長租公寓行業(yè)深度分析及發(fā)展現(xiàn)狀分析2023

• 黃文玉 2023年7月4日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 744 44
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“長租公寓”，又名“白領(lǐng)公寓”、“單身合租公寓”，是房地產(chǎn)市場一個新興的行業(yè)，將業(yè)主房屋租賃過來，進(jìn)行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給需要人士。

一、長租公寓行業(yè)概述

“長租公寓”，又名“白領(lǐng)公寓”、“單身合租公寓”，是房地產(chǎn)市場一個新興的行業(yè)，將業(yè)主房屋租賃過來，進(jìn)行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給需要人士。國內(nèi)長租公寓主要分為“集中式”和“分散式”兩類。集中式主要以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運作模式，利用自持土地開發(fā)或樓宇整租改造方式進(jìn)行運營;分散式主要從租賃中介業(yè)務(wù)延展而來，依靠整合戶主房源進(jìn)行重新裝修管理，類似“二房東”。

隨著人口向城市群、都市圈流入，租房已成為新市民、青年人解決住房需求的主要方式。但目前我國城鎮(zhèn)套戶比提升至1.1，不少閑置的存量房因房齡偏高、品質(zhì)不足等問題，與青年人高品質(zhì)租住需求之間仍存在結(jié)構(gòu)性錯配。發(fā)展專業(yè)化長租機(jī)構(gòu)，存量房由專業(yè)長租機(jī)構(gòu)運營，承擔(dān)起實現(xiàn)房屋全周期管理的重要角色，推動市場高質(zhì)量發(fā)展成為已經(jīng)題中之義。

單身公寓走俏大中城市的原因一方面取決于市場的需求。年輕白領(lǐng)逐漸增多，這部分人群收入較高，但由于處在創(chuàng)業(yè)階段，還沒有足夠的經(jīng)濟(jì)實力購買大套住宅，單身公寓面積小、總價位低，交通較為便利，而且由開發(fā)商統(tǒng)一裝修，對上班族來說非常方便。

二、長租公寓行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

中國房屋租賃行業(yè)在產(chǎn)品豐富度、租房效率、服務(wù)保障、科技與智能化等方面帶給用戶的體驗，已經(jīng)追趕世界水平，進(jìn)入健康發(fā)展新階段。增益租模式將業(yè)主從單純委托出租，轉(zhuǎn)向了合作共贏的伙伴關(guān)系，收益價值也從“即時價值”轉(zhuǎn)向“長遠(yuǎn)價值”。“無空置期”使業(yè)主免受傳統(tǒng)出租市場出租周期不穩(wěn)定、房屋空置難出租的影響?！笆找嬗斜５?、年度有分成”讓在業(yè)主與自如的合作周期內(nèi)，無論市場如何變動，每月都將收到至少80%的保底收益。對于出租期間的管理服務(wù)，增益租的模式也讓業(yè)主感受“生活服務(wù)的省心”。

隨著一系列政策的出臺，長租市場逐漸回暖并步入健康發(fā)展軌道。長租機(jī)構(gòu)應(yīng)具備產(chǎn)品化改造、專業(yè)出租、裝修交付、租期服務(wù)、專業(yè)團(tuán)隊塑造等5方面能力，以實現(xiàn)對全品類房屋的全周期管理。對上海自如而言，通過高水平的租房產(chǎn)品和“增益租”業(yè)主托管新模式，將積極推動行業(yè)轉(zhuǎn)型和全新產(chǎn)品落地。

發(fā)展租房市場面臨的最底層問題是租金收益率低，難以獲得長期性的資金支持，因此未來租房市場發(fā)展需破解融資短板，拓展長期融資渠道。同時，租房市場機(jī)構(gòu)占比低且以輕資產(chǎn)和分散式形式為主、租購不同權(quán)導(dǎo)致租房需求短期化和重買輕租等也是未來應(yīng)逐步解決的問題。如何打通租購兩個市場、實現(xiàn)租購協(xié)同發(fā)展，探索以租換購、政府收購庫存商品住房作為保障性租賃住房等模式，是未來租房市場研究的一個重要命題。

隨著國內(nèi)長租公寓整體需求持續(xù)增長，具備成本和資產(chǎn)優(yōu)勢的集中式長租公寓占比持續(xù)提升，數(shù)據(jù)顯示，集中式長租公寓占比從2017年的1.2%提升至2021年2.5%，整體規(guī)模增長212%至449億元，相對而言，分散性和以個人為主的非結(jié)構(gòu)化長租公寓占比小幅度下降。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國長租公寓行業(yè)深度分析及發(fā)展前景預(yù)測報告》顯示：

