國(guó)家統(tǒng)計(jì)局：2022年全國(guó)商品房銷售額133308億元 房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

• 吳智聰 2023年1月17日 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 874 54
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國(guó)家統(tǒng)計(jì)局17日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2022年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資132895億元，比上年下降10.0%;其中，住宅投資100646億元，下降9.5%。2022年，商品房銷售面積135837萬(wàn)平方米，比上年下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%。商品房銷售額133308億元，下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。

具體來(lái)看，2022年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積904999萬(wàn)平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面積639696萬(wàn)平方米，下降7.3%。房屋新開工面積120587萬(wàn)平方米，下降39.4%。其中，住宅新開工面積88135萬(wàn)平方米，下降39.8%。房屋竣工面積86222萬(wàn)平方米，下降15.0%。其中，住宅竣工面積62539萬(wàn)平方米，下降14.3%。

2022年末，商品房待售面積56366萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)10.5%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)18.4%。

房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

行業(yè)規(guī)模筑頂，增速放緩，近五年復(fù)合增速僅2.6%，22年大概率負(fù)增長(zhǎng)。全國(guó)商品住宅銷售面積及其增速，從2005年開始，除了個(gè)別特殊年份外，整體來(lái)說(shuō)行業(yè)規(guī)模增速在逐步放緩，同比增速同40%多降到現(xiàn)在2-3%左右。其中，6年是一個(gè)比較重要的分水嶺，16年之前行業(yè)符合增速9.7%，16之后降到2.6%，主要是因?yàn)?5年全國(guó)開啟降庫(kù)存模式，尤其是棚改貨幣化安置極大的刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模上漲，正常來(lái)講在15年之前規(guī)模增速基本在8-10%上下，因?yàn)?5年的刺激，16年一下子增速達(dá)22%。連續(xù)五年增速放緩，行業(yè)規(guī)模已經(jīng)見頂了，后續(xù)大概率是要從高位掉下來(lái)。行業(yè)規(guī)模的下行，意味著蛋糕將越來(lái)越小了。

房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模筑頂、利潤(rùn)下行，今明兩年仍是房企經(jīng)營(yíng)困難期;當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)政策救市力度不足，市場(chǎng)尚未出現(xiàn)預(yù)期反轉(zhuǎn)。

房地產(chǎn)長(zhǎng)期看產(chǎn)業(yè)(人口)，中期看供應(yīng)(土地)，短期看政策(行業(yè)+金融);本輪調(diào)控主要是金融端信用收緊，房企遭遇流動(dòng)性危機(jī);行業(yè)政策及金融端信用不放松，行業(yè)難有大幅反轉(zhuǎn)。

根據(jù)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)和實(shí)際感知看，房地產(chǎn)價(jià)格普漲期結(jié)束，未來(lái)各城市房?jī)r(jià)及同一城市不同板塊的房?jī)r(jià)都將持續(xù)分化。其中，一線城市和核心的二線城市房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)出“硬頂+軟底”狀態(tài)，這些城市基本面好，有比較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和人口流入，購(gòu)房需要大，中長(zhǎng)期房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)上漲，但是政府擔(dān)心這些城市房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，通常限價(jià)政策嚴(yán)格，有個(gè)比較硬的頂部在控制，不會(huì)出現(xiàn)短期內(nèi)大幅上漲的局面。

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析2023

房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，是影響購(gòu)房者預(yù)期的重要因素。當(dāng)前和今后較長(zhǎng)一個(gè)時(shí)期，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍蘊(yùn)藏較為廣闊的發(fā)展空間。我國(guó)仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，城鎮(zhèn)每年新增上千萬(wàn)人口，相應(yīng)的對(duì)城市的住房、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施會(huì)帶來(lái)大量需求。在此過(guò)程中，人民群眾期盼更多好房子。

目前我國(guó)已經(jīng)初步形成了多主體發(fā)展租賃住房的良好態(tài)勢(shì)，國(guó)有租賃企業(yè)起到了對(duì)市場(chǎng)的引領(lǐng)、規(guī)范、激活和調(diào)控作用，更多專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化的住房租賃企業(yè)積極參與市場(chǎng)建設(shè)。

積極變化源于各地在推出“一城一策”的同時(shí)用好政策工具箱，促進(jìn)市場(chǎng)企穩(wěn)的調(diào)控舉措不斷出臺(tái)并產(chǎn)生效果。眾多城市持續(xù)出臺(tái)或優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策，購(gòu)房補(bǔ)貼、降低首付、房貸利率下調(diào)等舉措均有助于降低購(gòu)房者資金壓力。進(jìn)入9月份，各地調(diào)控政策的出臺(tái)仍十分積極。青島、濟(jì)南、福州等城市優(yōu)化需求端政策，有利于修復(fù)市場(chǎng)信心，進(jìn)一步促進(jìn)住房消費(fèi)。

