2023中國城中村改造行業(yè)現(xiàn)狀 中國城中村改造行業(yè)未來投資戰(zhàn)略分析

• 周迅 2023年7月7日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 1423 94
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需要注意，城中村的特殊之處在于：其土地性質(zhì)，是集體土地，但因其位置，處在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，所以在征收拆遷實踐中，對其的補償，是參照國有土地上房屋征收拆遷來進行的。城中村的內(nèi)部通常沒有統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，以低矮擁擠的違章建筑為主、環(huán)境臟亂、人流混雜、治安混亂

城中村改造，是指對農(nóng)村村落在城市化進程中，由于全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)的房屋，進行的征收拆遷。

城中村改造是指將管理無序、布局結(jié)構(gòu)混亂、水電通訊雜亂、環(huán)境衛(wèi)生差、基礎(chǔ)設(shè)施缺失等會影響城市整體面貌的舊城區(qū)進行改造，從而推進城市化進程、改善人居環(huán)境等，涉及到民心工程、德政工程和千秋工程等，給城中村打造一個文明、生態(tài)、和諧、宜居的環(huán)境。

2023中國城中村改造行業(yè)現(xiàn)狀 中國城中村改造行業(yè)未來投資戰(zhàn)略分析

在一般人看來，只有通過政府的征用完成土地國有化的地方，才算作真正的城市。而農(nóng)村集體建設(shè)用地雖然也處在城市空間范圍內(nèi)，但因為沒有完成國有化，“城中村”仍保留了農(nóng)村屬性。在城市人看來，“城中村”就是農(nóng)村。

需要注意，城中村的特殊之處在于：其土地性質(zhì)，是集體土地，但因其位置，處在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，所以在征收拆遷實踐中，對其的補償，是參照國有土地上房屋征收拆遷來進行的。城中村的內(nèi)部通常沒有統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，以低矮擁擠的違章建筑為主、環(huán)境臟亂、人流混雜、治安混亂、基礎(chǔ)設(shè)施不配套、游離于城市管理體制之外，成為了都市的“癌癥”。所以需要進行城中村改造。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2021-2026年中國城中村改造行業(yè)市場前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報告》顯示：

中國農(nóng)村人口占了很大部分，在推進中國城鎮(zhèn)化過程中，強調(diào)城鄉(xiāng)融合發(fā)展，探索新型城鎮(zhèn)化。一些承接東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的城市群也將迎來黃金發(fā)展期，如長江中游城市群、成渝城市群等。未來幾年隨著城鎮(zhèn)化加速，大量人口將進入到鄭州、成都、重慶、合肥、長沙等中心城市，這些城市和城市群發(fā)展將步入快車道。以前超過1000萬人口的城市就算是超大城市了，而現(xiàn)在不少省會和一些經(jīng)濟強市都在靠近這個目標，形成新的一批大城市和特大城市。

為了促進城市的建設(shè)發(fā)展，政府大力征收城區(qū)周圍的農(nóng)村土地，以獲得更大的城市擴展空間。但是，被征用土地的農(nóng)民沒有得到很好的安置，基本都留在了原居住地，逐漸發(fā)展成為“村莊進入城市，城市包圍農(nóng)村”的景象。這就是城中村的主要源頭。

目前關(guān)于中國現(xiàn)有城中村數(shù)量沒有專門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，城中村數(shù)據(jù)都集中在城市棚戶區(qū)的數(shù)據(jù)中。從目前各地公開的統(tǒng)計來看，中國城中村數(shù)量在5萬左右。

隨著時間的推移，“城中村”逐漸成為城市中一個獨特現(xiàn)象。例如，房屋破舊，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)供給不健全，因為房租比主城區(qū)便宜得多，所以吸引了大量外來人口集中居住在這里。除了環(huán)境、景觀和形態(tài)與城市有著巨大反差，“城中村”還有多種含義：

一是城市建成區(qū)是已經(jīng)通過征收開發(fā)的國有土地，但“城中村”卻仍然屬于農(nóng)村集體建設(shè)用地;二是“城中村”的社會管理仍然依賴于原有的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，雖然一部分已開始納入了城市社區(qū)，但是公共服務(wù)和福利還是由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織提供;三是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的排他性決定了成員間的利益關(guān)系，外來人口雖然居住在這里，或是在村里的企業(yè)工作，但是無法參與集體經(jīng)濟組織成員的利益分配;四是“城中村”沒有經(jīng)過土地征收和拆遷，因此社區(qū)環(huán)境、建筑形態(tài)、社區(qū)規(guī)模與已經(jīng)開發(fā)的城市相比，仍保留有明顯的村莊印記。

數(shù)據(jù)顯示，“十三五”期間我國棚改累計開工2300多萬套，幫助5000多萬居民實現(xiàn)安居夢;截止到2020年，共有3800多萬困難群眾住進公租房，累計2200多萬困難群眾領(lǐng)取了租賃補貼。

“十四五”時期仍將持續(xù)推動城中村改造進程。例如云南省發(fā)布的《云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)“十四五”規(guī)劃綱要》，明確，十四五期間，城市棚戶區(qū)(老舊小區(qū))改造、保障性租賃住房數(shù)量100萬套，其中，城市棚戶區(qū)改造30萬套，老舊小區(qū)改造數(shù)量55萬套， 保障性租賃住房15萬套。到2025年，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積 ≥41.5平方米，比2020年的 ≥40實現(xiàn)增長。

對于人口密度較高的“城中村”，一般情況下，政府在規(guī)劃時或者制訂城市更新方案中，大多將它們繞開。其實這也是尊重城市發(fā)展規(guī)律的理性選擇。畢竟居民在這里已經(jīng)有了長期穩(wěn)定的收益，補償不能只按照房子的拆遷價格來計算。一般一座自建兩層以上的樓房，年租金收益大多在幾十萬元。如果是沿街的商戶，年租金收益還會更高。所以對開發(fā)商和政府來說，拆遷和補償?shù)膲毫螅瑫r還要考慮到拆遷面臨居民阻力的社會成本問題。

本報告由中研普華咨詢公司領(lǐng)銜撰寫，在大量周密的市場調(diào)研基礎(chǔ)上，主要依據(jù)了國家統(tǒng)計局、國家商務(wù)部、國家發(fā)改委、國家經(jīng)濟信息中心、國務(wù)院發(fā)展研究中心、全國商業(yè)信息中心、中國經(jīng)濟景氣監(jiān)測中心、中國行業(yè)研究網(wǎng)、全國及海外多種相關(guān)報刊雜志的基礎(chǔ)信息等公布和提供的大量資料。

對國際、國內(nèi)城中村改造行業(yè)市場發(fā)展狀況、關(guān)聯(lián)行業(yè)發(fā)展狀況、行業(yè)競爭狀況、優(yōu)勢企業(yè)發(fā)展狀況、消費現(xiàn)狀以及行業(yè)營銷進行了深入的分析，在總結(jié)中國城中村改造行業(yè)發(fā)展歷程的基礎(chǔ)上，結(jié)合新時期的各方面因素，對中國城中村改造行業(yè)的發(fā)展趨勢給予了細致和審慎的預測論證。

了解更多行業(yè)數(shù)據(jù)詳情，可以點擊查閱中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2021-2026年中國城中村改造行業(yè)市場前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報告》。

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