重磅 購房首付比 存量房貸利率調(diào)整 如何看存量房貸利率調(diào)整的影響

• 李波 2023年9月1日 來源：中研普華集團(tuán)、央視財(cái)經(jīng)、中研網(wǎng) 666 39
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中國人民銀行、金融監(jiān)管總局8月31日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》。中國人民銀行 國家金融監(jiān)督管理總局關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知

中國人民銀行、金融監(jiān)管總局8月31日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》。中國人民銀行 國家金融監(jiān)督管理總局關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知

中國人民銀行上海總部，各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市分行;國家金融監(jiān)督管理總局各監(jiān)管局;各國有商業(yè)銀行，中國郵政儲(chǔ)蓄銀行，各股份制商業(yè)銀行：

為落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，更好滿足剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局決定調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策?，F(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、對(duì)于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。

二、首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加20個(gè)基點(diǎn)。

三、中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局各派出機(jī)構(gòu)按照因城施策原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)及當(dāng)?shù)卣{(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例和利率下限。

四、銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制確定的最低首付款比例和利率下限，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)狀況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體首付款比例和利率水平。

中國人民銀行 國家金融監(jiān)督管理總局關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知中國人民銀行上?？偛?，各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市分行;國家金融監(jiān)督管理總局各監(jiān)管局;各國有商業(yè)銀行，中國郵政儲(chǔ)蓄銀行，各股份制商業(yè)銀行：

為落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，引導(dǎo)商業(yè)性個(gè)人住房貸款借貸雙方有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債，規(guī)范住房信貸市場(chǎng)秩序，現(xiàn)就降低存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，是指2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，或借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

二、自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。新發(fā)放的貸款只能用于償還存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍納入商業(yè)性個(gè)人住房貸款管理。

三、自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人亦可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，協(xié)商變更合同約定的利率水平，變更后的貸款合同利率水平應(yīng)符合本通知第二條的規(guī)定。

四、金融機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)相關(guān)監(jiān)管要求，對(duì)借款人申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性貸款和個(gè)人消費(fèi)貸款等貸款的用途進(jìn)行穿透式、實(shí)質(zhì)性審核，并明確提示風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)存在協(xié)助借款人利用經(jīng)營(yíng)性貸款和個(gè)人消費(fèi)貸款等違規(guī)置換存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款行為的中介機(jī)構(gòu)一律不得進(jìn)行合作，并嚴(yán)肅處理存在上述行為的內(nèi)部人員。

五、各金融機(jī)構(gòu)要抓緊制定具體操作細(xì)則，做好組織實(shí)施，提高服務(wù)水平，及時(shí)響應(yīng)借款人申請(qǐng)，盡可能采取便捷措施，降低借款人操作成本，確保本通知有關(guān)要求落實(shí)到位。

六、中國人民銀行和金融監(jiān)管總局各分支機(jī)構(gòu)要將本通知立即轉(zhuǎn)發(fā)轄內(nèi)地方法人金融機(jī)構(gòu)，督促貫徹執(zhí)行，有效維護(hù)市場(chǎng)秩序。本通知自2023年9月25日起實(shí)施。此前相關(guān)規(guī)定與本通知不一致的，以本通知為準(zhǔn)。

中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負(fù)責(zé)人就調(diào)整優(yōu)化住房信貸政策有關(guān)問題答記者問

問:差別化住房信貸政策調(diào)整優(yōu)化的背景是什么?答：7月24日中央政治局會(huì)議明確，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱。

7月31日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，根據(jù)不同需求、不同城市等推出有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策舉措，加快研究構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式。

為貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局發(fā)布通知，對(duì)現(xiàn)行差別化住房信貸政策進(jìn)行了調(diào)整優(yōu)化，支持各地因城施策用好政策工具箱，引導(dǎo)個(gè)人住房貸款實(shí)際首付比例和利率下行，更好滿足剛性和改善性住房需求。

問:此次差別化住房信貸政策調(diào)整優(yōu)化的重點(diǎn)是什么?答：一是統(tǒng)一全國商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限。

不再區(qū)分實(shí)施“限購”城市和不實(shí)施“限購”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。

