房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)借鑒 美國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從業(yè)采用執(zhí)照制度

• 陳博 2023年8月17日 來(lái)源：中研網(wǎng) 1473 98
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美國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從業(yè)采用執(zhí)照制度。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員分為經(jīng)紀(jì)人(brokers)和銷售員(agents)。經(jīng)紀(jì)人和銷售員都需要通過(guò)一系列專業(yè)考試并獲得相應(yīng)的專業(yè)資格,才能注冊(cè)執(zhí)業(yè)。經(jīng)紀(jì)人可以開(kāi)辦自己的公司,并雇用銷售員,而銷售員不能獨(dú)立開(kāi)展業(yè)務(wù)。執(zhí)照的有效期一般為2年,

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一、美國(guó)

美國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法律體系包括《一般代理法》、《契約法》、《全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從業(yè)道德與從業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》及各州的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)法規(guī)等。各州的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)法律法規(guī)不完全相同,內(nèi)容涉及經(jīng)紀(jì)行業(yè)準(zhǔn)入、執(zhí)照頒發(fā)、行業(yè)監(jiān)管、衍生服務(wù)、金融按揭、交易保障等方面,其中以各州的執(zhí)照法為規(guī)范經(jīng)紀(jì)業(yè)者最嚴(yán)密的法令。1917年,加利福尼亞州(以下簡(jiǎn)稱加州)首先制定了美國(guó)第一部房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照法—《不動(dòng)產(chǎn)交易執(zhí)照法》,之后各州紛紛效仿,陸續(xù)制定了各州的執(zhí)照法規(guī)。

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美國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從業(yè)采用執(zhí)照制度。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員分為經(jīng)紀(jì)人(brokers)和銷售員(agents)。經(jīng)紀(jì)人和銷售員都需要通過(guò)一系列專業(yè)考試并獲得相應(yīng)的專業(yè)資格,才能注冊(cè)執(zhí)業(yè)。經(jīng)紀(jì)人可以開(kāi)辦自己的公司,并雇用銷售員,而銷售員不能獨(dú)立開(kāi)展業(yè)務(wù)。執(zhí)照的有效期一般為2年,之后仍需學(xué)習(xí)考試以延長(zhǎng)執(zhí)照的有效期。此外,在美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)工作的人員,除了經(jīng)紀(jì)人和銷售員外,還有一些沒(méi)有執(zhí)照,負(fù)責(zé)相當(dāng)于秘書(shū)的工作,例如處理文件寄送、客戶洽談的安排,這些人的工作職責(zé)不涉及帶看、價(jià)格談判、洽談客戶等與交易有關(guān)的內(nèi)容。

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一般來(lái)說(shuō),州房地產(chǎn)委員會(huì)或房地產(chǎn)局是執(zhí)行經(jīng)紀(jì)人法律的權(quán)力機(jī)構(gòu),負(fù)責(zé)發(fā)給經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員執(zhí)照,執(zhí)行房地產(chǎn)法規(guī)并向領(lǐng)有執(zhí)照的人員或社會(huì)大眾提供有關(guān)房地產(chǎn)方面的資料和信息。

二、英國(guó)

英國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)法律制度主要由法律法規(guī)和行業(yè)準(zhǔn)則構(gòu)成。英國(guó)公平交易部負(fù)責(zé)制定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理法律法規(guī),通過(guò)法律監(jiān)管房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。英國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的法律法規(guī)主要有:《不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人法》、《不動(dòng)產(chǎn)不完全記述法20》、《不動(dòng)產(chǎn)不完全記述令一特殊情況》。英國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織,以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)法律法規(guī)為基礎(chǔ)制定了一系列行業(yè)準(zhǔn)則,包括:《全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人聯(lián)合會(huì)行為準(zhǔn)則》、《居住物業(yè)代理執(zhí)業(yè)規(guī)則》、《房產(chǎn)出租代理執(zhí)業(yè)規(guī)則》、《國(guó)際居住物業(yè)代理執(zhí)業(yè)規(guī)則》等。

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英國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基礎(chǔ)業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)服務(wù)及房地產(chǎn)租賃代理服務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)具備一定資質(zhì)和專業(yè)人員后,還可以從事房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、資產(chǎn)管理、商務(wù)合同談判、土地競(jìng)標(biāo)等業(yè)務(wù)。

