2023商業(yè)物業(yè)產(chǎn)業(yè)深度分析及產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研

• 黃文玉 2023年2月19日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 1141 73
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商業(yè)物業(yè)，是指除住宅物業(yè)以外的物業(yè)，包括辦公物業(yè)、酒店物業(yè)等?，F(xiàn)代商場百業(yè)陳雜，不僅有多家零售商店、專業(yè)商店，還有各種服務(wù)業(yè)、娛樂場所、銀行等。

商業(yè)運(yùn)營管理行業(yè)是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。商業(yè)地產(chǎn)，即作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)和以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等，通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式。商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)多樣，主要包括購物中心、百貨商店、超市、專賣店、便利店、寫字樓、酒店、商場等。我國商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，從產(chǎn)生至今大致經(jīng)歷了以下三個(gè)階段：20世紀(jì)80年代至20世紀(jì)90年代初的產(chǎn)生階段、20世紀(jì)90年代至21世紀(jì)初的興起階段、21世紀(jì)至今的發(fā)展階段。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年商業(yè)物業(yè)產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展現(xiàn)狀趨勢預(yù)測報(bào)告》顯示：

商業(yè)物業(yè)，是指除住宅物業(yè)以外的物業(yè)，包括辦公物業(yè)、酒店物業(yè)等。商業(yè)物業(yè)有兩層含義：一是以各種零售商店(或柜臺(tái)、樓面)組合為主，包括其他商業(yè)服務(wù)和金融機(jī)構(gòu)在內(nèi)的建筑群體;二是購物中心的樓層和攤位是專供出租給商人零售商品作為經(jīng)營收入的物業(yè)?，F(xiàn)代商場百業(yè)陳雜，不僅有多家零售商店、專業(yè)商店，還有各種服務(wù)業(yè)、娛樂場所、銀行等。

全國物業(yè)管理行業(yè)管理面積穩(wěn)定增長。根據(jù)克而瑞物管數(shù)據(jù)，中國物業(yè)管理行業(yè)的總規(guī)模由2015年的193.2億平方米增加至2020年的330.4平方米，年復(fù)合增長率11.3%，預(yù)計(jì)將從2021年的350億平方米增加至2025年的430億平方米，年復(fù)合增長率5.2%。

根據(jù)第三產(chǎn)業(yè)的部門劃分和商業(yè)物業(yè)的三個(gè)屬性，商業(yè)物業(yè)大致可分為：辦公物業(yè)：指各種商業(yè)機(jī)構(gòu)用于從事經(jīng)營管理的場所 ，又稱為商務(wù)樓。商務(wù)樓是商品經(jīng)濟(jì)和社會(huì)專業(yè)分工發(fā)展的產(chǎn)物。當(dāng)商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定水平，客觀上就需要一種集中的辦公場所，于是，商務(wù)樓就應(yīng)運(yùn)而生，并得到迅速的發(fā)展。

酒店物業(yè)：酒店一詞是從英文 “Hotel”譯過來的。Hotel來 自法文，原意是小旅館，我國的稱謂在古代為館繹、客棧、驛站等。酒店是提供飲食產(chǎn)品及客房，各項(xiàng)設(shè)施與無形的服務(wù)效用的綜合型產(chǎn)品與服務(wù)，從而獲得利潤的經(jīng)濟(jì)單位。酒店從古代簡陋的小客棧發(fā)展到今天的“小社會(huì)”、“小城市”，完全反映了人類的經(jīng)濟(jì)和生活的發(fā)展變化，反映了人們的消費(fèi)要求。因此，我們認(rèn)為，酒店類別是為了人們的各種不同的旅游消費(fèi)需要而出現(xiàn)的。人們的旅游動(dòng)機(jī)無非有兩大類，即公務(wù)和娛樂，而在酒店的類別中，也總是以這兩者來區(qū)分的。

商業(yè)物業(yè)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研

中國商業(yè)運(yùn)營服務(wù)市場快速增長，總收入從2015年的4836億元增長至2020年的8369億元，年復(fù)合增長率高達(dá)11.6%。商業(yè)運(yùn)營服務(wù)收入由2015年的1025億元增加到2020年的2059億元，年復(fù)合增長率高達(dá)15.0%。租金收入從2015年的3811億元增加至2020年的6310億元，年復(fù)合增長率達(dá)10.6%。

商業(yè)物業(yè)市場的繁榮與當(dāng)?shù)氐恼w社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況相關(guān)，特別是與工商貿(mào)易、金融保險(xiǎn)、顧問咨詢、旅游等行業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。這類物業(yè)由于涉及物業(yè)流通與管理的資金數(shù)量巨大，所以常以機(jī)構(gòu)(單位)投資為主，物業(yè)的使用者多用所有者提供的空間進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)，并用部業(yè)租金。

中國商業(yè)物業(yè)市場規(guī)模持續(xù)增加，在管商業(yè)廣場數(shù)量穩(wěn)定增長。數(shù)據(jù)顯示，2020年在管商業(yè)廣場總數(shù)為2.1萬家，2015-2020年CAGR為9.0%;預(yù)計(jì)到2025年進(jìn)一步增加到2.8萬家，2020-2025年CAGR為6.2%。2020年中國物業(yè)管理行業(yè)在管面積從2015年的175億平方米增長至259億平方米;預(yù)計(jì)2021年中國物業(yè)管理行業(yè)在管面積280億平方米，同比增長8.0%;預(yù)計(jì)2025年中國物業(yè)管理行業(yè)在管面積381億平方米。

