從“二十大”報(bào)告看房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方向 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析

• 2022年10月17日 ChenZeFang來源：互聯(lián)網(wǎng) 638 37
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二十大報(bào)告進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“深入實(shí)施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域重大戰(zhàn)略”，伴隨著區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的持續(xù)深入，優(yōu)勢(shì)地區(qū)的發(fā)展亦將更加全面，預(yù)計(jì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)分化行情將加劇，經(jīng)濟(jì)發(fā)展韌性強(qiáng)、產(chǎn)業(yè)活力突出、交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)的地區(qū)，對(duì)人口的集聚效應(yīng)或被進(jìn)一步放大，未來人口規(guī)模

二十大報(bào)告進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“深入實(shí)施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域重大戰(zhàn)略”，伴隨著區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的持續(xù)深入，優(yōu)勢(shì)地區(qū)的發(fā)展亦將更加全面，預(yù)計(jì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)分化行情將加劇，經(jīng)濟(jì)發(fā)展韌性強(qiáng)、產(chǎn)業(yè)活力突出、交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)的地區(qū)，對(duì)人口的集聚效應(yīng)或被進(jìn)一步放大，未來人口規(guī)模突出、人口吸引力強(qiáng)的地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)亦有較好的拓展空間，企業(yè)仍需聚焦主流地區(qū)，持續(xù)深耕，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)是指：以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。

從“二十大”報(bào)告看房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方向?

1.堅(jiān)持“房住不炒”定位未變：經(jīng)過多年發(fā)展，“房住不炒”理念已經(jīng)深入人心，成為社會(huì)共識(shí)，購(gòu)房者置業(yè)更加理性，住房的居住屬性不斷強(qiáng)化。早在2016年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議就首次提出堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，2017年10月“房住不炒”被寫進(jìn)“十九大”報(bào)告，過去幾年中，盡管房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了震蕩起伏，中央支持各地因城施策優(yōu)化樓市調(diào)控政策，“房住不炒”始終是政策堅(jiān)守底線。此次“二十大”報(bào)告中再次強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”，彰顯政策定力，同時(shí)也意味著“房住不炒”將成為我國(guó)長(zhǎng)期堅(jiān)持的房地產(chǎn)行業(yè)定位，接下來房地產(chǎn)發(fā)展的落腳點(diǎn)將更多的聚焦在保民生、提品質(zhì)上。

同時(shí)，也要看到，在實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居的過程中“增進(jìn)民生福祉，提高人民生活品質(zhì)”將成為政策發(fā)力點(diǎn)，未來合理的住房需求仍將是政策支持和鼓勵(lì)的主要對(duì)象，剛性和改善性住房需求釋放仍有空間，特別是人民美好生活需要日益廣泛，改善性住房需求或?qū)⒊蔀槭袌?chǎng)的關(guān)鍵支撐。

2.加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度：本次二十大報(bào)告中提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”，提法與十九大報(bào)告中一致，表明中央將繼續(xù)發(fā)力完善住房供應(yīng)端制度政策，并大力推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，完善購(gòu)+租、市場(chǎng)+保障的住房體系。

本次二十大報(bào)告中再次強(qiáng)調(diào)加快建立“租購(gòu)并舉”住房制度，政策紅利有望繼續(xù)釋放，隨著住房租賃需求的逐步擴(kuò)大，住房租賃市場(chǎng)也將迎來快速發(fā)展期，這也為開發(fā)企業(yè)、運(yùn)營(yíng)企業(yè)、裝飾裝修企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等提供了新的發(fā)展機(jī)遇，相關(guān)企業(yè)需要抓住政策紅利和市場(chǎng)發(fā)展期，拓展新的市場(chǎng)空間。

3.深入實(shí)施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化行情或加劇：2015年以來，京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)、成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃先后落地，2022年2月《長(zhǎng)江中游城市群發(fā)展“十四五”實(shí)施方案》亦得到國(guó)務(wù)院批復(fù)同意，重點(diǎn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展已取得積極進(jìn)展;與此同時(shí)，南京、福州、成都、長(zhǎng)株潭都市圈發(fā)展規(guī)劃亦先后獲得批復(fù)，相關(guān)規(guī)劃的落地實(shí)施，亦表明重點(diǎn)城市群和都市圈的發(fā)展將進(jìn)入快速發(fā)展通道，這些地區(qū)對(duì)人口、資源等要素的集聚能力亦將有所提高。

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析?

