全國城中村改造市場規(guī)模有望重回萬億元 城中村改造行業(yè)戰(zhàn)略前景分析

• 吳澳燕 2023年7月24日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 1275 83
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2020年至2022年，全國城中村改造市場規(guī)模分別為1.24萬億元、1.36萬億元和6559億元。一線城市中，廣州2023年計劃完成2000億元城市更新固定投資目標，同比增長60%。若均按照這個增速測算，今年全國城中村改造市場規(guī)?；蛑鼗厝f億元以上。

日前，國務院常務會議審議通過《關于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》。會議指出，要充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發(fā)揮政府作用，加大對城中村改造的政策支持，積極創(chuàng)新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實現(xiàn)可持續(xù)運營。

業(yè)內(nèi)人士分析認為，在超大特大城市進行城中村改造，對于增加優(yōu)質租賃房源供給，改善城中村內(nèi)居民居住條件，提升整體市容市貌都有較大好處，全國城中村改造市場規(guī)模有望重回萬億元。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年城中村改造行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報告》顯示：

城中村是中國大陸地區(qū)城市化進程中出現(xiàn)的一種特殊現(xiàn)象。改革開放以來，我國城市化 進程表現(xiàn)為：進程上屬于“急速城市化”，人口城市化虛高;空間上，建設布局出現(xiàn)無序乃 至失控。城市的擴張將城市周邊的農(nóng)村納入城市的規(guī)劃范圍，城市周邊的農(nóng)村逐漸被城市的 高樓大廈包圍，成為了“都市里的村莊”，即城中村。

2020年至2022年，全國城中村改造市場規(guī)模分別為1.24萬億元、1.36萬億元和6559億元。一線城市中，廣州2023年計劃完成2000億元城市更新固定投資目標，同比增長60%。若均按照這個增速測算，今年全國城中村改造市場規(guī)?；蛑鼗厝f億元以上。

城中村改造行業(yè)相關政策梳理

2020年《十四五規(guī)劃》首次提出了城市更新行動。今年4月28日，政治局會議提出在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，各地區(qū)早已陸續(xù)公布具體安排。此次國常會出臺的《指導意見》，針對超大特大城市(21個城市)進一步細化具體工作要求。

年初至今，上海、廣州等多個城市相繼發(fā)布改造細則。廣州今年計劃推進127個城中村改造項目，力爭完成2000億元城市更新固定資產(chǎn)投資目標。上海在民生工程推進會上計劃2023-2025年新啟動30個城中村改造項目，每年10個，面積不少于400萬平。

根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，超大城市有7個，分別是上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津;特大城市有14個，分別是武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連。

截至目前，今年已有廣州、深圳、杭州、青島等城市相繼發(fā)布了城中村改造的細則要求或支持性政策。

城中村改造行業(yè)戰(zhàn)略前景分析

隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟的回暖，國家干預化解房企風險，提高住房建設標準，對城市規(guī)劃和建設提出了新的要求。為了讓人民群眾住好房，讓城市更宜居，把城市規(guī)劃好、建設好、管理好，城中村改造或將成為城市建設的工作重點。

2022年我國城中村改造行業(yè)區(qū)域市場規(guī)模分布華東地區(qū)占比39.67%，華中占比14.87%，華南占比12.25%，華北地區(qū)占比11.59%，東北地區(qū)占比3.84%，西南地區(qū)占比12.46%，西北地區(qū)占比5.53%。

城中村改造，一方面是修復內(nèi)需和消費潛力的必然選擇;另一方面也是引導和釋放內(nèi)需的必然選擇。對于房地產(chǎn)來說，城中村改造能夠構建先租后買的消費新格局新模式，也能夠逐步讓新市民年輕人外來人口升級自己的住房消費，從而為商品房市場可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。

城中村改造并不意味著總量投資大規(guī)模擴張，當下時點政策強調大中城市城中村改造，政策嘗試給房地產(chǎn)市場注入信心。與舊城改造相關的規(guī)劃設計、裝修板塊或將迎來投資機會。此外，未來城市之間房地產(chǎn)發(fā)展分化會進一步加劇。

根據(jù)各地區(qū)的地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展來看，城中村改造對發(fā)達地區(qū)經(jīng)濟結構、質量呈現(xiàn)出趨勢性、關鍵性變化。與此同時，各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平的不同步，對于城中村改造建設支出產(chǎn)生不同的影響。經(jīng)濟較為發(fā)達的地區(qū)，政府有更充足的資金進行城中村改造建設，從而刺激了本地區(qū)城中村改造行業(yè)市場的發(fā)展;反之，經(jīng)濟較為落后的地區(qū)受制于城中村改造建設資金的缺乏，進而影響當?shù)貐^(qū)城中村改造市場的發(fā)展。

作為快速城市化中的一個歷史遺留問題，城中村改造在各地已經(jīng)探索出多種不同的模式，如廣州模式、深圳模式、珠海模式、杭州模式、鄭州模式等。各種模式在改造主體、拆遷補償方式、改建房屋類型、土地權屬變更及管理體制方面各有不同。

在改造主體上，可以分為三種類型：政府主導型，如杭州;開發(fā)商主導，如珠海;村集體為主導，如廣州。在改造方式上，各地根據(jù)城市規(guī)劃、功能定位、經(jīng)濟實力分別選擇包括徹底重建、局部重建和綜合整治的方式。而根據(jù)補償?shù)姆绞絼t可以劃分兩類：一類是實物補償和貨幣補償相結合，如鄭州;另一類是政府改造，并根據(jù)原有住房面積市場估價直接補償一定面積住房，如杭州。

城中村改造由于資金投入大、盈利空間有限，過去多以功能性國有企業(yè)參與為主。未來，通過創(chuàng)新專項金融產(chǎn)品、實施更大的稅收優(yōu)惠、允許更大的規(guī)劃調整等手段，有望吸引更多的社會資本介入，加快城中村改造的步伐。

本研究咨詢報告由中研普華咨詢公司領銜撰寫，在大量周密的市場調研基礎上，主要依據(jù)了國家統(tǒng)計局、國家商務部、國家發(fā)改委、國家經(jīng)濟信息中心、國務院發(fā)展研究中心、國家海關總署、全國商業(yè)信息中心、中國經(jīng)濟景氣監(jiān)測中心、中國行業(yè)研究網(wǎng)、國內(nèi)外相關報刊雜志的基礎信息以及城中村改造專業(yè)研究單位等公布和提供的大量資料。

更多行業(yè)詳情請點擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年城中村改造行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報告》。

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  2023-2028年城中村改造行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報告

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