伴隨經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定可持續(xù)增長，我國居民消費(fèi)水平快速提高，社會(huì)消費(fèi)品零售總額迅速增加。新型城鎮(zhèn)化穩(wěn)步推進(jìn)刺激市場對(duì)行業(yè)的需求。商業(yè)物業(yè)面積快速增加推動(dòng)行業(yè)發(fā)展。近年來，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較快。2017年商業(yè)物業(yè)新增面積2030萬平方米。國內(nèi)消費(fèi)持續(xù)強(qiáng)勁，推動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)一步擴(kuò)展。2017年全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到36.6萬億元，比2016年凈增3.4萬億元，同比增長10.2%，連續(xù)第14年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長。最終消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為58.8%，連續(xù)第四年成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的第一驅(qū)動(dòng)力，繼續(xù)發(fā)揮著對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的基礎(chǔ)性作用。數(shù)據(jù)顯示，2017年商業(yè)地產(chǎn)的投資熱情尤為高漲。商業(yè)營業(yè)用房11710億元，同比增長1.4%。

在管建筑面積穩(wěn)定增長。數(shù)據(jù)顯示，2020年在管零售商業(yè)物業(yè)總建筑面積為8.3億平方米，2015-2020年CAGR為9.4%;預(yù)計(jì)到2025年達(dá)11.6億平方米，2020-2025年CAGR為6.9%。2020年面積超過20萬平方米的零售商業(yè)物業(yè)在管建筑面積為5.7億平方米，2015-2020年CAGR為11.7%，到2025年預(yù)計(jì)達(dá)8.3億平方米，2020-2025年CAGR為7.9%。

截至2020年末，萬達(dá)商管在全球競爭中排名首位，公司在管項(xiàng)目數(shù)量368個(gè)。公司于在管項(xiàng)目數(shù)量上排名第一，遠(yuǎn)高于排名第二的日本永旺集團(tuán)(251個(gè))和排名第三的美國西蒙物業(yè)(235個(gè))。從中國市場競爭格局來看，行業(yè)集中度不高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年中國商業(yè)物業(yè)管理行業(yè)CR5為12.7%，行業(yè)競爭格局高度分散，其中萬達(dá)商管市占率為8.3%，處于龍頭地位。

商業(yè)物業(yè)產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展趨勢

未來商業(yè)運(yùn)營管理行業(yè)將呈現(xiàn)輕資產(chǎn)化、經(jīng)營規(guī)模化以及互聯(lián)網(wǎng)化的發(fā)展趨勢。所謂輕資產(chǎn)化趨勢，即商業(yè)物業(yè)運(yùn)營管理的運(yùn)營模式將由當(dāng)前重開發(fā)、輕運(yùn)營的重資產(chǎn)運(yùn)營模式向重運(yùn)營、輕投資的輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變。所謂經(jīng)營規(guī)模化，即具有品牌知名度、資源優(yōu)勢和技術(shù)優(yōu)勢的企業(yè)逐步并購或淘汰業(yè)內(nèi)規(guī)模小、專業(yè)水平低的企業(yè)，以提高專業(yè)化程度，降低經(jīng)營成本。所謂互聯(lián)網(wǎng)化，是指物業(yè)經(jīng)營者將O2O、大數(shù)據(jù)等互聯(lián)網(wǎng)思維及技術(shù)應(yīng)用于商業(yè)物業(yè)運(yùn)營管理。充分利用互聯(lián)網(wǎng)的社交屬性、信息傳播與分享屬性、直接交易支付屬性等，使消費(fèi)者獲得更好、更直接、更豐富的消費(fèi)體驗(yàn)。

隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，商業(yè)的現(xiàn)代化水平也在不斷提高，現(xiàn)在各大城市涌現(xiàn)了一大批商業(yè)物業(yè)。因此，對(duì)商業(yè)物業(yè)建設(shè)得是否合理化的要求也越來越高，對(duì)商業(yè)物業(yè)的布局、規(guī)模、功能、檔次等方面都要求更加合理，更加適合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。受到城市進(jìn)程加速的因素驅(qū)動(dòng)，中國城市規(guī)模和建設(shè)面臨新的需求，未來幾年，預(yù)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模將會(huì)進(jìn)行一個(gè)放量擴(kuò)展階段。伴隨著我國商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，我國商業(yè)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展空間巨大。

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  2022-2027年商業(yè)物業(yè)產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展現(xiàn)狀趨勢預(yù)測報(bào)告

  中研普華通過對(duì)商業(yè)物業(yè)行業(yè)長期跟蹤監(jiān)測，分析商業(yè)物業(yè)行業(yè)需求、供給、經(jīng)營特性、獲取能力、產(chǎn)業(yè)鏈和價(jià)值鏈等多方面的內(nèi)容，整合行業(yè)、市場、企業(yè)、用戶等多層面數(shù)據(jù)和信息資源，為客戶提供深...

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