樓市新消息 北京 上海宣布 優(yōu)化差別化住房信貸政策 住房貸款行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研

• 李波 2023年12月15日 來(lái)源：中研普華集團(tuán)、央視財(cái)經(jīng)、中研網(wǎng) 301 12
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12月14日，北京、上海相繼宣布調(diào)整優(yōu)化本地購(gòu)房政策。

12月14日，北京、上海相繼宣布調(diào)整優(yōu)化本地購(gòu)房政策。

北京：首套房首付比例下調(diào)為30%

14日，北京市住建委等五部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)和個(gè)人住房貸款政策的通知》。

對(duì)普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行優(yōu)化

北京市現(xiàn)行普宅標(biāo)準(zhǔn)為2014年發(fā)布，與市場(chǎng)實(shí)際情況存在一定差距，群眾反映比較集中。此次調(diào)整結(jié)合市場(chǎng)變化，對(duì)普宅的建筑面積、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了適當(dāng)上調(diào)。

調(diào)整后，小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上，單套建筑面積在144平方米(含)以下，5環(huán)內(nèi)成交價(jià)格在85000元/平方米(含)以下、5-6環(huán)成交價(jià)格在65000元/平方米(含)以下、6環(huán)外成交價(jià)格在45000元/平方米(含)以下的住房視為普宅;全市普宅占比提高至七成左右，將有更多家庭能夠享受住房轉(zhuǎn)讓時(shí)的增值稅優(yōu)惠政策。

下調(diào)新發(fā)放房貸最低首付款比例，延長(zhǎng)貸款期限

在全國(guó)統(tǒng)一政策的基礎(chǔ)上，將北京地區(qū)首套住房個(gè)人住房貸款(含商業(yè)性個(gè)人住房貸款、住房公積金個(gè)人住房貸款，下同)最低首付款比例統(tǒng)一下調(diào)為30%;二套住房個(gè)人住房貸款最低首付款比例下調(diào)為城六區(qū)50%、非城六區(qū)40%。下調(diào)最低首付款比例降低了居民購(gòu)買(mǎi)住房的資金門(mén)檻，有利于更好滿足剛性和改善性住房需求。

同時(shí)，此次調(diào)整取消了房?jī)r(jià)過(guò)快上行階段北京市對(duì)房貸年限的從嚴(yán)管控，由目前最長(zhǎng)25年恢復(fù)至30年。

降低商業(yè)銀行新發(fā)放房貸利率政策下限

此次調(diào)整的是新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限，即12月15日起新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款將執(zhí)行新的利率政策下限。

調(diào)整后：城六區(qū)首套、二套利率政策下限分別為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加10個(gè)基點(diǎn)、不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn);非城六區(qū)首套、二套利率政策下限分別為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率、不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加55個(gè)基點(diǎn)。

各銀行應(yīng)根據(jù)北京地區(qū)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制確定的政策下限，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，按照市場(chǎng)化、法治化原則，合理確定每筆新發(fā)放房貸利率水平。

上海：首套房首付比例不低于30%

為更好滿足居民剛性和改善性住房需求，上海自12月15日起調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)化差別化住房信貸政策。

調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)

上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市規(guī)劃資源局、市財(cái)政局、市稅務(wù)局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于調(diào)整本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》，規(guī)定可以享受優(yōu)惠政策的普通住房，應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：

一是五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等;二是單套住房建筑面積在144平方米以下(含144平方米)。

優(yōu)化差別化住房信貸政策

首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)減10個(gè)基點(diǎn)，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)加30個(gè)基點(diǎn)，最低首付款比例調(diào)整為不低于50%。

同時(shí)，為支持推進(jìn)“五個(gè)新城”和南北轉(zhuǎn)型重點(diǎn)區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)城融合、職住平衡，在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區(qū)全域?qū)嵭胁町惢?，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)加20個(gè)基點(diǎn)，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。

銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)上海市市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制確定的最低首付款比例和利率下限，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)狀況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體首付款比例和利率水平。

中國(guó)人民銀行發(fā)布的2023年第三季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示，今年以來(lái)，中國(guó)人民銀行繼續(xù)落實(shí)首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，因城施策推動(dòng)更多城市下調(diào)或取消首套房貸利率下限。

