70城最新房價公布 各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比下降 房地產行業(yè)市場機遇分析

• 李波 2023年11月17日 來源：中研普華集團、央視財經、中研網 938 58
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16日，國家統(tǒng)計局公布10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師沈赟解讀稱，10月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比下降城市個數(shù)略增，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比下降、同比漲跌互現(xiàn)。

16日，國家統(tǒng)計局公布10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。

國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師沈赟解讀稱，10月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比下降城市個數(shù)略增，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比下降、同比漲跌互現(xiàn)。

各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比下降

10月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉為下降0.3%，其中北京、廣州和深圳環(huán)比分別下降0.4%、0.7%和0.5%，上海環(huán)比上漲0.2%;二手住宅環(huán)比由上月上漲0.2%轉為下降0.8%，其中北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別下降1.1%、0.8%、0.8%和0.5%。

二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1個百分點;二手住宅環(huán)比下降0.5%，降幅與上月相同。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別下降0.5%和0.6%，降幅比上月分別擴大0.2和0.1個百分點。

10月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市分別有56個和67個，均比上月增加2個。

各線城市商品住宅銷售價格同比漲跌互現(xiàn)

10月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.3個百分點，其中北京和上海同比分別上漲2.1%和4.4%，廣州和深圳同比分別下降2.0%和2.8%;二手住宅同比下降1.9%，降幅比上月擴大0.5個百分點，其中北京、上海、廣州和深圳同比分別下降0.2%、2.3%、3.9%和1.3%。

二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲0.3%，漲幅比上月擴大0.1個百分點;二手住宅同比下降3.3%，降幅比上月擴大0.1個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降1.5%和3.6%，降幅均比上月擴大0.1個百分點。

10月份，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格同比下降城市有47個，比上月增加2個;二手住宅同比下降城市有67個，個數(shù)與上月相同。

今年以來，房地產市場整體呈現(xiàn)出前高、中低、后穩(wěn)的走勢。在這過程中，從部門到地方，接連出臺的“認房不認貸”“降低首付比例”“降低按揭貸款利率”等一系列房地產調整優(yōu)化措施發(fā)揮了積極效用。

從宏觀層面來看，據悉，1月份至10月份，全國一手房交易量雖然下降，但二手房是上升的，一、二手房合起來實現(xiàn)同比正增長。

另外，保交樓工作的扎實推進，帶動全國房屋竣工面積同比增長近20%。從微觀層面來看，今年前三季度，出現(xiàn)了房企庫存去化成效顯著、主動性降負債效果顯現(xiàn)等邊際改善信號。

如果你想了解房地產行業(yè)的內外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產業(yè)鏈發(fā)展狀況、市場供需、競爭格局、標桿企業(yè)、發(fā)展趨勢、機會風險、發(fā)展策略與投資建議等信息……我們研究院撰寫的《2023-2028年房地產行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報告》。重點分析了我國房地產行業(yè)將面臨的機遇與挑戰(zhàn)，對房地產行業(yè)未來的發(fā)展趨勢及前景作出審慎分析與預測。

大中城市商品房銷售數(shù)據顯示，2023年3月商品房銷售可能進一步改善。2023年1-2月，30大中城市商品房銷售面積共計1991萬平方米，同比下降13.7%，跌幅較2022年12月的21.0%有所收窄。

3月以來(截至3月25日)，30大中城市商品房累計銷售1238萬平方米，同比增長38.2%。2021年一季度是近年同期30大中城市商品房銷售的景氣高點，與2021年同期相比，2023年1-2月、3月前25日30大中城市商品房銷售面積分別下降34.8%、下降25.3%，跌幅也在收窄。

在房地產市場經歷高速增長后逐漸趨于穩(wěn)定的背景下,行業(yè)轉型升級已成為當務之急。　房地產行業(yè)步入存量時期，精細化轉型勢在必行，地產科技正顛覆傳統(tǒng)格局，成為房企轉型升級的重要賽道。

今年以來，國家高度重視我國房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，各部門積極響應，陸續(xù)出臺一系列調整優(yōu)化政策措施。與此同時，各地在堅持因城施策、精準施策、一城一策方向指引下，紛紛圍繞實際情況，推陳出新提升房地產政策精準度。

隨著相關政策措施陸續(xù)落地生效，我國房地產市場邊際改善信號正在顯現(xiàn)。從整體來看，據住房城鄉(xiāng)建設部黨組書記、部長倪虹介紹，1月份至10月份，全國一手房成交量雖然下降，但二手房成交量是上升的，一手房、二手房合起來，同比是正增長的。此外，保交樓工作正在扎實推進，帶動全國房屋竣工面積同比增長近20%。

此外，從10月份重點城市成交量來看，亦有所上升。據克爾瑞地產研究數(shù)據統(tǒng)計顯示，10月份，市場成交因各地新政持續(xù)落地，網簽集中備案穩(wěn)中有增：重點30城成交環(huán)比上漲9%，累計同比增幅收窄0.65個百分點至1.58%。

據悉，近兩年盡管行業(yè)面臨調整與轉型，但無論是地產、商業(yè)、物業(yè)，還是產城、物流、租賃，乃至文旅、康養(yǎng)、金融資管等領域，仍存在大量機遇。未來房企將以多元業(yè)態(tài)為題，探尋市場的新機會。

