二手房交易占比提高帶動房地產(chǎn)市場交易總量正增長 2024二手房市場發(fā)展深度分析

• 黃文玉 2023年12月25日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 58安居客房產(chǎn)研究院 深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會 央視新聞 1329 87
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二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產(chǎn)。它是相對開發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易三級市場的俗稱。

二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產(chǎn)。它是相對開發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易三級市場的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟適用房、限價房。眾所周知，發(fā)展二手房市場對于穩(wěn)定住房價格，引導梯次消費，實現(xiàn)住房市場的健康發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。

二手房裝修的內(nèi)容一般包括基礎的水電線改造、墻面翻新、吊頂處理、地板翻新、門窗翻新等基礎工程，但由于建筑時間過久，很多二手房在拆改的過程中極易出現(xiàn)問題，這給施工造成了一定的影響。相對于新房裝修，二手房裝修無疑在設計和施工上都增加了難度。

二手房行業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀分析

數(shù)據(jù)顯示，截止至2021年11月，深圳網(wǎng)簽二手房套數(shù)4.07萬套，同比下滑57.28%;上海網(wǎng)簽二手房套數(shù)27.18萬套，同比下滑7.66%;廣州網(wǎng)簽二手房套數(shù)10.86萬套，同比下滑1.23%;北京網(wǎng)簽二手房套數(shù)19.1萬套，同比增長14.7%，成為一線城市中唯一一個網(wǎng)簽量明顯上漲的城市。2021年12月，全國二手房成交周期為57天，已連續(xù)9個月環(huán)比上漲，創(chuàng)下去年5月份以來新高，但近三個月保持在5%上下，相較前期有一定幅度的收窄。

從各區(qū)域看，2021年平均成交周期最短的依舊是華南地區(qū)，為37.39天，同比上漲1%;而成交周期向來最長的中西部為51.44天，同比上漲4%;華東地區(qū)成交周期45.1天，同比上漲4%;華北東北地區(qū)成交周期為44.84天，成為唯一一個成交周期同比下滑的區(qū)域。2021年，華北東北地區(qū)價格出現(xiàn)明顯波動下滑態(tài)勢，掛牌均價為14370元/平米，同比下滑1.75%;華東地區(qū)掛牌均價為18802元/平米，同比增幅6.31%;華南地區(qū)掛牌均價為23122元/平米，同比增幅7.2%;中西部地區(qū)掛牌均價為10989元/平米，同比增幅3.28%。

數(shù)據(jù)顯示，2019年深圳市二手房網(wǎng)簽(含自助)總計102593套，2020年深圳市二手房網(wǎng)簽(含自助)總計120295套，同比增長17.25%。7? 15 政策的出臺，深圳市二手房網(wǎng)簽市場迅速降溫，網(wǎng)簽量在 8 月份迅速回落近 7 成;二手房網(wǎng)簽量在低位運行幾個月后，隨著市場對于新政的逐步適應，以及在購房者長期看好深圳未來及新房“打新”潮氛圍的帶動下，11 月之后，二手房網(wǎng)簽量逐步企穩(wěn)，并呈現(xiàn)強勢反彈態(tài)勢。

深圳市樂有家房產(chǎn)交易有限公司2020 年二手房網(wǎng)簽 21680 套，占比18.02%，市占率領先其他機構(gòu)。Q 房網(wǎng)(世華)網(wǎng)簽 17591 套，市占率14.62%，排第二，深圳鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司網(wǎng)簽13262 套，市占率11.02%，排第三。另外，中毅聯(lián)網(wǎng)簽市占率在快速上升，追趕勢頭迅猛,，2020年深圳中毅聯(lián)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司網(wǎng)簽9170套，市占率為7.62%。2020年深圳市二手房網(wǎng)簽房產(chǎn)類型以住宅為主，2020年住宅二手房網(wǎng)簽占比達89%;公寓二手房網(wǎng)簽占比為6%;商業(yè)、寫字樓分別占比2%。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國二手房市場深度全景調(diào)研及投資前景分析報告》顯示：

