2024二手房市場(chǎng)深度調(diào)研：龍年春節(jié)樓市開(kāi)門紅 二手房交易增七成

• 黃文玉 2024年2月18日 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 貝殼研究院 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 574 32
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二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過(guò)案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。它是相對(duì)開(kāi)發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易三級(jí)市場(chǎng)的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。

近日，根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)顯示，2024年春節(jié)假期重點(diǎn)50城市二手房看房量和交易量水平比2023年有大幅回升。2024年春節(jié)假期共有8天，按日均統(tǒng)計(jì)，分能級(jí)來(lái)看，一線城市比去年春節(jié)增加90%，僅略低于2021年;二線城市增加180%，三線城市增加140%，均大幅超過(guò)2023及2021年。一般春節(jié)期間二手房交易量較低，但今年的交易量水平比去年仍然有明顯增加，同比增加超七成。一線城市交易量比去年同期微降3%，二線城市增加98%，三線城市增加65%。

二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過(guò)案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。它是相對(duì)開(kāi)發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易三級(jí)市場(chǎng)的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。2021年2月，經(jīng)深圳市政府同意，深圳市建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制。眾所周知，發(fā)展二手房市場(chǎng)對(duì)于穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，引導(dǎo)梯次消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)的健康發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。但不可否認(rèn)，二手房市場(chǎng)有效房源依舊供不應(yīng)求，整體供求比例僅維持在1：4左右。

二手房行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上游是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)交付的新房，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)則主要包括建筑材料、建筑承建以及營(yíng)銷與服務(wù)。二手房行業(yè)中游則是二手房交易，主要包括中介服務(wù)、房產(chǎn)評(píng)估服務(wù)以及金融機(jī)構(gòu)的貸款服務(wù)。二手房行業(yè)的下游主要為消費(fèi)者。

二手房行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀分析

2022年我國(guó)6大重點(diǎn)城市二手房成交量第一的是上海市，二手房成交量為15.8萬(wàn)套，其次是成都，二手房成交量為15.13萬(wàn)套，接著是北京市，2022年北京市二手房成交量為14.24萬(wàn)套，然后是廣州市，成交量為8.26萬(wàn)套， 再者是長(zhǎng)沙市，二手房成交量為5萬(wàn)套，最后則是深圳市，二手房成交量為2.17萬(wàn)套。

這是由于一線與新一線城市擁有更多的就業(yè)機(jī)會(huì)、更高的工資待遇、更完善的社會(huì)公共服務(wù)設(shè)施等因素，吸引大量人才買房落戶。從整體情況來(lái)看，我國(guó)11個(gè)重點(diǎn)城市中有9個(gè)城市的二手房成交面積環(huán)比增長(zhǎng)，一線城市二手房市場(chǎng)回暖，北京深圳二手房成交面積環(huán)比增長(zhǎng)超過(guò)10%。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國(guó)二手房市場(chǎng)深度全景調(diào)研及投資前景分析報(bào)告》顯示：

到2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)厲的調(diào)控政策、消費(fèi)疲軟、疫情反復(fù)等因素影響，整體表現(xiàn)出低迷態(tài)勢(shì)，貝殼找房營(yíng)業(yè)收入下降至606.69億元，同比減少24.87%，2023年疫情防控全面放開(kāi)，市場(chǎng)加速恢復(fù)，前三季度營(yíng)業(yè)收入達(dá)到575.73億元，同比增長(zhǎng)31.08%。我愛(ài)我家營(yíng)業(yè)收入在2022年有所下降，為116.73億元，同比減少2.42%，2023年前三季度營(yíng)業(yè)收入為90.73億元，同比上年同期增長(zhǎng)2.11%。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年我國(guó)商品房銷售面積為16.49億平方米，銷售額為14.61萬(wàn)億元，到2019年略有下降，下降至16.45億平方米，商品房銷售額為15.58萬(wàn)億元，2020年，商品房銷售面積小幅度上漲至16.86億平方米，銷售額為16.91萬(wàn)億元，2021年商品房銷售面積達(dá)到17.14億平方米，商品房銷售額為17.69萬(wàn)億元，2022年，我國(guó)商品房銷售面積為12.98億平方米，同比下降24.27%。2023年1-10月，我國(guó)商品房銷售面積為9.26億平方米，我國(guó)商品房銷售面積為9.72萬(wàn)億元。

二手房市場(chǎng)價(jià)格正在持續(xù)下滑。這種價(jià)格下滑的趨勢(shì)并非偶然。在過(guò)去的一段時(shí)間里，由于各種因素的影響，包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化、政策調(diào)整等，二手房市場(chǎng)供應(yīng)增加，需求卻在減少，這種供需失衡導(dǎo)致了價(jià)格的下跌。2023年1月我國(guó)百城二手房住宅平均價(jià)格為15858元/平方米，到2023年11月我國(guó)百城二手住宅平均價(jià)格下降至15400元/平方米，環(huán)比下跌0.56%，跌幅較10月擴(kuò)大0.11個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)19個(gè)月環(huán)比下跌。

二手房行業(yè)市場(chǎng)相關(guān)政策

2021年2月，經(jīng)深圳市政府同意，深圳市建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制。2021年3月22日，成都市出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下稱《通知》)。根據(jù)《通知》，成都將建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制。

2023年7月24日，中央政治局召開(kāi)分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，會(huì)議指出，要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)。我國(guó)商品房銷售面積逐年下降，短期來(lái)看房地產(chǎn)行業(yè)正處于復(fù)蘇初期，整體預(yù)期較弱，二手房在一定程度上是對(duì)新房的替代作用，我國(guó)商品房銷售面積的減少，說(shuō)明我國(guó)二手房的銷售成交量將有所上升。

2023年8月18日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布發(fā)布公告《關(guān)于延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》，將二手房交易的退稅優(yōu)惠期限延長(zhǎng)至到了2025年12月31日。對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。其中，新購(gòu)住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅;新購(gòu)住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購(gòu)住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅。

展望2024年，樓市需求端政策環(huán)境預(yù)計(jì)將保持寬松并繼續(xù)發(fā)力，一線城市有望因區(qū)施策優(yōu)化郊區(qū)限購(gòu);核心二線城市或全面取消限購(gòu);更多低能級(jí)城市或通過(guò)發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等方式促進(jìn)購(gòu)房需求釋放。2024年，若經(jīng)濟(jì)能持續(xù)恢復(fù)，居民置業(yè)意愿或?qū)⒂兴纳?，進(jìn)而帶動(dòng)核心城市二手房市場(chǎng)筑底企穩(wěn)。

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