二是：將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)加20個(gè)基點(diǎn)。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。

各地可按照因城施策原則，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和調(diào)控需要，自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

問:為什么要降低存量首套住房貸款利率?答：近年來我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對(duì)于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求。存量住房貸款利率的下降，對(duì)借款人來說，可節(jié)約利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。

對(duì)銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對(duì)銀行利息收入的影響。同時(shí)，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險(xiǎn)隱患。

為更好適應(yīng)上述新形勢(shì)，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局明確按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持鼓勵(lì)銀行與借款人協(xié)商調(diào)整存量首套住房貸款利率。

問:哪些存量首套住房貸款可以申請(qǐng)降低利率?如何申請(qǐng)?

答：符合條件的存量首套住房貸款是指，2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放，已簽訂合同但未發(fā)放的，以及借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

對(duì)于符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人主動(dòng)向承貸銀行提出申請(qǐng)，也鼓勵(lì)銀行以發(fā)布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務(wù)。調(diào)整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點(diǎn)幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。

具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，但調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限。

新發(fā)放貸款只能用于償還存量貸款，仍納入商業(yè)性個(gè)人住房貸款管理。中國人民銀行、金融監(jiān)管總局將密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，引導(dǎo)銀行與客戶遵循市場(chǎng)化、法治化原則進(jìn)行自主協(xié)商，有序降低存量住房貸款利率，維護(hù)好市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序。

如何看存量房貸利率調(diào)整的影響

8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會(huì)議。會(huì)議指出“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率”。

調(diào)整存量房貸利率主要是為了應(yīng)對(duì)今年上半年居民集中提前還貸的行為，降低居民提前還貸意愿，保證銀行經(jīng)營(yíng)與信貸的穩(wěn)定性。

今年上半年個(gè)人住房貸款累計(jì)發(fā)放了3.5萬億元，個(gè)人住房貸款余額減少2000億元，以此推算今年上半年個(gè)人住房貸款償還規(guī)模為3.7萬億元，同比多增近1.3萬億元。

年中政治局會(huì)議提出“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，央行也指出“過去在市場(chǎng)長(zhǎng)期過熱階段陸續(xù)出臺(tái)的政策存在邊際優(yōu)化空間”。

調(diào)整存量房貸利率是這一線索下的政策之一。從央行工作會(huì)議的表述來看，除存量房貸利率調(diào)整外，后續(xù)地產(chǎn)領(lǐng)域政策至少還包括進(jìn)一步推進(jìn)保交樓與地產(chǎn)紓困、支持城中村改造、引導(dǎo)首付比例下行等。

存量房貸利率調(diào)整帶來息差壓力，理論上可以通過降息、降準(zhǔn)來解決。從影響上來看，調(diào)整存量房貸利率意義之一是降低居民部門的債務(wù)負(fù)擔(dān)，穩(wěn)定消費(fèi)。

根據(jù)中研普華研究院撰寫的《2022-2027年中國住房貸款行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研及投資策略預(yù)測(cè)報(bào)告》顯示：

住房貸款行業(yè)市場(chǎng)調(diào)研及投資分析

住房貸款行業(yè)中，業(yè)內(nèi)專家分析稱，作為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，LPR保持不變是立足于宏觀經(jīng)濟(jì)整體平穩(wěn)發(fā)展的角度，是貨幣政策保持穩(wěn)健的表現(xiàn)，而房貸利率上浮，反映出監(jiān)管對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定向調(diào)控，反映出未來樓市降低居民購房杠桿、防范居民住房金融風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)控趨勢(shì)。

央行與銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，給金融機(jī)構(gòu)劃定了房地產(chǎn)貸款占比上限和個(gè)人住房貸款占比上限“兩道紅線”，規(guī)定工農(nóng)中建交、國開行和郵儲(chǔ)等大型銀行，房地產(chǎn)貸款占比上限是40%，個(gè)人住房貸款占比上限為32.5%;城市商業(yè)銀行等小型銀行的貸款上限則分別為22.5%、17.5%。

因此，銀行對(duì)房地產(chǎn)的貸款和對(duì)個(gè)人的住房貸款都被設(shè)置了上限，需通過加息、延長(zhǎng)貸款周期甚至停貸的方式，調(diào)劑上限壓力。