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英國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)分兩種模式:單一代理和多重代理。單一代理模式即消費(fèi)者只委托一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供服務(wù),此類模式通常傭金費(fèi)率較低,一般為房屋售價(jià)的l%一2%。多重代理模式即消費(fèi)者委托幾家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)聯(lián)合起來(lái)提供服務(wù),此類模式可以充分利用市場(chǎng)的流動(dòng)性尋找買(mǎi)家,能夠保證等待時(shí)間短,相應(yīng)的傭金費(fèi)率較高,一般為房屋售價(jià)的2%一3.5%。不同的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)會(huì)存在10%一巧%的價(jià)格差。由于按房屋售價(jià)的百分比收取傭金對(duì)于售價(jià)低的房屋不利,因此現(xiàn)在也出現(xiàn)固定費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的做法。

三、中國(guó)香港

香港地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)稱為地產(chǎn)代理,其專門(mén)立法是《地產(chǎn)代理?xiàng)l例》。以《地產(chǎn)代理?xiàng)l例》為主體法例,還配套有《地產(chǎn)代理(發(fā)牌)規(guī)則》、《地產(chǎn)代理(豁免領(lǐng)牌)令》、《地產(chǎn)代理常規(guī)(一般責(zé)任及香港住宅物業(yè))規(guī)例》、《地產(chǎn)代理(裁定傭金爭(zhēng)議)規(guī)例》、《地產(chǎn)代理(登記裁定及上訴)規(guī)例》等5個(gè)相關(guān)規(guī)例?！兜禺a(chǎn)代理?xiàng)l例))是香港地區(qū)對(duì)地產(chǎn)代理實(shí)施主體和行為管理的主要依據(jù)。

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在香港地區(qū)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù),必須持有地產(chǎn)代理(個(gè)人)牌照或營(yíng)業(yè)員牌照。新入行人士必須通過(guò)地產(chǎn)代理或營(yíng)業(yè)員資格考試,及符合其他發(fā)牌條件(年滿18歲;完成中學(xué)五年級(jí)或同等程度的教育;在緊接申請(qǐng)牌照的日期前的12個(gè)月內(nèi),在有關(guān)的資格考試中考獲合格成績(jī);及符合適當(dāng)人選的標(biāo)準(zhǔn)),才可申請(qǐng)有關(guān)牌照。

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在香港地區(qū)設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu),必須取得地產(chǎn)代理(公司)牌照。申請(qǐng)地產(chǎn)代理(公司)牌照的公司必須符合以下條件,才可獲批給牌照:必須是一間公司;至少有一位董事持有有效的地產(chǎn)代理牌照;必須有一名持牌地產(chǎn)代理實(shí)際控制該公司的地產(chǎn)代理業(yè)務(wù);每位董事均符合適當(dāng)人選的標(biāo)準(zhǔn);公司本身也須符合適當(dāng)人選的標(biāo)準(zhǔn)。是否是適當(dāng)人選,監(jiān)管局會(huì)考慮多項(xiàng)因素來(lái)綜合決定。

四、中國(guó)臺(tái)灣

臺(tái)灣地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)法律法規(guī)主要有《不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理?xiàng)l例》,以及《不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理?xiàng)l例施行細(xì)則》、《不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)營(yíng)業(yè)保證金繳存或提供擔(dān)保辦法》、《不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)營(yíng)業(yè)保證金管理委員會(huì)組織及基金管理辦法》等配套細(xì)則或辦法,此外,還制定了《不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)營(yíng)業(yè)員測(cè)定辦法》、《不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人專業(yè)訓(xùn)練機(jī)構(gòu)團(tuán)體及課程認(rèn)可辦法》、《不動(dòng)產(chǎn)說(shuō)明書(shū)應(yīng)記載及不得記載事項(xiàng)》、《不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)或經(jīng)紀(jì)人員獎(jiǎng)勵(lì)辦法》、《不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員獎(jiǎng)懲委員會(huì)組織規(guī)程》等10余項(xiàng)法規(guī),均由主管機(jī)關(guān)“內(nèi)政部”發(fā)布施行。

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在臺(tái)灣地區(qū),房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)處所至少要持有一位經(jīng)紀(jì)人證照方能開(kāi)業(yè)。臺(tái)灣地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)行政管理部門(mén),在中央為內(nèi)政部地政司,在直轄市為市政府地政處,在縣(城市)為縣(城市)政府。中央管理部門(mén)地政司主要負(fù)責(zé)對(duì)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理?xiàng)l例的制訂、修訂與執(zhí)行監(jiān)督,并負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)者的評(píng)估與獎(jiǎng)懲;地方政府負(fù)責(zé)稽核、舉報(bào)非法營(yíng)業(yè)處所,監(jiān)督稽核與獎(jiǎng)懲合法業(yè)者,協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)糾紛。

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