單身公寓又稱白領(lǐng)公寓，是一種過渡型住宅產(chǎn)品，是住宅的一種，一般平均在25平方米-45平方米左右/套，總價在30萬元-40萬元左右，其結(jié)構(gòu)上的最大特點是只有一間房間，一套廚衛(wèi)。根據(jù)市場需求，有些開發(fā)商推出帶廚房的功能更為健全的單身公寓樓盤，有的還建造起了躍層小房型公寓，這種房型不僅在建筑面積方面增大到50平方米—80平方米，而且在房屋結(jié)構(gòu)方面還增加廚房、客廳、餐廳、陽臺等。另一方面，單身公寓本身的投資價值也比較高。單身公寓多為精裝修房，視裝修檔次和地段不同，月租金基本在2000元-8000元不等，用閑錢買套單身公寓，每個月可以收點房租賺點零花錢。另一種投資方法俗稱‘炒房’，即在內(nèi)部認(rèn)購階段或預(yù)訂階段即訂下單身公寓，待開發(fā)商提價時或地段升值時轉(zhuǎn)手拋出，賺取其中的差價。2019年，韓國推女性專用單身公寓，50平方米月租約4300元。

以運營模式為標(biāo)準(zhǔn)，長租公寓企業(yè)可分為集中式公寓企業(yè)和分散式公寓企業(yè)。具體來看，集中式公寓主要由開發(fā)商自建或由機(jī)構(gòu)房東提供房源，前期投入較大、投資回收期偏長(通常在6-8年左右)。分散式公寓則主要通過與個人業(yè)主簽訂長期包租合同(3-5年)來獲取房源，前期投入較小、投資回收期相對較短;兩種各有優(yōu)勢，集中式受整體成本較高影響，當(dāng)前規(guī)模小于分散式。

隨著國內(nèi)整體租房需求持續(xù)增長，除開2020年疫情影響，經(jīng)濟(jì)景氣度低背景下投融資下降明顯，加之需求整體下降明顯，長租公寓市場規(guī)模下降外，2017年我國長租公寓整體規(guī)模表現(xiàn)為持續(xù)上升態(tài)勢，整體增速較高，數(shù)據(jù)顯示，2021年我國長租公寓市場規(guī)模達(dá)17948億元，同比2020年增長16.4%。

2021年中國城市房屋租賃人口數(shù)量約2.3億人，同比增長4.5%。住房租賃市場規(guī)模高達(dá)2.2萬億元左右，同比增長15.8%。目前租房市場已成為房地產(chǎn)市場的重要組成部分。我國租賃公寓市場規(guī)模有逐年增長走勢，其中2021年中國租賃公寓市場規(guī)模1794.8十億元，同比增長16.4%。從中國集中式長租公寓市場規(guī)模來看，2021年中國一線城市集中式長租公寓市場規(guī)模為22.7十億元，同比增長32%;其他城市集中式長租公寓市場規(guī)模為22.2十億元，同比增長27.6%。

目前中國長租公寓行業(yè)面臨四大挑戰(zhàn)。第一，重資產(chǎn)經(jīng)營導(dǎo)致長租公寓企業(yè)盈利周期較長，目前國內(nèi)長租公寓企業(yè)在高負(fù)債，資金壓力大的狀態(tài)下運營，其中資金壓力主要集中于長租公寓的裝修成本和租金成本兩個方面。第二，融資和稅收成本相對較高，目前租金分期業(yè)務(wù)的融資成本都在10%以上。而且稅收負(fù)擔(dān)較重，“營改增”后部分住房租賃機(jī)構(gòu)稅負(fù)不降反增，累計超過租金收入的20%。第三，非規(guī)?；头菍I(yè)化不能存活，長租公寓企業(yè)持有的房源和租客數(shù)量必須達(dá)到一定的均衡點，才能實現(xiàn)盈利，只有具備一定規(guī)模和專業(yè)化服務(wù)水平的機(jī)構(gòu)才能從殘酷的市場競爭中存活并獲得發(fā)展機(jī)會。然而，目前國內(nèi)市場上長租公寓企業(yè)相對分散難以形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。第四，租期的維穩(wěn)考驗長租公寓企業(yè)運營能力，中國目前住房租賃市場上的租期太短，一般分散式長租公寓租期為3-6年，集中式長租公寓租期為10年左右。房東和租客續(xù)約率低，房源和租客的不穩(wěn)定，這就造成了長租公寓企業(yè)運營成本過高。

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  2023-2028年中國長租公寓行業(yè)深度分析及發(fā)展前景預(yù)測報告

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