截至9月末，在119個(gè)符合放寬首套房貸利率政策下限條件的城市中，有95個(gè)城市下調(diào)了首套房貸利率下限，這些城市執(zhí)行的下限較全國(guó)下限低10個(gè)至40個(gè)基點(diǎn);24個(gè)城市取消了下限。

報(bào)告顯示，中國(guó)人民銀行還調(diào)降二套房貸利率下限40個(gè)基點(diǎn)，從不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)加60個(gè)基點(diǎn)，調(diào)整為加20個(gè)基點(diǎn)。2023年9月，新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率4.02%，同比下降0.32個(gè)百分點(diǎn)。

報(bào)告顯示，截至9月末，超過(guò)22萬(wàn)億元存量房貸利率完成下調(diào)，調(diào)整后的加權(quán)平均利率為4.27%，平均降幅73個(gè)基點(diǎn)，每年減少借款人利息支出1600億元至1700億元，惠及約5000萬(wàn)戶家庭、1.5億人。

中國(guó)人民銀行表示，將落實(shí)好已出臺(tái)的降低存量房貸利率等一系列政策，減少借款人利息負(fù)擔(dān)，降低提前還貸動(dòng)力，增加投資和消費(fèi)，更好滿足剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

多地房貸利率繼續(xù)走低

11月份以來(lái)，多地房貸利率繼續(xù)走低。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，繼10月份百城首套、二套房貸利率創(chuàng)新低后，11月份，百城首套主流房貸利率平均為3.87%，二套主流房貸利率平均為4.43%，均較上月微降1個(gè)基點(diǎn)。

截至11月中旬，百城中僅有一線城市首套房貸利率高于4%，一線城市及南京、蘇州等10個(gè)城市二套房貸利率高于4.4%。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪表示，目前，京滬房貸利率和首付比相對(duì)較高，仍有調(diào)降的可能。整體市場(chǎng)購(gòu)房需求釋放仍然緩慢，下調(diào)房貸利率能夠降低居民購(gòu)房成本，符合政策的寬松基調(diào)，不排除后續(xù)房貸利率仍有下調(diào)的可能。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策有望繼續(xù)加快落實(shí)，貨幣政策將繼續(xù)發(fā)力，短期仍具備一定降息空間，以助力經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。

提前還房貸降溫

值得注意的是，今年初，由于貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率持續(xù)走低，不少銀行二套房借款人提前還房貸業(yè)務(wù)激增。多家銀行信息顯示，目前提前還房貸的額度比二季度有所減少，這說(shuō)明一系列政策的利好效應(yīng)正逐漸顯現(xiàn)，提前還房貸的熱度在下降。

天眼查數(shù)據(jù)研究院高級(jí)分析師陳倞表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)存量房貸款利率的下調(diào)，減輕了還款壓力，進(jìn)一步提高了居民可支配收入和消費(fèi)能力。隨著房貸政策利好的推出，銀行業(yè)不斷搭建更多金融服務(wù)場(chǎng)景，四季度消費(fèi)市場(chǎng)有望進(jìn)一步復(fù)蘇與提升。

現(xiàn)在，借款人是否還有必要提前還房貸?中國(guó)銀行研究院研究員梁斯表示，提前還貸取決于借款人自身的資金閑置及配置意愿情況。隨著經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)穩(wěn)步向好，將帶動(dòng)金融資產(chǎn)收益率逐步穩(wěn)定，經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等與房貸利率差距進(jìn)一步收窄，為借款人提供了更大的資金騰挪空間。

值得注意的是，理財(cái)?shù)韧顿Y渠道與提前還貸的蹺蹺板效應(yīng)較為明顯。普益標(biāo)準(zhǔn)研究員尹鈴越表示，近期，提前還貸現(xiàn)象有所緩解，逐漸回歸正常水平，疊加中長(zhǎng)期存款利率有所下調(diào)，為理財(cái)市場(chǎng)帶來(lái)了機(jī)遇。

未來(lái)，拓展家庭資產(chǎn)配置渠道還是重頭戲，這需要市場(chǎng)、政策等多方合力和協(xié)同。假如借款人沒(méi)有找到合適的資產(chǎn)配置渠道的話，提前還貸熱度有可能再上升。

