深圳樓市 重要信號 土拍規(guī)則現(xiàn)調(diào)整 房地產(chǎn)行業(yè)深度分析及投資戰(zhàn)略研究咨詢報告

• 李波 2023年11月17日 來源：中研普華集團(tuán)、央視財經(jīng)、中研網(wǎng) 467 24
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深圳樓市傳出重要信號!11月16日，深圳公共資源交易中心掛出位于龍華、坪山的兩宗居住用地，兩宗宅地總起拍價為8.73億元，掛牌結(jié)束時間為12月15日。

深圳樓市傳出重要信號!11月16日，深圳公共資源交易中心掛出位于龍華、坪山的兩宗居住用地，兩宗宅地總起拍價為8.73億元，掛牌結(jié)束時間為12月15日。

值得注意的是，位于龍華的地塊擬建普通商品住房，且未限制商品房銷售價格，但近幾年深圳土拍對城區(qū)地塊一直有商品房最高限售價。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這意味著，深圳在土拍環(huán)節(jié)對商品房價格的限制已有所松動。

深圳土拍規(guī)則現(xiàn)調(diào)整

深圳此次掛牌兩宗住宅用地的出讓條件調(diào)整，釋放了重要信號。其中，坪山宗地位于坪山區(qū)龍?zhí)锝值溃恋赜猛緸槎惥幼∮玫?，建筑面積27187平方米。起拍價11900萬元，封頂價13600萬元。

該宗地住宅部分?jǐn)M建設(shè)保障性租賃住房，采取“單限單競+搖號”規(guī)則掛牌出讓，即限地價、競地價，達(dá)到最高限制地價后通過搖號方式確定競得人。值得關(guān)注的是位于龍華區(qū)的觀瀾街道宗地，土地用途為二類居住用地，建筑面積40710平方米。

起拍價75400萬元，封頂價86700萬元。該宗地住宅部分?jǐn)M建設(shè)普通商品住房，采取“單限單競+搖號”規(guī)則掛牌出讓，即限地價、競地價，達(dá)到最高限制地價后通過搖號方式確定競得人。公告提及，宗地的商品住房銷售價格，由意向競買人徑詢深圳市住房和建設(shè)局。

該宗地未取消地價限制，但對建成后普通商品住宅銷售價格未做限定，這與此前的土拍規(guī)則有較大差異。近幾年，深圳土拍對商品房一直有最高限售價。

以上一批次掛牌的住宅用地為例，其出讓條件明確，采取“三限雙競+搖號”規(guī)則掛牌出讓,即限地價、限普通商品房銷售價格、限企業(yè)自持的保障性租賃住房建筑面積，競地價、競企業(yè)自持的保障性租賃住房建筑面積，達(dá)到最高限制建筑面積后通過搖號方式確定競得人。

多地土拍規(guī)則調(diào)整

此前，已有多個城市對土拍規(guī)則做出“松綁”。10月17日，廈門發(fā)布的第四批次供地中也將土拍規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整，不設(shè)拍賣底價，取消商品住宅銷售限制均價，按照價高者得原則確定受讓人。有的城市不僅取消商品房限售價，還取消了配建和自持等條件。

9月26日，成都發(fā)布通知明確，中心城區(qū)商品住宅用地實施“競地價”拍賣，新出讓土地所建商品住房由企業(yè)根據(jù)市場情況自主定價;除控制性詳細(xì)規(guī)劃明確的宗地內(nèi)需疊建以及宗地周邊綠地、道路、養(yǎng)老托育等公服配套設(shè)施外，原則上新出讓住宅類用地不再設(shè)置配建要求。

還有多個城市取消地價上限，且當(dāng)?shù)赝恋厥袌龌钴S度明顯提升。根據(jù)中指研究院監(jiān)測，10月以來，已有成都、合肥、濟(jì)南、重慶、廈門、長沙、南京、福州、武漢、蘇州、青島、無錫、天津等城市取消土地地價上限。地價上限取消后，部分城市優(yōu)質(zhì)地塊成交溢價率提升，競拍熱度有所提高。

一、二線城市同環(huán)比均下降，青島領(lǐng)銜;三四線城市同環(huán)比均略有上漲。庫存整體環(huán)比略漲。土地市場整體供應(yīng)量環(huán)比走高，宅地成交量降逾三成，整體均價較上周下滑，宅地均價降近三成。

出讓金總額縮水，北京收金逾154億領(lǐng)銜。二線城市交易活躍，福州近174億新推14宗宅地。房企融資類型以公司債為主，房企拿地城市集中在北京、上海、蘇州、合肥、福州等城市。

在多項利好政策支持下，9月百強(qiáng)房企銷售金額環(huán)比止跌回升。中達(dá)證券報告顯示，9月百強(qiáng)房企銷售金額為0.44萬億元，環(huán)比上升約15.8%;銷售面積為0.26億平方米，環(huán)比上升約18.2%。