房地產行業(yè)是典型的周期性行業(yè);長期來看,房地產需求主要取決于置業(yè)人口的總 量和結構;中短期來看,由于房地產內在的量價邏輯和外部逆周期政策的影響,呈 現(xiàn)出周而復始的波動。

我國房地產業(yè)的快速發(fā)展，對推動國民經濟的快速發(fā)展、改善居民居住條件、加快城市化建設等均發(fā)揮了重要作用。

而在快速發(fā)展的同時，部分城市房價上漲過快、住房供求結構性失衡、住房保障制度相對滯后等問題也日益凸顯。為了促進房地產業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，國家近年來加大了對房地產市場的調控力度，出臺了一系列宏觀調控的政策，使得房地產行業(yè)在整體保持穩(wěn)步增長的同時出現(xiàn)了階段性的波動。

房地產行業(yè)作為中國的國民經濟支柱性行業(yè)是綠色減碳的關鍵領域，隨著中國進入碳達峰碳中和關鍵窗口期，發(fā)展中的矛盾卻日益激化。

一方面行業(yè)內適應各種新型建造方式和管理模式的建筑業(yè)高層次人才日益短缺，老齡化問題凸顯，用工荒、流動性大、用工成本上升、安全問題突出等問題在不斷加劇。另一方面，建筑能耗、建筑垃圾、施工污染等也成為我國房地產建筑業(yè)在環(huán)保上面臨的主要挑戰(zhàn)。

在此背景下，數(shù)智化轉型，推進智能化的建設、銷售方式已經成為房地產行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。

今年以來，房地產市場總體呈現(xiàn)企穩(wěn)回升勢頭。此前市場調整涉及多重原因，但根本還在于過去多年形成的“高負債、高杠桿、高周轉”發(fā)展模式難以為繼。當前，要加快推動房地產向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

從市場節(jié)奏來看，在現(xiàn)行市場環(huán)境下，4-5月新房成交規(guī)模預計將低于2-3月，市場熱度趨于平穩(wěn)，但在去年同期低基數(shù)下，同比數(shù)據或大概率為正增長，6月進入上半年收官節(jié)點，房企加快推貨促銷，有望帶動銷售環(huán)比回升，但考慮到去年基數(shù)較高，同比增速承壓。

以深市為例，盈利方面，據深市房企2023年三季度報告數(shù)據顯示，48家房企合計實現(xiàn)營業(yè)收入6966.14億元，歸母凈利潤合計122.76億元，扣除非經常性損益后的凈利潤合計96.89億元;庫存方面，截至9月底，48家房企合同負債余額為1.27萬億元，較上年同期減少16.49%，存貨余額為2.66萬億元，較上年同期減少12.60%。

此外，在債務杠桿方面，深市房企債務水平正呈現(xiàn)出持續(xù)降低的趨勢。數(shù)據顯示，截至9月30日，深市28家房企的現(xiàn)金短債比大于1，48家房企帶息債務規(guī)模為12386.95億元，較2022年底下降4%，房地產公司主動性降負債效果顯現(xiàn);同時，房地產公司平均資產負債率為57.28%，較上年同期下降2.48個百分點，剔除預收款后的平均資產負債率為42.50%，較2022年底下降1.73個百分點。

房地產行業(yè)市場機遇分析

從未來市場趨向來看，越多的公司會走向專業(yè)化，規(guī)范化與完善化。此外，人才不斷引進、技術不斷革新也將對行業(yè)的升級，互聯(lián)網技術在流通環(huán)節(jié)的運用和智能化體系的建設差距顯然還有很大。

房地產企業(yè)應致力于提供滿足健康居住、健康生活需要的住房。此外，綠色低碳和智能化也是重要發(fā)展方向，新設計、新材料、新工藝和新科技將支撐高品質住房發(fā)展。未來，企業(yè)需要通過提升資產運營、資本運作等能力，尋找新的增長點。

其次，房企融資環(huán)境有望進一步改善。10月20日，證監(jiān)會宣布公募REITs試點拓展至消費基礎設施，推進符合條件的消費基礎設施項目發(fā)行公募REITs。僅6天之后華潤、萬科、金茂及物美集團就在10月26日進行了申報工作，并已獲交易所受理。

市場人士表示，“這也意味著，商業(yè)運營規(guī)模較大、擁有優(yōu)質資產較多的企業(yè)更有可能發(fā)行消費類基礎設施公募REITs，能夠參與公募REITs市場的房企也會越來越多。”

黨的二十大報告提出，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。未來，應鼓勵地方政府和金融機構加大保障性租賃住房供給，探索長租房市場建設，重點解決好青年人新市民的住房問題。

住房租賃將在解決城鎮(zhèn)居民住房問題中發(fā)揮更加重要的作用，這也為開發(fā)企業(yè)、運營企業(yè)、裝飾裝修企業(yè)等提供了新發(fā)展機遇。未來，若你欲了解更多關于房地產行業(yè)的市場數(shù)據及未來行業(yè)投資前景，可以點擊查看中研普華產業(yè)院研究報告《2023-2028年房地產行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報告》。

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  2023-2028年房地產行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報告

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