2023年住房貸款行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研

30多個(gè)城市重啟房貸“商轉(zhuǎn)公”連日來(lái)，多地重啟住房貸款“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。

“商轉(zhuǎn)公”，即將商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為住房公積金貸款。由于商貸和公積金貸款間存在利率差，“商轉(zhuǎn)公”后，可以減輕購(gòu)房者的月供壓力。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，全國(guó)已有重慶、黑龍江哈爾濱、安徽蚌埠等30多個(gè)城市邁出“商轉(zhuǎn)公”腳步。

不過(guò)，申請(qǐng)“商轉(zhuǎn)公”仍有很多限制條件。綜合各地政策，“商轉(zhuǎn)公”房屋須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，貸款置換對(duì)象限于純商業(yè)貸款，辦理組合貸的購(gòu)房者無(wú)法申請(qǐng)“商轉(zhuǎn)公”。此外，一些地方的“商轉(zhuǎn)公”政策對(duì)住房套數(shù)、公積金貸款記錄有明確要求。

例如，湖南長(zhǎng)沙的“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)，僅支持擁有唯一一套自住住房的職工家庭申請(qǐng)辦理;江蘇蘇州要求，“商轉(zhuǎn)公”的商業(yè)貸款為符合條件的存量首套住房商業(yè)貸款;黑龍江哈爾濱明確，“商轉(zhuǎn)公”的申請(qǐng)者應(yīng)是首次申請(qǐng)公積金貸款。

不同城市對(duì)個(gè)貸率的預(yù)警標(biāo)準(zhǔn)并不相同，多以85%或90%為閾值。此前，長(zhǎng)沙明確，當(dāng)個(gè)貸率高于90%(含)時(shí)，暫緩“商轉(zhuǎn)公”預(yù)約及受理;哈爾濱則規(guī)定，個(gè)貸率連續(xù)6個(gè)月高于85%(含)時(shí)，將暫停受理“商轉(zhuǎn)公”。

“公積金貸款和商業(yè)貸款一樣，都屬于抵押貸款，這就需要辦理‘商轉(zhuǎn)公’的房屋產(chǎn)權(quán)明晰，這樣才能更有效管控貸款風(fēng)險(xiǎn)?！北本┙鹪V律師事務(wù)所主任、北京法學(xué)會(huì)不動(dòng)產(chǎn)法研究會(huì)理事王玉臣這樣解釋房產(chǎn)證是“商轉(zhuǎn)公”硬門(mén)檻的原因。

今年以來(lái)，除“商轉(zhuǎn)公”外，一些地方還出臺(tái)了二孩以上家庭租房提取、同城轉(zhuǎn)移接續(xù)、擴(kuò)大靈活就業(yè)人員試點(diǎn)范圍、一人購(gòu)房全家?guī)?、認(rèn)房不認(rèn)商貸等政策，增強(qiáng)靈活性，進(jìn)一步優(yōu)化公積金使用。

超20城公積金“認(rèn)房不用認(rèn)貸”接力出臺(tái) 銀行房貸放款提速

今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)備受關(guān)注?！罢J(rèn)房不認(rèn)貸”、降低首付比例、降低按揭貸款利率……一系列房地產(chǎn)調(diào)整優(yōu)化措施接連出臺(tái)。

8月31日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》，對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。

同時(shí)，自9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)管總局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，借款人和銀行對(duì)有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求。存量住房貸款利率下降，對(duì)借款人來(lái)說(shuō)，可節(jié)約利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資;對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對(duì)銀行利息收入的影響。

同時(shí)，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險(xiǎn)隱患。為更好適應(yīng)上述新形勢(shì)，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)管總局明確按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持鼓勵(lì)銀行與借款人協(xié)商調(diào)整存量首套住房貸款利率。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2022-2027年中國(guó)住房貸款行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研及投資策略預(yù)測(cè)報(bào)告》分析：

