2023年城中村改造行業(yè)現(xiàn)狀：城中村改造市場規(guī)模有望重回萬億元 城中村改造帶動建材需求

• 陳觀秋 2023年7月25日 來源：中國證券報 中國經濟網(wǎng) 298 12
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日前，國務院常務會議審議通過《關于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》。會議明確，在超大特大城市積極穩(wěn)步實施城中村改造是改善民生、擴大內需、推動城市高質量發(fā)展的一項重要舉措。梳理發(fā)現(xiàn)，已有廣州、深圳、杭州、青島等城市相繼發(fā)布了城中村改造的

城中村改造市場規(guī)模有望重回萬億元

日前，國務院常務會議審議通過《關于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》。會議指出，要充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，加大對城中村改造的政策支持，積極創(chuàng)新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實現(xiàn)可持續(xù)運營。

業(yè)內人士認為，城中村改造對于增加優(yōu)質房源供給，改善居住條件，提升城市形象都有較大好處。同時，有助于提升土地資源價值，升級城市功能。通過創(chuàng)新專項金融產品等手段，可以吸引更多社會資本介入，加快城中村改造。城中村改造市場規(guī)模有望重回萬億元。房企可以重點關注城中村改造中的新機會和新要求，找到發(fā)力點和盈利點。

會議明確，在超大特大城市積極穩(wěn)步實施城中村改造是改善民生、擴大內需、推動城市高質量發(fā)展的一項重要舉措。

要堅持穩(wěn)中求進、積極穩(wěn)妥，優(yōu)先對群眾需求迫切、城市安全和社會治理隱患多的城中村進行改造，成熟一個推進一個，實施一項做成一項，真正把好事辦好、實事辦實。要堅持城市人民政府負主體責任，加強組織實施，科學編制改造規(guī)劃計劃，多渠道籌措改造資金，高效綜合利用土地資源，統(tǒng)籌處理各方面利益訴求，并把城中村改造與保障性住房建設結合好。

梳理發(fā)現(xiàn)，已有廣州、深圳、杭州、青島等城市相繼發(fā)布了城中村改造的細則要求或支持政策。

例如，深圳市“十四五”規(guī)劃也指出:積極鼓勵城中村和舊工業(yè)區(qū)有機更新，有序推進拆遷改造城市更新，深入開展整地利益規(guī)劃，加快大規(guī)模土地盤活，打造“兩個一百平方公里”高品質產業(yè)空間。城中村改造產業(yè)將逐步實現(xiàn)城市空間結構的優(yōu)化、住房供給的增加、公共服務水平和基礎保障能力的提升，為加快建設現(xiàn)代化、國際化、創(chuàng)新型城市提供有力支撐。

廣州市印發(fā)《廣州市國民經濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》，提出，在“十四五”規(guī)劃中，廣州要加快建設科技創(chuàng)新強市，并將進一步推進城市有機更新提質增效。同時根據(jù)《綱要》，廣州將積極推進“三舊改造”，繼續(xù)完善舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房“三舊”改造政策體系，提升城市面貌。推進183條城中村改造;基本完成395個老舊小區(qū)微改造項目、27個舊街區(qū)改造項目，有序推動舊樓加裝電梯;實施306個舊廠房改造項目，推動舊工業(yè)廠區(qū)向特色園區(qū)和創(chuàng)新產業(yè)功能混合開發(fā)轉型。

云南省發(fā)布的《云南省住房和城鄉(xiāng)建設事業(yè)“十四五”規(guī)劃綱要》，明確，十四五期間，城市棚戶區(qū)(老舊小區(qū))改造、保障性租賃住房數(shù)量100萬套，其中，城市棚戶區(qū)改造30萬套，老舊小區(qū)改造數(shù)量55萬套， 保障性租賃住房15萬套。到2025年，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積 ≥41.5平方米，比2020年的 ≥40實現(xiàn)增長。

專家：超大特大城市城中村改造不是“棚改”重現(xiàn)

中共中央政治局7月24日召開會議，較以往時點略微提前。會議指出國內需求不足是當前經濟運行面臨重要困難挑戰(zhàn)，要加強逆周期調節(jié)，并結合結構性改革和提振信心的舉措。在本次會議之后，各政府部門和地方政府或將出臺更多具體的政策舉措。

此次會議并未重申“房住不炒”，而是指出要“適應我國房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢”，適時調整優(yōu)化房地產政策。本次房地產政策基調的明顯轉變意味著地方政府有更多空間放松或取消目前的限購政策，降低二套房首付比例，并進一步放松其他相關政策。這可能也意味著銀行有更大壓力去加大對房地產開發(fā)商的信貸支持，下調存量住房的房貸利率。政治局會議重申了上周五國務院常務會議上提及的超大特大城市推進城中村改造。

瑞銀房地產分析師認為，超大特大城市的城中村改造不是2015-2018年的“棚改”重現(xiàn)，且只能逐步推行。隨著改造逐步落地，我們認為這或有助于支持住房建設，提振相關的建材需求和就業(yè)。