“近期需求端政策力度逐步加大，一二線城市在購房補(bǔ)貼、住房需求等方面的支持政策對住房銷售產(chǎn)生一定影響，隨著政策逐步傳導(dǎo)至銷售端，市場信心及銷售情況或有所改善。”中達(dá)證券分析師指出。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2023年9月逾六成百強(qiáng)房企實現(xiàn)單月銷售業(yè)績環(huán)比增長，32家企業(yè)環(huán)比增幅在0%至30%之間，29家企業(yè)環(huán)比增幅超過30%。其中，部分企業(yè)的業(yè)績表現(xiàn)相對突出，如中國金茂、華發(fā)股份、綠地控股、大華集團(tuán)、首開股份等房企的環(huán)比增幅均在60%以上。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院出版的《2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)深度分析及投資戰(zhàn)略研究咨詢報告》統(tǒng)計分析顯示：

房企三季報公布

目前，A股上市公司三季度財報已經(jīng)全部披露完畢。據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，截至10月31日，A股中的房地產(chǎn)管理和開發(fā)板塊共有105家房企發(fā)布今年的三季度財務(wù)數(shù)據(jù)，整體營收達(dá)1.51萬億元，同比下降0.5%。其中，萬科、綠地控股、保利發(fā)展分別以2903.08億元、2536.21億元、1925.06億元的營收位列前三。

此外，1-9月，105家房企的合計凈利潤為383.17億元，同比降14.07%，凈利潤下滑的房企占比超過一半，不難看出，今年前三季度企業(yè)壓力仍在。

三季度報告一段落，而在樓市依舊承壓的局面下，房企在四季度的業(yè)績關(guān)鍵期，壓力猶在。

眾所周知，銷售是能直接影響房企業(yè)績變化的主因。不過，各大房企在四季度開局首月并不順利。

據(jù)克而瑞發(fā)布的《2023年1-10月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜》顯示，2023年10月，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額4066.9億元，環(huán)比增長0.6%，同比降低27.5%，同比降幅仍保持在較高位。

累計來看，1-10月百強(qiáng)房企實現(xiàn)銷售操盤金額45634.6億元，同比降低12.8%，降幅繼續(xù)擴(kuò)大。

而規(guī)模房企整體仍陷負(fù)增長困局，今年10月，近半數(shù)百強(qiáng)房企同環(huán)比雙降，10月單月和累計業(yè)績同比降低的企業(yè)數(shù)量均達(dá)到近八成。

不僅如此，1-10月，各陣營房企銷售額均有所下降。中指院數(shù)據(jù)顯示，TOP10房企銷售額均值為2309.9億元，同比下降8.7%;TOP11-30房企銷售額均值為718.3億元，同比下降12.3%;TOP31-50房企銷售均值為351.7億元，同比下降17.1%;TOP51-100房企銷售額均值為169.6億元，同比下降21.4%。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，10月，在居民的就業(yè)狀況及預(yù)期尚未完全恢復(fù)、購房者觀望情緒較重、“認(rèn)房不認(rèn)貸”換房需求緩慢等因素影響下，目前核心城市市場保持一定活躍度，但政策效果持續(xù)性顯不足。

“四季度預(yù)計華潤、中海、越秀等優(yōu)質(zhì)企業(yè)表現(xiàn)會比較好，但是大部分企業(yè)還會面臨繼續(xù)下行的壓力，四季度行業(yè)銷售規(guī)模預(yù)計比去年同期相比會有10%左右的降幅，但是布局集中在三四線城市的企業(yè)，銷售規(guī)模降幅會更為明顯，可能降幅會超過30%?！蓖哐芯吭貉芯靠偙O(jiān)宋紅衛(wèi)預(yù)測稱。

10月百強(qiáng)房企銷售業(yè)績分析

克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，10月百強(qiáng)房企實現(xiàn)銷售操盤金額環(huán)比增長0.6%，近六成百強(qiáng)房企單月業(yè)績環(huán)比降低。其中，有20家房企單月業(yè)績環(huán)比降幅大于30%。

另據(jù)中指研究院統(tǒng)計，10月銷售額超千億房企14家，較去年同期減少2家。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后，10月多地市場情緒回落，政策效果持續(xù)性不足。未來若一線城市政策進(jìn)一步優(yōu)化，一線城市市場有望逐漸企穩(wěn)恢復(fù)，而多數(shù)二線及三四線城市短期市場或延續(xù)低迷表現(xiàn)。

近日，中央金融工作會議提出，要促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。

未來行業(yè)市場發(fā)展前景和投資機(jī)會在哪?欲了解更多關(guān)于行業(yè)具體詳情可以點擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的報告《2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)深度分析及投資戰(zhàn)略研究咨詢報告》。

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  2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)深度分析及投資戰(zhàn)略研究咨詢報告

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