充足導(dǎo)致市場(chǎng)供大于求，因此6月份出現(xiàn)了房?jī)r(jià)的回落。

一位金融從業(yè)人士表示，房地產(chǎn)投資具有高杠桿屬性，因此與貨幣政策緊密相關(guān)，在市場(chǎng)預(yù)期并不樂(lè)觀的背景下，房企投資也會(huì)比較謹(jǐn)慎，而對(duì)入市節(jié)奏更多會(huì)選擇觀望，這會(huì)放緩整體的投資進(jìn)度。

房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀：樓市仍處于下行期

房企層面，主要從銷售和拿地兩個(gè)方面分析下經(jīng)營(yíng)的差別。從銷售來(lái)看，在整體同比下降的情況下，頭部企業(yè)和央國(guó)企的韌性更強(qiáng);從拿地來(lái)看，房企拿地規(guī)模同比下降，央國(guó)企仍是拿地主力。

銷售層面，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年1-8月TOP100房企銷售總額為43656.1億元，同比下降8.6%，降幅相比上月擴(kuò)大4.0個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)四月降幅擴(kuò)大。細(xì)分來(lái)看，企業(yè)銷售表現(xiàn)分化明顯。

一方面，頭部企業(yè)銷售保持韌性。2023年1-8月，TOP10房企銷售額均值同比下降4.5%，降幅最小。另一方面，央國(guó)企銷售表現(xiàn)較為強(qiáng)勁。2023年1-8月，TOP50房企中，央國(guó)企銷售額平均增長(zhǎng)21.3%，穩(wěn)健民企銷售額平均增長(zhǎng)0.7%，混合所有企業(yè)下降9.1%，出險(xiǎn)民企下降46.0%。

對(duì)此，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師繩國(guó)慶表示，2023年7月份，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格上漲城市個(gè)數(shù)減少，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平或下降、同比有漲有降。

以新開(kāi)工數(shù)來(lái)看，2021年新開(kāi)工數(shù)下降11%，2022年新開(kāi)工量下降40%，今年上半年繼續(xù)下降約25%。如果以2020年作為基數(shù)，新開(kāi)工數(shù)已經(jīng)整體下降約60%，回到了2006年的水平。

房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)前景分析

2023H1房地產(chǎn)板塊繼續(xù)縮表，整體業(yè)績(jī)下滑趨勢(shì)收窄、探底可期，優(yōu)質(zhì)房企未來(lái)成長(zhǎng)性更佳。近期高層會(huì)議中行業(yè)政策轉(zhuǎn)向積極支持，有關(guān)部門也接連確認(rèn)支持方向，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)供需兩端政策將加速放松，其中關(guān)注一二線城市政策放松及城中村改造政策的加速落地，預(yù)計(jì)核心城市銷售也將逐步改善，格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長(zhǎng)空間打開(kāi)，并將受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好。

上半年，全國(guó)商品房銷售面積同比下降5.3%，銷售額增長(zhǎng)1.1%，均明顯好于去年全年。銷售面積降幅明顯收窄，銷售額由降轉(zhuǎn)升。上半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降7.9%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年到位資金下降9.8%，降幅比去年全年不同程度收窄。

從走勢(shì)來(lái)看，隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展政策顯效，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步走穩(wěn)。從需求端來(lái)看，“房住不炒”政策作用下，投機(jī)性住房需求逐步得到抑制，剛性和改善性合理住房需求有序釋放，將繼續(xù)帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展。從供給端來(lái)看，部分房地產(chǎn)企業(yè)“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營(yíng)模式難以為繼，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給正經(jīng)歷階段性調(diào)整。

隨著調(diào)整逐步到位，市場(chǎng)供給也會(huì)逐步趨于穩(wěn)定。從中長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正從過(guò)去的高速發(fā)展轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展，這是由房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段變化、市場(chǎng)供求關(guān)系調(diào)整決定的。

具體來(lái)看，受熱點(diǎn)城市供地和上年低基數(shù)影響，50家代表企業(yè)拿地總額同比上升9.9%。8月，北京、上海、南京、成都、蘇州、天津等多個(gè)熱點(diǎn)一二線城市繼續(xù)進(jìn)行了集中供地，疊加上年低基數(shù)影響，企業(yè)拿地規(guī)模同比有所恢復(fù)。分企業(yè)來(lái)看，保利、建發(fā)、中國(guó)鐵建等央國(guó)企拿地規(guī)模較高，綠城、萬(wàn)科、龍湖、金地等混合所有制企業(yè)和民企亦有投資。

綜上，伴隨政策的持續(xù)寬松以及行業(yè)格局的持續(xù)優(yōu)化，以頭部房企和國(guó)央企為代表的優(yōu)質(zhì)房企或?qū)⒙氏仁芤妗Ｕ闵套C券也指出，圍繞“下有基本面托底+上有政策拔估值”，按照修復(fù)順序優(yōu)先看好在一線城市有土儲(chǔ)優(yōu)勢(shì)的房企。

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