城中村改造行業(yè)概況

城中村改造是城市更新的一個細分領域，而城市更新是一個復雜的領域，包含了老舊小區(qū)改造、老舊街區(qū)改造、老舊廠區(qū)改造以及城中村改造。

城中村改造是城市更新中一個較為復雜的領域，地方政府、村集體經濟組織、村民在不同的項目中體現(xiàn)出了不同的作用，由此也就可能形成截然不同的實施理念和經營模式。

城中村改造是最近幾年政府倡導一種提高城市職能，改善城市環(huán)境的一項利國利民政策，是指根據(jù)地區(qū)社會經濟發(fā)展計劃和城市總體規(guī)劃，按照城市化要求，對城中村進行綜合改造的行為。城中村改造也是屬于征收拆遷的一種類型，所以杜宇被征收房屋或者是土地的所有者要進行征收補償?shù)摹?/p>

據(jù)中研產業(yè)研究院《2023-2028年城中村改造行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報告》分析：

目前城中村與城市發(fā)展整體需要之間的矛盾也日益突出，已經成為制約城市化進程和全面建設小康社會的主要"瓶頸"因素之一。所以從營造和諧社會的高度出發(fā)，改造城中村是勢在必行的，城中村改造的重要性、必要性和緊迫性是不言而喻的。

我國目前的城中村存在以下幾類問題：

(1)居住人員和社會組織方面，存在著人口密度過高、社會治安壓力較大、村民就業(yè)和社會保障壓力大、城中村管理薄弱等問題;

(2)土地、房屋權屬狀況方面，存在著土地權屬混雜、結構失衡、房屋使用性質更改隨意、缺乏有效管理手段、建筑質量參差不齊、安全隱患大等問題;

(3)規(guī)劃建設狀況方面，存在著村莊規(guī)劃缺失、規(guī)劃落實和建設管理難度大、公共服務設施欠缺、居住環(huán)境差等問題。

城中村的治理主要分兩部分：一部分涉及公共安全、市政基礎設施整治，該部分整治費用由區(qū)財政承擔;另一部分涉及村屬產權及私有產權部分的水、電、氣和消防設備等，該部分是由產權人承擔。因此，城中村治理實際上既涉及“公有”部分，也有涉及“私有”部分。“公有”部分應該由政府主導并由財政資金支付，“私有”部分由權利人主導，而費用由其自籌，開發(fā)商可與權利人成形成協(xié)議安排通過承擔改造工程而換取后續(xù)物業(yè)運營的權利。

城中村改造帶動建材需求

城中村改造范圍大致可以劃分成以下三類：

1、?；镜呐涮自O施，例如和居民生活直接關系的水、電、氣、路等市政基礎設施的維修完善等;

2、提升類的基礎設施，例如停車場、活動室、物業(yè)用房等公共活動場地;

3、完善公共服務類的內容，包括完善社區(qū)的養(yǎng)老、撫幼、文化室、醫(yī)療、助餐、家政、快遞、便民、便利店等設施。在大的框架下，各個區(qū)域改造有細微差距，部分地區(qū)還對改造范圍做了更細的劃定。

具體到建筑材料層面，建筑涂料(用于外墻粉刷)、水泥(用于道路整治、地下修繕)、塑料管道(用于地下修繕、管線整治等)在老舊小區(qū)改造使用較多，防水材料(用于屋面防水)、保溫材料(含配套的玻纖網(wǎng)格布等，用于節(jié)能改造)、內墻涂料(樓道內墻粉刷)、建筑五金(各類綜合修繕)等材料同樣也會在部分地區(qū)的改造中涉及。

隨著城中村改造不斷推進，有望帶動我國建筑材料的需求，未來將給相關行業(yè)帶來發(fā)展機遇。

想要了解更多城中村改造行業(yè)詳情分析，可以點擊查看中研普華研究報告《2023-2028年城中村改造行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報告》。報告對我國城中村改造的行業(yè)現(xiàn)狀、市場各類經營指標的情況、重點企業(yè)狀況、區(qū)域市場發(fā)展情況等內容進行詳細的闡述和深入的分析，著重對城中村改造業(yè)務的發(fā)展進行詳盡深入的分析，并根據(jù)城中村改造行業(yè)的政策經濟發(fā)展環(huán)境對城中村改造行業(yè)潛在的風險和防范建議進行分析。最后提出研究者對城中村改造行業(yè)的研究觀點，以供投資決策者參考。我們的報告包含大量的數(shù)據(jù)、深入分析、專業(yè)方法和價值洞察，可以幫助您更好地了解行業(yè)的趨勢、風險和機遇。在未來的競爭中擁有正確的洞察力，就有可能在適當?shù)臅r間和地點獲得領先優(yōu)勢。

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  2023-2028年城中村改造行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報告

  中研普華通過對城中村改造行業(yè)長期跟蹤監(jiān)測，分析城中村改造行業(yè)需求、供給、經營特性、獲取能力、產業(yè)鏈和價值鏈等多方面的內容，整合行業(yè)、市場、企業(yè)、用戶等多層面數(shù)據(jù)和信息資源，為客戶提...

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