目前房地產(chǎn)行業(yè)處于飽和狀態(tài)，但在國家近兩年連續(xù)頒發(fā)二胎、三胎政策，未來人們住房面積需求會(huì)不斷增大。

隨著“房住不炒”政策初見成效，市場(chǎng)降溫明顯。開年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策持續(xù)收緊。房住不炒下，這一趨勢(shì)還在繼續(xù)。

未來10年中國宏觀經(jīng)濟(jì)仍將有望保持穩(wěn)步發(fā)展，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步上升。城鎮(zhèn)化已成為整個(gè)中國未來發(fā)展的必然趨勢(shì)，到2030年我國住房貸款要達(dá)到70%，未來近20年還將有約3億人由農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市。

個(gè)人住房貸款投放力度加大

國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示：上半年，人民幣貸款新增15.7萬億元，同比多增2.02萬億元。銀行保險(xiǎn)新增債券投資6.4萬億元。

保險(xiǎn)公司原保險(xiǎn)保費(fèi)收入3.2萬億元，同比增長(zhǎng)12.5%，提供風(fēng)險(xiǎn)保障金額6930萬億元，賠款與給付支出9151億元，同比增長(zhǎng)17.8%。具體來看，持續(xù)加大重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)支持力度。一是投放力度加大。

2023年第一季度，中央層面在堅(jiān)持“房住不炒”的政策底線基礎(chǔ)上，不斷推出新的積極性房地產(chǎn)政策措施，來促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

上半年，制造業(yè)貸款新增3.5萬億元，同比多增1861億元。普惠型小微企業(yè)貸款新增3.8萬億元，同比多增1.1萬億元。民營(yíng)企業(yè)貸款新增5.5萬億元，同比多增9016億元。二是服務(wù)方式優(yōu)化。

上半年末，企業(yè)類中長(zhǎng)期貸款同比增長(zhǎng)17.9%，企業(yè)類信用貸款同比增長(zhǎng)23.4%，循環(huán)貸款余額同比增長(zhǎng)27.3%，均高于各項(xiàng)貸款平均增速。普惠型小微企業(yè)貸款平均利率同比下降0.49個(gè)百分點(diǎn)，民營(yíng)企業(yè)貸款平均利率同比下降0.25個(gè)百分點(diǎn)。

個(gè)人住房貸款投放力度加大，92%用于支持購買首套房，合理滿足剛需群體信貸需求。住房租賃貸款同比增長(zhǎng)90.2%。保障性安居工程貸款持續(xù)增長(zhǎng)。積極支持就業(yè)創(chuàng)業(yè)，創(chuàng)業(yè)擔(dān)保貸款同比增長(zhǎng)14.9%。

住房貸款行業(yè)報(bào)告同時(shí)揭示了市場(chǎng)潛在需求與潛在機(jī)會(huì)，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y時(shí)機(jī)和公司領(lǐng)導(dǎo)層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供準(zhǔn)確的市場(chǎng)情報(bào)信息及科學(xué)的決策依據(jù)，同時(shí)對(duì)政府部門也具有極大的參考價(jià)值。

未來，住房貸款行業(yè)發(fā)展前景如何?想了解關(guān)于更多行業(yè)專業(yè)分析，請(qǐng)點(diǎn)擊《2022-2027年中國住房貸款行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研及投資策略預(yù)測(cè)報(bào)告》。

• 相關(guān)深度報(bào)告REPORTS

  

  2022-2027年中國住房貸款行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研及投資策略預(yù)測(cè)報(bào)告

  住房貸款行業(yè)研究報(bào)告主要分析了住房貸款行業(yè)的國內(nèi)外發(fā)展概況、行業(yè)的發(fā)展環(huán)境、市場(chǎng)分析（市場(chǎng)規(guī)模、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)特點(diǎn)等）、競(jìng)爭(zhēng)分析（行業(yè)集中度、競(jìng)爭(zhēng)格局、競(jìng)爭(zhēng)組群、競(jìng)爭(zhēng)因素等）、產(chǎn)品...

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