“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策正在向公積金領(lǐng)域延伸。越來(lái)越多城市明確公積金執(zhí)行“認(rèn)房不用認(rèn)貸”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至11月8日，已有包括上海、鄭州、成都、杭州等超二十城執(zhí)行公積金“認(rèn)房不用認(rèn)貸”。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，多地公積金實(shí)行“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策，反映出各地因城施策更加靈活，盤(pán)活住房公積金，進(jìn)一步支持剛性和改善性住房需求釋放，亦符合支持居民合理住房需求的政策導(dǎo)向，有利于減輕購(gòu)房者置業(yè)壓力，提振購(gòu)房者置業(yè)情緒，促進(jìn)市場(chǎng)修復(fù)。

所謂“認(rèn)房又認(rèn)貸”指的是如果購(gòu)房者有“賣(mài)一買(mǎi)一”的置換需求，但由于購(gòu)買(mǎi)第一套住房時(shí)曾使用過(guò)購(gòu)房貸款，即便已經(jīng)還清了購(gòu)房貸款，但因?yàn)橛匈J款記錄的存在，再次置換時(shí)仍被認(rèn)定為購(gòu)買(mǎi)第二套住房，從而執(zhí)行更高比例的首付標(biāo)準(zhǔn)以及房貸利率。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，改善性需求與日俱增，但對(duì)于很多家庭來(lái)說(shuō)，置換房屋時(shí)資金壓力依舊較大，調(diào)整到“認(rèn)房不認(rèn)貸”，則會(huì)更有利于改善需求的入場(chǎng)。

對(duì)于今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體形勢(shì)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書(shū)記、倪虹部長(zhǎng)表示，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，總的看是前高、中低、后穩(wěn)。從數(shù)據(jù)看，“認(rèn)房不認(rèn)貸”“降低首付比例和利率”等政策措施起到了積極的效果。

1到10月份，一手房交易量雖然下降，但二手房是上升的，一、二手房合起來(lái)實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)。另外，保交樓工作的扎實(shí)推進(jìn)，帶動(dòng)了全國(guó)房屋竣工面積同比增長(zhǎng)近20%，也反映出各地政府幫助企業(yè)紓困是有效果的。

而對(duì)于接下來(lái)的政策走向，倪虹部長(zhǎng)表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)有其特殊性，它是以城市為單元的市場(chǎng)，區(qū)域特征很明顯，各個(gè)城市的交易量和價(jià)格有很大差異。關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控，強(qiáng)調(diào)因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策。

住房貸款行業(yè)研究報(bào)告主要分析了住房貸款行業(yè)的國(guó)內(nèi)外發(fā)展概況、行業(yè)的發(fā)展環(huán)境、市場(chǎng)分析、競(jìng)爭(zhēng)分析、產(chǎn)品價(jià)格分析、用戶分析、替代品和互補(bǔ)品分析、行業(yè)主導(dǎo)驅(qū)動(dòng)因素、行業(yè)渠道分析、行業(yè)贏利能力、行業(yè)成長(zhǎng)性、行業(yè)償債能力、行業(yè)營(yíng)運(yùn)能力、住房貸款行業(yè)重點(diǎn)企業(yè)分析、子行業(yè)分析、區(qū)域市場(chǎng)分析、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析、行業(yè)發(fā)展前景預(yù)測(cè)及相關(guān)的經(jīng)營(yíng)、投資建議等。

報(bào)告研究框架全面、嚴(yán)謹(jǐn)，分析內(nèi)容客觀、公正、系統(tǒng)，真實(shí)準(zhǔn)確地反映了我國(guó)住房貸款行業(yè)的市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。

想要了解更多住房貸款行業(yè)詳情分析，可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)告《2022-2027年中國(guó)住房貸款行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研及投資策略預(yù)測(cè)報(bào)告》。

• 相關(guān)深度報(bào)告REPORTS

  

  2022-2027年中國(guó)住房貸款行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研及投資策略預(yù)測(cè)報(bào)告

  住房貸款行業(yè)研究報(bào)告主要分析了住房貸款行業(yè)的國(guó)內(nèi)外發(fā)展概況、行業(yè)的發(fā)展環(huán)境、市場(chǎng)分析（市場(chǎng)規(guī)模、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)特點(diǎn)等）、競(jìng)爭(zhēng)分析（行業(yè)集中度、競(jìng)爭(zhēng)格局、競(jìng)爭(zhēng)組群、競(jìng)爭(zhēng)因素等）、產(chǎn)品...

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