當(dāng)前房地產(chǎn)投資仍處于底部下行階段，整體市場(chǎng)投資動(dòng)作不活躍。房屋新開工規(guī)模持續(xù)萎縮，疊加土地市場(chǎng)成交缺乏民企活力難以維持原有投資體量。8月房地產(chǎn)開發(fā)投資額環(huán)比增長(zhǎng)，主要依靠的是續(xù)建項(xiàng)目加快竣工進(jìn)度所產(chǎn)生的建安投資。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1-8月，商品房銷售面積87890萬平方米，同比下降23.0%;商品房銷售額85870億元，下降27.9%。兩者同比降幅分別比1-7月收窄了0.1pct和0.9pct。三季度來看，7-8月商品房銷售面積和金額較2021年同期分別下降26%和24%。較二季度4-5月商品房銷售面積也下降4%。其外從規(guī)模上來看，三季度7月和8月銷售規(guī)模在年內(nèi)也僅高于4月。因此三季度商品房銷售表現(xiàn)相比二季度由“探底”走向“筑底”。一方面，當(dāng)前銷售水平仍處于歷史較低水平;另一方面同比降幅開始呈現(xiàn)逐步收窄趨勢(shì)，市場(chǎng)有一定復(fù)蘇征兆。

三季度來看，“開工走弱、竣工走強(qiáng)”的狀態(tài)依舊延續(xù)。7-8月房屋竣工面積達(dá)8225萬平方米，較4-5月上漲28%，持續(xù)發(fā)力帶動(dòng)8月同比上漲42%。而新開工面積已降至全年新低，7-8月僅新開工18639萬平方米，較2021年同期下降46%，較4-5月也下降15%。各地“保交樓”和“停工”項(xiàng)目復(fù)工政策進(jìn)一步深化，多個(gè)地方政府成立了“一樓一策一專班一銀行”的攻堅(jiān)機(jī)制，對(duì)房屋竣工起到有效促進(jìn)作用。一方面各房企房屋新開工計(jì)劃也因此進(jìn)一步擱置，另一方面2021年下半年起土地市場(chǎng)遇冷后，宅地成交規(guī)?？焖倏s水導(dǎo)致2022年進(jìn)入“無地可開”的局面。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積5400萬平方米，同比下降49.7%;土地成交價(jià)款3819億元，下降42.55%;二者降幅分別較1-6月擴(kuò)大1.4pcts和收窄3.8pcts。三季度一方面土地購(gòu)置面積繼續(xù)保持低位，同比降幅再度擴(kuò)大，另一方面土地成交價(jià)款則呈緩慢上升態(tài)勢(shì)，同比降幅持續(xù)收窄。其中，8月土地購(gòu)置面積和土地成交價(jià)款分別為854萬平方米和901億元，其中土地購(gòu)置面積環(huán)比下降7%、土地成交價(jià)款環(huán)比上升3%。

四季度融資趨勢(shì)展望

展望2022年第四季度及未來，我們認(rèn)為未來融資政策以保交樓、保交付為宗旨，并繼續(xù)支持企業(yè)合理融資需求，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，盡快恢復(fù)房企經(jīng)營(yíng)“造血”功能為主。一方面，政策將繼續(xù)適度改善房企融資環(huán)境，加大民企融資支持力度;同時(shí)對(duì)經(jīng)營(yíng)暫遇困難的企業(yè)，不盲目抽貸、斷貸、壓貸。另一方面，金融機(jī)構(gòu)將對(duì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)兼并重組出險(xiǎn)企業(yè)或項(xiàng)目，提供融資支持;同時(shí)也將區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，支持優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目融資及收并購(gòu)，幫助行業(yè)加速出清。

目前，在“房住不炒”、樓市“維穩(wěn)”的主基調(diào)下，城市政策層面略有松綁，刺激需求釋放，四季度市場(chǎng)修復(fù)的預(yù)期存在。疊加房企沖刺全年業(yè)績(jī)、企業(yè)推盤供應(yīng)量增加，四季度百?gòu)?qiáng)房企單月及累計(jì)業(yè)績(jī)同比的降幅將有望進(jìn)一步收窄。但整體來看，2022年“負(fù)增長(zhǎng)”大局已定，全年千億房企數(shù)量將減少一半至20家左右。中長(zhǎng)期來看，行業(yè)格局正從“強(qiáng)者恒強(qiáng)”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)者更強(qiáng)”。行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將以穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、具備發(fā)展韌性、產(chǎn)品力強(qiáng)、市場(chǎng)認(rèn)可度較高的央國(guó)企以及部分優(yōu)質(zhì)民企為主導(dǎo)。

分析師認(rèn)為，繼十九大之后，二十大報(bào)告再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，彰顯政策定力，同時(shí)也意味著“房住不炒”將成為我國(guó)長(zhǎng)期堅(jiān)持的房地產(chǎn)行業(yè)政策定位。

未來行業(yè)市場(chǎng)投資前景如何?想要了解更多行業(yè)詳情分析，可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)告《2022-2027年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》。

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