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住宅銷售市場疲態(tài)持續(xù) 房企讓利空間進(jìn)一步加大

  • 2018年10月30日 FanTianQing來源:騰訊網(wǎng) 821 50
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2018年,房地產(chǎn)市場調(diào)控政策層層加碼,中央繼續(xù)堅持“房住不炒”總基調(diào),地方層面“四限”擴(kuò)容。進(jìn)入三季度,城市市場進(jìn)一步分化,土地流拍現(xiàn)象也有所增多,企業(yè)著力推盤回籠資金而謹(jǐn)慎投資的意圖愈加明顯。

住宅銷售市場疲態(tài)持續(xù),房企讓利空間進(jìn)一步加大。

2018年,房地產(chǎn)市場調(diào)控政策層層加碼,中央繼續(xù)堅持“房住不炒”總基調(diào),地方層面“四限”擴(kuò)容。進(jìn)入三季度,城市市場進(jìn)一步分化,土地流拍現(xiàn)象也有所增多,企業(yè)著力推盤回籠資金而謹(jǐn)慎投資的意圖愈加明顯。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,四季度房地產(chǎn)市場深度盤整概率進(jìn)一步增大。

住宅銷售市場疲態(tài)持續(xù)

今年前三季度,重點城市房地產(chǎn)市場成交普遍低迷,“金九銀十”整體失色。近日,易居房地產(chǎn)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示,2018年9月份,受監(jiān)測的100個城市新建商品住宅成交量為4379萬平方米,環(huán)比減少4.2%。

今年9月份,很多房企有追趕年度業(yè)績的意愿,地方政府在預(yù)售證發(fā)放方面也加快了節(jié)奏,這使得新增供應(yīng)表現(xiàn)活躍。9月份100個城市新建商品住宅月度新批準(zhǔn)預(yù)售面積為5608萬平方米,環(huán)比增長25.7%,同比增長22.2%。綜合歷史數(shù)據(jù)來看,9月份房企推盤節(jié)奏明顯加快,為歷史第二高水平。其中2016年4月份新批準(zhǔn)預(yù)售面積為5612萬平方米,為歷史最高水平。

不過綜合供求市場數(shù)據(jù),9月份市場走勢弱于預(yù)期,“金九”成色不足。2018年9月份,100個城市新建商品住宅供應(yīng)量為5608萬平方米,而成交量為4379萬平方米(編者注:成交量約占上市量的78%)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為:“在過去連續(xù)9個月出現(xiàn)供小于求的態(tài)勢基礎(chǔ)上,9月份首次出現(xiàn)供大于求態(tài)勢。而且對比歷史數(shù)據(jù),9月份供大于求的矛盾是最尖銳的。房企重新面臨去庫存的較大壓力,進(jìn)而也倒逼房企積極降價。”

他進(jìn)一步指出,今年9月份,受監(jiān)測100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9.2個月,這也意味著市場需要9.2個月的時間才能消化完這些庫存,該數(shù)值相比8月份時的9個月有所反彈?!邦愃品磸椈蛞舱f明,存銷比正開始走出歷史低位水平,即在9個月歷史低位水平上小幅反彈。”

從銷售價格來看,受政策持續(xù)深化影響,購房者預(yù)期出現(xiàn)轉(zhuǎn)變跡象,市場開始逐步調(diào)整。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,前三季度百城新房價格漲幅持續(xù)收窄。1-9月累計上漲4.05%,較去年同期收窄1.85個百分點,9月房價下跌城市數(shù)量明顯增多,部分城市二手房價格出現(xiàn)明顯調(diào)整。

全國土地成交熱度大幅下降

受住宅銷售市場低迷行情影響,今年以來土地市場熱度持續(xù)下降,一二線熱點城市地價漲幅收窄,溢價率低位徘徊,土地流拍與底價成交現(xiàn)象普遍增多。

同策研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,截至今年9月30日,當(dāng)月全國300城市建設(shè)用地共成交3674宗,比8月減少2391宗,比去年同期減少2347宗;成交金額達(dá)3591.43億元,環(huán)比下降28.15%,同比下降33.60%;成交建面24379.15萬平方米,環(huán)比下降26.10%,同比下降27.91%;平均成交樓板價1473.16元/平方米,環(huán)比下降2.77%,同比下降7.89%。

不僅如此,從城市能級來看,全國各線城市成交面積和金額環(huán)同比皆有一定程度的下降,同時成交樓板價亦有所下滑。同策研究院分析人士指出,“當(dāng)月各線城市拿地?zé)崆榇蠓陆?。尤其是,一線城市住宅用地成交量價齊跌,而商業(yè)用地成交量價則有大幅上升,但都遠(yuǎn)不如去年同期水平?!?/p>

具體數(shù)據(jù)顯示,從土地市場成交面積來看,9月份成交357.22萬平方米,環(huán)比小幅下滑1.43%,同比下降63.90%。住宅和商業(yè)用地成交面積環(huán)比分別下滑20.46%、上漲72.51%,與去年同期相比分別下滑39.66%、72.11%。

伴隨房地產(chǎn)市場調(diào)控的深入,上市房企在業(yè)績規(guī)模競賽中加速奔跑。與此同時,房企土地儲備規(guī)模與結(jié)構(gòu)對業(yè)績的影響越來越大。不過,今年以來,大型房企在土地市場的收儲動作整體放緩。

從典型房企在土地市場的拿地成交金額來看,9月前20家上市房企土地成交金額集中度環(huán)同比下滑明顯,遠(yuǎn)低于去年同期水平。當(dāng)月20家房企土地成交金額707.26億元,環(huán)比下滑49.23%,同比下滑69.79%。從成交建筑面積來看,當(dāng)月20家房企土地成交建筑面積2229.69萬平方米,環(huán)比和同比分別下滑39.92%、46.79%。

綜合1-9月累計成交量來看,20家房企1-9月共計成交11805.30億元,占全國300城市土地成交金額的28.54%,占比同比下滑15.47個百分點;而從成交建面來看,20家房企共計成交30785.71萬平方米,占全國300城市土地成交建面的10.80%,占比同比下滑3.54個百分點。

中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析指出,今年以來,限地價、限房價、競自持、競配建、共有產(chǎn)權(quán)用地等成為熱點城市推地的重要要求。對于企業(yè)來說,這些限制條件對項目盈利和周轉(zhuǎn)帶來一定壓力,且對企業(yè)資金實力提出了更高的要求。

在此背景下,今年前三季度全國300城市共流拍449宗住宅用地,總規(guī)劃建筑面積5666萬平方米,約是2017年全年流拍地塊總規(guī)劃建筑面積的1.8倍,流拍面積占總推出面積的比重在三季度達(dá)到峰值。上述中指院負(fù)責(zé)人分析表示,“同時,底價成交地塊數(shù)量明顯增多,土地市場降溫明顯,進(jìn)一步強(qiáng)化了房地產(chǎn)市場預(yù)期轉(zhuǎn)變?!?/p>

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