當市場行情好的時候，住宅類別占比會走高，但由于受新政針對住宅調(diào)控 的影響，新政后，其他類別房產(chǎn)網(wǎng)簽占比有所升高，進而導致住宅類別占比走低。2020年8月份深圳市二手房網(wǎng)簽住宅占比一度跌至85.5%。2020 年二手房網(wǎng)簽主要集中在熱點區(qū)域(低總價、學區(qū)、利好規(guī)劃)，其中龍崗區(qū)域二手房網(wǎng)簽 30942 套，占總量 25.7%， 明顯高于其他區(qū)域。福田17.3%的占比次之，寶安 、南山分別占比16%，排名第三。

2021年2月，經(jīng)深圳市政府同意，深圳市建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制。2021年3月22日，成都市出臺《關于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下稱《通知》)。根據(jù)《通知》，成都將建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制。2021年是二手房市場迎來大變革的一年，二手房價格參考制度成為全新的調(diào)控工具對市場交易和預期都產(chǎn)生巨大影響。尤其是將該指導價作為銀行放貸標準的城市，對市場的降溫力度更為明顯。

58同城、安居客發(fā)布2021年《11月國民安居指數(shù)》。顯示，2021年11月全國重點監(jiān)測65城新房在線均價17415元/平方米，環(huán)比微跌0.27%，其中有28城新房在線均價環(huán)比上漲。二手房在線掛牌均價16840元/平方米，環(huán)比小幅下滑0.33%，全國65城中有14城二手房掛牌均價出現(xiàn)環(huán)比上漲趨勢，落實二手房參考價制度的10個城市中有6個城市掛牌價環(huán)比下行。2021年11月65城新房在線均價為17415元/平方米，環(huán)比微跌0.27%，65城中有28城新房房價環(huán)比上漲。其中，主力城市中深圳新房在線均價為57487元/平方米，上海新房在線均價為52625元/平方米，北京新房在線均價為46251元/平方米。廣州新房在線均價為33432元/平方米。新一線城市中杭州和南京的新房在線均價分別為27820元/平方米及25424元/平方米。

2022年12月，北京二手房成交量為8773套。目前的成交量相比2022年12月，已經(jīng)出現(xiàn)了明顯反彈。可以說，2023年，北京樓市已經(jīng)出現(xiàn)了“小陽春”。但從最近一段時間看，市場成交量有所放緩，繼續(xù)沖高趨勢沒有出現(xiàn)。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2023年3月26日，北京地區(qū)3月二手住宅成交量達到16391套。其中，3月20日至3月26日一周成交量達到4626套，這已是北京二手房成交量連續(xù)5周在4000套以上。

根據(jù)諸葛找房統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2023年3月，10大城市二手房掛牌量為195.67萬套，環(huán)比增長1.06%，同比增長80.94% 。目前，重慶、成都、天津、南京、蘇州、沈陽、合肥、西安、大連、佛山等城市的二手房掛牌量超過10萬套，包括一線城市廣州二手房的掛牌量也已經(jīng)突破了13萬套。二手房掛牌數(shù)量激增是當前樓市的一種走勢和群體性現(xiàn)象。

從住房城鄉(xiāng)建設部了解到，2023年以來，反映房地產(chǎn)市場需求的二手房和新房交易總量實現(xiàn)同比正增長，總的房地產(chǎn)市場需求較2022年有較明顯的回升。最新數(shù)據(jù)顯示，2023年1到11月，全國二手房成交量和新建商品房銷售面積比2022年同期增長6.9%，二手房成交量占新房和二手房交易總量的比重近40%，較上年同期提高約10個百分點，部分主要城市二手房成交量占比甚至超過50%。

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  2023-2028年中國二手房市場深度全景調(diào)研及投資前景分析報告

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