多地試點(diǎn)現(xiàn)房銷售 取消預(yù)售影響幾何？

• 2018年10月30日 FanTianQing來源：鳳凰網(wǎng) 1409 93
• 繁體

• 

  房地產(chǎn)金融供需格局迎變局，如何對需求擴(kuò)大的領(lǐng)域增加市場十分重要！

  隨著社會經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和社會生產(chǎn)力水平的進(jìn)一步提升，房地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展取得了一系列優(yōu)良成效，但也不可避免的存在一些問題，現(xiàn)階段，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新力度不足、金融風(fēng)險(xiǎn)集中等問題普遍...

對于應(yīng)該預(yù)售還是應(yīng)該現(xiàn)售，尚存很多爭議。如果取消預(yù)售，將會對樓市產(chǎn)生怎樣的影響？

多地試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，取消預(yù)售影響幾何？

據(jù)經(jīng)濟(jì)日報(bào)·中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)報(bào)道，近日，廣東首個(gè)商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)項(xiàng)目龍華金茂府在深圳正式亮相。同時(shí)，中山市國土局網(wǎng)站顯示，在10余起土地拍賣中，城市住宅用地出讓要求以“出讓后實(shí)行商品房現(xiàn)售”為前提條件。一時(shí)間，對于是否應(yīng)該取消商品房預(yù)售制的討論又火了起來。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，現(xiàn)房銷售制度可以有效降低消費(fèi)者購房風(fēng)險(xiǎn)。但也有人認(rèn)為，取消商品房預(yù)售制度會降低住房供給量，增加資金使用成本。有利有弊的商品房預(yù)售制度是否應(yīng)該繼續(xù)？現(xiàn)房銷售制度是否應(yīng)該全面推廣？對此，記者采訪了眾多業(yè)內(nèi)專家。

多地試點(diǎn)現(xiàn)房銷售

10月19日，合肥市房地產(chǎn)管理局發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)新建商品房現(xiàn)房銷售管理工作的通知》，鼓勵(lì)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行新建商品房現(xiàn)房銷售。

《通知》指出，為深化商品房預(yù)售管理，探索建立新建商品房現(xiàn)房銷售備案制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新建商品房現(xiàn)房銷售前，應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)行政主管部門辦理新建商品房現(xiàn)房銷售備案手續(xù)。優(yōu)化、簡化備案手續(xù)，減輕企業(yè)運(yùn)營成本，鼓勵(lì)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行新建商品房現(xiàn)房銷售。

實(shí)際上，探索和鼓勵(lì)取消商品房預(yù)售制度的不止合肥一座城市。今年4月底，福建住建廳就要求，福州、廈門兩市試點(diǎn)在土地出讓中逐步提高商品房預(yù)售條件，直至實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售。

此外，還有很多城市實(shí)行過住宅封頂銷售、現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。2016年，杭州、南京、蘇州等城市土拍時(shí)的現(xiàn)房銷售要求被認(rèn)為與抑制樓市過熱有很大關(guān)系。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年8月份至2018年7月份，南京先后拍出67塊現(xiàn)房銷售地塊。蘇州從2016年9月份至今，累計(jì)出讓了超過130宗住宅用地，其中有約70宗要求現(xiàn)房銷售，占比超50%。

預(yù)售制度有利有弊

房地產(chǎn)預(yù)售，在過去一二十年中是非常普遍的現(xiàn)象。有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國80%至90%的商品住宅都是采用預(yù)售方式。商品房預(yù)售制加速了整個(gè)建設(shè)資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。我國發(fā)展住房市場化以來，預(yù)售制度客觀上對房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展起到了關(guān)鍵作用。

然而，商品房預(yù)售制度也存在一些弊端。在商品房預(yù)售制度下，對于購房者而言是先交錢再拿房，存在很多不可預(yù)料的因素和風(fēng)險(xiǎn)。例如，如果遇到開發(fā)商偷工減料，建造劣質(zhì)工程，可能購房者拿到的是不合格房子。更嚴(yán)重的情況是，遇到房地產(chǎn)下行周期，若房地產(chǎn)開發(fā)商資金管理不善，其所開發(fā)樓盤可能最終會變成“爛尾樓”。

“當(dāng)下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的各種質(zhì)量問題基本都與預(yù)售制度有關(guān)。雖然，預(yù)售制度加快了房企的銷售節(jié)奏和建設(shè)數(shù)量，是房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的基礎(chǔ)條件之一，但對購房者來說，因?yàn)楸Ｕ隙忍?，存在各種不確定風(fēng)險(xiǎn)，由此產(chǎn)生的大量糾紛經(jīng)常讓購房者付出不小的代價(jià)?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說。

廣東連越律師事務(wù)所合伙人黃羅平表示，與商品房預(yù)售制度相關(guān)的糾紛有四大類，第一類是沒有取得預(yù)售證就開始賣房，有的開發(fā)商為了資金快速回籠，未取證先賣房，很多行為并未在職能部門的監(jiān)管之下；第二類糾紛是面積差距問題，預(yù)售合同與實(shí)際面積不符，特別是公攤面積小于圖紙，購房者可能面臨利益受損；第三類糾紛是逾期交房，由于開發(fā)商資金鏈問題，對工期把握不準(zhǔn)問題等，導(dǎo)致交房時(shí)間沒有按合同約定；第四類糾紛是逾期辦證問題，交樓時(shí)間逾期將直接影響購房者辦理房產(chǎn)證。

此外，在實(shí)踐中還存在商品住房開發(fā)期間發(fā)生設(shè)計(jì)變更，但開發(fā)商并未主動通知購房者，導(dǎo)致購房者拿到的房子“貨不對版”。

黃羅平認(rèn)為，商品房預(yù)售制度客觀上還會加大司法部門的工作量，給購房者帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。對于按揭買房的購房者而言，如果開發(fā)商資金鏈斷裂，購房者不僅要還銀行貸款，還會面臨拿不到房子的悲慘處境，但現(xiàn)房銷售可以有效地避免這些糾紛，減少消費(fèi)者的風(fēng)險(xiǎn)。

延伸閱讀

推薦閱讀

猜您喜歡