二季度上海辦公樓凈吸納量超16萬平方米 長租公寓成交持續(xù)活躍

• 吳澳燕 2023年7月21日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 1481 98
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二季度上海辦公樓凈吸納量達(dá)到16.04萬平方米，其中上海中央商務(wù)區(qū)凈吸納量錄得6300平方米，非中央商務(wù)區(qū)市場凈吸納量錄得15.42萬平方米。具體來看，在上海市中央商務(wù)區(qū)內(nèi)，長寧區(qū)兩個新項(xiàng)目共計(jì)10.4萬平方米竣工入市，中央商務(wù)區(qū)空置率環(huán)比上升1.1個百分點(diǎn)至11.9%。

今年二季度上海市零售物業(yè)市場凈吸納量由負(fù)轉(zhuǎn)正，餐飲類商戶活躍度顯著提升，二季度供應(yīng)壓力較小，市場平均空置率下降。

除了零售物業(yè)市場外，物流地產(chǎn)、辦公樓、投資市場等均呈恢復(fù)趨勢。其中，物流地產(chǎn)方面，新增供應(yīng)入市導(dǎo)致空置率上升，成熟的子市場表現(xiàn)穩(wěn)健使得租金仍呈上升趨勢。同時，第二季度上海市投資市場長租公寓成交也持續(xù)活躍，且類別呈現(xiàn)多樣化趨勢。除傳統(tǒng)白領(lǐng)長租公寓外，藍(lán)領(lǐng)宿舍作為新興的重資產(chǎn)公寓類別也錄得成交。

二季度上海辦公樓凈吸納量達(dá)到16.04萬平方米，其中上海中央商務(wù)區(qū)凈吸納量錄得6300平方米，非中央商務(wù)區(qū)市場凈吸納量錄得15.42萬平方米。具體來看，在上海市中央商務(wù)區(qū)內(nèi)，長寧區(qū)兩個新項(xiàng)目共計(jì)10.4萬平方米竣工入市，中央商務(wù)區(qū)空置率環(huán)比上升1.1個百分點(diǎn)至11.9%。

非中央商務(wù)區(qū)共計(jì)六個項(xiàng)目竣工入市，新增供應(yīng)量約63.3萬平方米，受此影響，上海市辦公樓空置率環(huán)比上升3.6個百分點(diǎn)，至27.7%。其中，前灘四方城租賃較為活躍，真如板塊的新項(xiàng)目業(yè)主積極調(diào)整出租策略，吸引了較多成本節(jié)約型租戶。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2021-2026年中國上海市住房租賃市場運(yùn)行態(tài)勢及投資趨勢預(yù)測報告》顯示：

2022年上海常住人口為2475.89萬。對比2021年，2022年上海市常住人口減少了近13.54萬人，人口自然增長率降低、老齡化率升高和外來常住人口減少為主要原因。同時，從出生時預(yù)期壽命和平均受教育年限來看，上海市已接近全球最高水平。

租賃市場是房地產(chǎn)長效機(jī)制中不可或缺的重要一環(huán)，有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，促使房地產(chǎn)回歸居住屬性。中國一線城市租賃人口及市場規(guī)模遠(yuǎn)小于紐約、洛杉磯、東京等城市，其主要原因在于其租金水平較低和租賃人口比例較低。

2022年底在上海的運(yùn)營集中式長租公寓項(xiàng)目約369個，市場總存量已達(dá)10.8萬套。與此同時，2022年整體租賃市場遭遇挑戰(zhàn)，新增租賃需求放緩，在此背景下，上海長租公寓市場平均入住率仍達(dá)到86.3%。

上海市住房租賃行業(yè)發(fā)展分析

大城市租房的核心需求來自外來務(wù)工人員以及應(yīng)屆畢業(yè)生，根據(jù)上海市房管局的數(shù)據(jù)，目前上海市租房人口約1000萬人，約占常住人口的40%，其中戶籍人口中租房比例約為10%，非戶籍人口租房比例約為85%。

隨著租賃住房供給質(zhì)量以及租房接受度的提升，租房人口比例進(jìn)一步提高。從國際經(jīng)驗(yàn)看，租房人口比例與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度相關(guān)，根據(jù)2021年的全球消費(fèi)者調(diào)查，我國租房人口占比僅18%，遠(yuǎn)低于西方發(fā)達(dá)國家以及與中國文化接近的日本。

《上海市住房租賃條例》條例明確禁止“將住房用于群租”、房屋中介發(fā)布虛假信息，并加大對“二房東”的監(jiān)管等。

新《條例》的頒布實(shí)施旨在促進(jìn)租賃雙方建立穩(wěn)定的租賃關(guān)系，推動形成管理有序、服務(wù)規(guī)范的住房租賃體系，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，滿足居民多層次的居住需求。

目前上海市租賃房源供給以個人房源為主，品牌公寓房源占整體租賃房源的比例約10%,整體供給質(zhì)量較低。2020年上海開始租賃用地供應(yīng)，截止2022年6月可統(tǒng)計(jì)的租賃地塊供應(yīng)面積達(dá)到289萬平方米，供應(yīng)套數(shù)在6萬套以上，加上住宅用地配建的租賃住房，預(yù)計(jì)未來2年內(nèi)租賃地塊供應(yīng)套數(shù)將在10萬套以上。

在利好政策的加持下，長租公寓資產(chǎn)獲得資方的青睞，同時不同領(lǐng)域企業(yè)陸續(xù)推出長租公寓品牌以進(jìn)軍住房租賃市場?？梢钥吹剑袌鰠⑴c主體呈現(xiàn)多元化發(fā)展，推動行業(yè)形成良性的競爭環(huán)境。

同時，近期市場主體活躍度較高，新增入市住房租賃項(xiàng)目以及企業(yè)合作發(fā)展機(jī)會增多。而租賃掛牌房源供給量有所下滑，觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，針對即將到來的畢業(yè)季租房熱潮，相較租賃企業(yè)，個人業(yè)主在租賃房源掛牌方面有所滯后。

“十四五”以來，上海市出臺了一系列政策法規(guī)，支持規(guī)范保障性租賃住房發(fā)展。2021年12月上海市辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實(shí)施意見》通知，從指導(dǎo)思想、基礎(chǔ)制度、支持政策、組織實(shí)施四方面對發(fā)展本市保障性租賃住房市場提出了實(shí)施意見。

隨著客群的變化及多元化，服務(wù)式公寓在服務(wù)內(nèi)容、硬件設(shè)計(jì)等層面逐漸上下延展，既有傳統(tǒng)的偏向商務(wù)客戶的酒店式服務(wù)公寓，也包含近年發(fā)展迅速的精品式租賃公寓，提供更加富有生活情調(diào)和社交活動的現(xiàn)代空間。

此外，提供部分基本服務(wù)、價格較為親民的長租公寓也是近年熱門投資標(biāo)的。對核心城市而言，持續(xù)而多元的就業(yè)人群流入為這一類產(chǎn)品增長提供了充足的需求支撐。

隨著國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金的推出，以租賃公寓為底層資產(chǎn)的REITs產(chǎn)品已經(jīng)入市。機(jī)構(gòu)投資者正成為服務(wù)式公寓市場愈發(fā)重要的資本力量，也更為注重項(xiàng)目運(yùn)營狀況帶來的可持續(xù)現(xiàn)金營收能力。

更多行業(yè)詳情請點(diǎn)擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2021-2026年中國上海市住房租賃市場運(yùn)行態(tài)勢及投資趨勢預(yù)測報告》。

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