政策解讀：認(rèn)房不用認(rèn)貸將為購房者帶來哪些實(shí)惠 房地產(chǎn)貸款增長呈上升態(tài)勢

• 李波 2023年8月30日 來源：中研普華集團(tuán)、央視財經(jīng)、中研網(wǎng) 1300 85
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推動落實(shí)購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施，延續(xù)實(shí)施支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策……近日，我國房地產(chǎn)政策持續(xù)調(diào)整優(yōu)化。這些政策將為居民購房帶來哪些便利和實(shí)惠?

推動落實(shí)購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施，延續(xù)實(shí)施支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策……近日，我國房地產(chǎn)政策持續(xù)調(diào)整優(yōu)化。這些政策將為居民購房帶來哪些便利和實(shí)惠?

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局近日聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》。

通知明確，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

“認(rèn)房”或“認(rèn)貸”是銀行在發(fā)放住房按揭貸款時評判首套房、二套房的標(biāo)準(zhǔn)，其中“認(rèn)房又認(rèn)貸”最為嚴(yán)格，指的是即便第一套住房貸款已還清，但因有貸款記錄，再置換時仍被認(rèn)定為購買第二套住房，從而執(zhí)行更高比例首付及房貸利率。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心研究員浦湛說，在“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策落地城市，將以家庭為單位，包括借款人、配偶及未成年子女在內(nèi)，只要在當(dāng)?shù)貨]有住房，即使有貸款記錄，購房時可按首套來執(zhí)行貸款政策，享受首付比例和利率優(yōu)惠。

對于置換家庭來說，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策將帶來利好。福州市民陳女士懷孕已經(jīng)6個月了，她盼著新政早點(diǎn)落地?！皩殞毥蹬R后，想換個大房子。

”她給記者算了一筆賬：之前看中的一套220萬元的住房，按照現(xiàn)在政策，首付40%，要88萬元，如果能‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’，首付30%，首付可少付22萬元。

中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院住房與住區(qū)研究所所長盧華翔說，在一些首套與二套房首付比例差距較大的城市，若及時跟進(jìn)落實(shí)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策，將為購房人帶來更多利好。

對于曾在外地貸款購買過住房，現(xiàn)因工作地遷移等原因在當(dāng)?shù)責(zé)o房的新市民，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”能幫助其降低購房門檻。新落戶廣州的“90后”市民郝先生說，自己一家三口在南京有房，去年已還清房貸。

“但按照‘認(rèn)房認(rèn)貸’情形，我們在廣州首次買房，即便賣了南京的房子，再買房也要7成首付。如果‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’落地，不用賣掉南京的房子也能享受首套3成的首付資格，利率也許也能按首套進(jìn)行?！?/p>

一些居民家庭雖然已利用貸款購買過住房，但后來因創(chuàng)業(yè)、經(jīng)商、治病、子女上學(xué)等需要資金，將其擁有的住房賣掉，實(shí)際上名下已無住房了。

中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會會長柴強(qiáng)說，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”情形下，購房人能否享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠，本質(zhì)上是看購房人目前名下有無住房，該政策落地更加符合居民購房需求和實(shí)際。

在“認(rèn)房不用認(rèn)貸”情形下，首套房貸款利率可以降低，減少“月供”，提高購房支付能力，減輕購房負(fù)擔(dān)。據(jù)貝殼研究院監(jiān)測顯示，2023年7月份，百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%。

以天津?yàn)槔?00萬貸款25年在“認(rèn)房不用認(rèn)貸”情形下產(chǎn)生的利息比“認(rèn)房認(rèn)貸”情形下節(jié)省16.8萬元。

通知明確，此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬說，我國房地產(chǎn)市場城市間分化差異大，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策被納入“一城一策”工具箱，允許地方根據(jù)本地房地產(chǎn)市場供求關(guān)系和價格走勢等因城施策，可助力房地產(chǎn)長效機(jī)制的建設(shè)與完善。

在居民換房個稅優(yōu)惠政策方面，財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部日前發(fā)布公告稱，自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

據(jù)介紹，這一政策總結(jié)起來即是“換房可退個稅”。業(yè)內(nèi)人士表示，對于大部分城市來說，換房可以節(jié)省3萬至5萬元稅費(fèi)，而北京等城市部分房源能節(jié)省更多稅費(fèi)。交易房屋情況不同，個稅征收情況也不同。

“這是一個延續(xù)實(shí)施的政策?！敝袊鐣茖W(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院財政研究室主任何代欣表示，財政部等部門去年出臺的支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策將于今年底到期，三部門明確將這項(xiàng)政策延續(xù)實(shí)施至2025年底，有助于繼續(xù)支持居民改善住房條件。

