百城住宅庫存9個月后首次環(huán)比反彈 社科院報告料短期內(nèi)一二線城市房價穩(wěn)中略降

• 2018年10月29日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng)、搜狐網(wǎng) 1253 81
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  技術(shù)升級提升競爭力，行業(yè)轉(zhuǎn)型增強優(yōu)勢，房地產(chǎn)金融行業(yè)企業(yè)如何選擇？

  隨著社會經(jīng)濟的迅速發(fā)展和社會生產(chǎn)力水平的進一步提升，房地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展取得了一系列優(yōu)良成效，但也不可避免的存在一些問題，現(xiàn)階段，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新力度不足、金融風(fēng)險集中等問題普遍...

《報告》預(yù)測短期內(nèi)一二線城市房價穩(wěn)中略降，三四線城市漲速進一步下降。

10月26日，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心發(fā)布《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》，《報告》預(yù)測短期內(nèi)一二線城市房價穩(wěn)中略降，三四線城市漲速進一步下降。少部分房價虛高嚴重的二三四線城市可能進入風(fēng)險釋放區(qū)域。

《報告》指出，當(dāng)前，一線城市房價由緩漲變?yōu)槲⒔?，但市場機制扭曲程度較大。

具體而言，《報告》顯示，2018年初以來，北京、深圳房價均有所回升，上海繼續(xù)下降，廣州較快上漲。與2018年1月相比，2018年9月北京房價累計上漲5.48%，深圳房價累計上漲2.97%，廣州房價累計上漲9.3%，只有上海房價累計下跌5.58%。

2018年9月，在中央嚴控房價上漲的政策背景下，北京、深圳房價回升進程中斷。與2018年8月相比，9月一線城市房價環(huán)比下跌0.47%，環(huán)比漲速比上月進一步回落0.8個百分點。除廣州環(huán)比接近持平外，北京、深圳、上海房價均環(huán)比下跌。其中9月北京環(huán)比下跌0.21%，深圳環(huán)比下跌0.85%，上海環(huán)比下跌1.3%。

雖然一線城市房價已經(jīng)得到了有效控制，但是一線城市房價穩(wěn)定嚴重依賴行政管控手段，市場扭曲程度較大。

《報告》提出，在嚴厲的限購限貸政策作用下，大量中等及以上收入群體由購轉(zhuǎn)租，推動了住房租金的快速上漲；一線城市整體進入存量房市場，但相應(yīng)的配套制度并沒有跟進，二手房換房交易時間長、成本高，造成二手房市場流動性降低、配置效率下降；居民改善性住房需求受到嚴重抑制等。

從三四線城市來看，當(dāng)前三四線城市房價接近漲停，庫存水平有望重新回升。

《報告》顯示，2016年以來，在貨幣化棚改等強力去庫存政策的作用下，三四線城市新建商品住房總體庫存水平較低，這是近一年多來三四線城市房價持續(xù)快速上漲的重要原因。一二線城市價格上漲形成的三四線城市洼地效應(yīng)，也拉升了三四線城市房價。在房地產(chǎn)市場調(diào)控向三四線城市延伸、棚改貨幣化安置政策調(diào)整、價格洼地填平的背景下，三四線城市房價漲速持續(xù)回落。

與2018年8月相比，9月三四線城市房價環(huán)比微漲0.154%，漲速比上月進一步回落0.49個百分點。北京、上海、廈門、成都等房價下跌的中心城市周邊，不少三四線城市如保定、嘉興、漳州、樂山等房價也出現(xiàn)下跌。廊坊、三亞、?？诘茸》客顿Y投機屬性曾經(jīng)較強的城市房價均環(huán)比下跌。部分三四線城市房價仍慣性上漲。

對于當(dāng)前的市場環(huán)境，《報告》從多個方面進行了分析。

從外部環(huán)境看，國際經(jīng)濟形勢復(fù)雜多變，美聯(lián)儲進入加息周期，國際資本市場動蕩加劇，中美貿(mào)易摩擦尚未緩解。外部不確定性顯著增加，短期內(nèi)將增強住房市場觀望情緒。

從政策面看，中央抑制房價上漲的決心不會發(fā)生改變，“房住不炒”的方略也在從各方面得到進一步落實，這不僅對穩(wěn)定房價預(yù)期有積極作用，也將促使開發(fā)企業(yè)放棄幻想轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式。

《報告》稱，從城市層級看，一線城市已經(jīng)進入存量房市場，受開發(fā)市場波動及商品房庫存變動因素的影響較??；二三四線城市一旦銷售不暢，住房庫存將再度增加，并反過來進一步增強房價下降壓力。從市場層面看，部分開發(fā)企業(yè)資金鏈較為緊張，為了生存采取降價促銷回籠資金策略，將對二三四線城市及一線城市遠郊房價形成向下沖擊。

《報告》建議，堅持“房住不炒”和“因城施策”方略，保持調(diào)控政策定力、穩(wěn)定房價預(yù)期。同時，建立完善住房租賃市場相關(guān)制度，多渠道擴大重點城市租賃房源。加快推進住房供給側(cè)改革和長效機制建設(shè)。

百城住宅庫存9個月后首次環(huán)比反彈

百城住宅庫存45個月以來首次顯著攀升，環(huán)比9個月來首次反彈。市場機構(gòu)預(yù)計四季度將重返上行通道。近日，易居研究院公布的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2018年9月底，受監(jiān)測的100個城市新建商品住宅庫存總量為43488萬平方米，環(huán)比增長2.9%，同比減少5.5%。

數(shù)據(jù)顯示，2015年1月以來全國100城庫存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性的下跌態(tài)勢，中間個別月份雖有反彈，但下跌的趨勢沒變。而今年9月庫存規(guī)模明顯增長，同時顯著攀升。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析認為，“這也意味著，庫存走勢迎來拐點，四季度將重返上行通道”。

嚴躍進說：“從同比增幅數(shù)據(jù)看，一線城市在連續(xù)34個月庫存同比下跌后，6月首次出現(xiàn)同比正增長態(tài)勢，7至9月繼續(xù)同比正增長，這意味著一線城市正進入補庫存階段。而二線城市、三四線城市雖然繼續(xù)同比下跌，但跌幅是在持續(xù)收窄的。”

2018年9月，100個城市中，有38個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。其中合肥、惠州和鎮(zhèn)江3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到78%、48%和47%。同時，100個城市中，有62個城市的庫存出現(xiàn)了同比下滑態(tài)勢，其中大連、安慶和深圳的同比跌幅較大，跌幅分別為43%、35%和35%。

值得一提的是，橫向?qū)Ρ瓤?，今年三四線城市的存銷比下跌較為明顯。嚴躍進分析指出，“綜合歷史數(shù)據(jù)，2018年下半年三四線城市的棚改政策略有調(diào)整，尤其是商品住宅庫存不足、房價上漲壓力大的城市會面臨更多調(diào)整?；诖祟愓吲袛?，可以認為，三四線城市的存銷比探底已基本完成，四季度將面臨反彈的可能”。

“2018年9月全國百城庫存數(shù)據(jù)出現(xiàn)上漲，說明供給規(guī)模較大，而市場去化效果一般。庫存走勢也使得房企營銷壓力增大，進而會更加依賴以價換量的策略”。在嚴躍進看來，“庫存規(guī)模增加，一定程度上也解決了當(dāng)前城市庫存不足和缺貨的狀態(tài)，同時也增加了購房者議價的空間”。

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