房地產(chǎn)貸款增長呈上升態(tài)勢

在國內(nèi)主要一線城市，房貸的使用率已經(jīng)達(dá)到較高水準(zhǔn)，以購房按揭貸款來說，住房貸款比重已經(jīng)達(dá)到7成以上，而且近幾年，通過用自己名下或親人的房產(chǎn)申請房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款以實(shí)現(xiàn)盤活不動產(chǎn)的居民人數(shù)也越來越多?！胺抠J”已經(jīng)成為與居民生活息息相關(guān)的一種生活方式。

一季度新增貸款主要投向制造業(yè)，基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)業(yè)等重點(diǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)貸款增長呈上升態(tài)勢，貸款的行業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。具體來看，制造業(yè)的中長期貸款保持較高的增長水平。

住房貸款行業(yè)中，業(yè)內(nèi)專家分析稱，作為貸款市場報價利率，LPR保持不變是立足于宏觀經(jīng)濟(jì)整體平穩(wěn)發(fā)展的角度，是貨幣政策保持穩(wěn)健的表現(xiàn)，而房貸利率上浮，反映出監(jiān)管對房地產(chǎn)市場的定向調(diào)控，反映出未來樓市降低居民購房杠桿、防范居民住房金融風(fēng)險的調(diào)控趨勢。

中研普華研究報告《2022-2027年中國住房貸款行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預(yù)測報告》顯示

住房貸款行業(yè)市場分析

首套住房貸款利率按照LPR公布價執(zhí)行，二套房按LPR基準(zhǔn)上浮60個基點(diǎn)執(zhí)行。深圳地區(qū)目前房貸利率與去年保持相同水平，普遍執(zhí)行利率為首套房利率5年期LPR利率上浮30個基點(diǎn)，二套房利率5年期LPR利率上浮60個基點(diǎn)，各家銀行均表示，短期內(nèi)暫未有利率上浮的計劃。

目前正有序進(jìn)行房貸投放，并未出現(xiàn)所謂的停貸情況。廣州地區(qū)目前房貸額度相對偏緊，仍正常受理房貸業(yè)務(wù)。

招商銀行廣州分行回應(yīng)，目前招商銀行廣州分行并未停止房貸業(yè)務(wù)，每月仍有序接單及放款。深圳地區(qū)目前深圳各大銀行住房貸款并未出現(xiàn)停貸情況，仍在正常收單。

杭州、合肥、成都等地的銀行和房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)銀行放款周期存在不確定性，可能需要排隊，但審批通過可正常放款。

國家統(tǒng)計局發(fā)布了7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。從新建商品住宅看，7月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比連續(xù)兩月持平，其中北京和上海環(huán)比分別上漲0.4%和0.2%，廣州和深圳環(huán)比分別下降0.2%和0.6%;

二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.2%;三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.2個百分點(diǎn)。

從二手住宅看，7月份，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.8%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn);二線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn);

三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.4%，降幅與上月相同。7月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比上漲城市分別有20個和6個，比上月分別減少11個和1個。

7月份，一、二線城市新建商品住宅銷售價格同比分別上漲1.0%和0.2%，漲幅比上月均回落0.3個百分點(diǎn);三線城市新建商品住宅銷售價格同比下降1.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)。

7月份，一、二、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降1.4%、2.7%和3.5%，降幅比上月分別擴(kuò)大1.0、0.3和0.1個百分點(diǎn)。

7月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比上漲城市分別有26個和5個，比上月均減少1個。

住房貸款行業(yè)重點(diǎn)企業(yè)分析、子行業(yè)分析、區(qū)域市場分析、行業(yè)風(fēng)險分析、住房貸款行業(yè)發(fā)展前景預(yù)測及相關(guān)的經(jīng)營、投資建議等。報告研究框架全面、嚴(yán)謹(jǐn)，分析內(nèi)容客觀、公正、系統(tǒng)，真實(shí)準(zhǔn)確地反映了我國行業(yè)的市場發(fā)展現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢。

想要了解更多住房貸款行業(yè)前景分析，可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報告《2022-2027年中國住房貸款行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預(yù)測報告》。

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  2022-2027年中國住房貸款行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預(yù)測報告

  住房貸款行業(yè)研究報告主要分析了住房貸款行業(yè)的國內(nèi)外發(fā)展概況、行業(yè)的發(fā)展環(huán)境、市場分析（市場規(guī)模、市場結(jié)構(gòu)、市場特點(diǎn)等）、競爭分析（行業(yè)集中度、競爭格局、競爭組群、競爭因素等）、產(chǎn)品...

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