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景

中國(guó)約30%的GDP來(lái)自房地產(chǎn)及其供應(yīng)鏈的各類活動(dòng)，包括使用鋼鐵、水泥、玻璃等投入品，以及在建設(shè)、維護(hù)和升級(jí)過(guò)程中使用勞動(dòng)力。在財(cái)政金融方面，房地產(chǎn)行業(yè)通過(guò)土地出讓收入、相關(guān)稅收、政府債券和土地抵押貸款等渠道，貢獻(xiàn)約40%的財(cái)政收入。

目前，全國(guó) 31 個(gè)省、自治區(qū)和直轄市均對(duì) " 十四五 " 期間房地產(chǎn)市場(chǎng)提出了發(fā)展目標(biāo)及方向。其中，有部分地區(qū)對(duì) " 十四五 " 期間房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)劃了具體目標(biāo)。

例如江西省在《江西省 " 十四五 " 住房城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展規(guī)劃》中指出完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 12500 億元 ; 部分地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)劃了發(fā)展方向，例如福建省在《福建省 " 十四五 " 規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》指出要堅(jiān)持房住不炒，加快形成多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房體系。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，中國(guó)建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家的進(jìn)程穩(wěn)步前進(jìn)，穩(wěn)定、健康的房地產(chǎn)行業(yè)有力支持建設(shè)完善的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系?！叭?、房、地、錢”作為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的四個(gè)要素，將持續(xù)支撐房地產(chǎn)健康、穩(wěn)健發(fā)展。

本報(bào)告由中研普華咨詢公司領(lǐng)銜撰寫，在大量周密的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上，主要依據(jù)了國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家商務(wù)部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家經(jīng)濟(jì)信息中心、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心、國(guó)家海關(guān)總署、全國(guó)商業(yè)信息中心、中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心、中國(guó)行業(yè)研究網(wǎng)以及國(guó)內(nèi)外多種相關(guān)報(bào)刊雜志媒體提供的最新研究資料。

報(bào)告對(duì)國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行了深入透徹地分析，對(duì)我國(guó)行業(yè)市場(chǎng)情況、技術(shù)現(xiàn)狀、供需形勢(shì)作了詳盡研究，重點(diǎn)分析了國(guó)內(nèi)外重點(diǎn)企業(yè)、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)以及行業(yè)投資情況，報(bào)告還對(duì)房地產(chǎn)下游行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行了探討，是房地產(chǎn)及相關(guān)企業(yè)、投資部門、研究機(jī)構(gòu)準(zhǔn)確了解目前中國(guó)市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)態(tài)，把握房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方向，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策提供重要參考的依據(jù)。

未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)

中信證券研報(bào)認(rèn)為，預(yù)計(jì)2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)前低后高，銷售復(fù)蘇較早，開發(fā)投資復(fù)蘇預(yù)計(jì)較晚。不斷累積的政策，疊加疫后復(fù)蘇的經(jīng)濟(jì)基本面，將在春節(jié)后陸續(xù)帶動(dòng)區(qū)域市場(chǎng)復(fù)蘇。

國(guó)金證券方面同樣在研報(bào)中表示，房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的最終基石是銷售復(fù)蘇，預(yù)計(jì)未來(lái)高能級(jí)城市的限制性政策的適度寬松、房貸利率的持續(xù)下調(diào)、購(gòu)房補(bǔ)貼契稅減免等政策依然可期，需求側(cè)的寬松將支撐2023年市場(chǎng)銷售復(fù)蘇。

在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)及投資者能否做出適時(shí)有效的市場(chǎng)決策是制勝的關(guān)鍵。房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告就是為了解行情、分析環(huán)境提供依據(jù)，是企業(yè)了解市場(chǎng)和把握發(fā)展方向的重要手段，中研普華通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)投資行業(yè)長(zhǎng)期跟蹤監(jiān)測(cè)，分析房地產(chǎn)投資行業(yè)需求、供給、經(jīng)營(yíng)特性、獲取能力、產(chǎn)業(yè)鏈和價(jià)值鏈等多方面的內(nèi)容，整合行業(yè)、市場(chǎng)、企業(yè)、用戶等多層面數(shù)據(jù)和信息資源，挖掘房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)潛力。

房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析

數(shù)據(jù)顯示，2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體規(guī)模回到了近十年前。隨著2023年新一輪支持措施的落地，行業(yè)信心提升，房企銷售將會(huì)發(fā)生明顯改善。房企要平衡安全與發(fā)展，迎接行業(yè)新周期。房地產(chǎn)行業(yè)的韌性猶在，行業(yè)發(fā)展將進(jìn)入新常態(tài)。

政策層面，2022年四季度以來(lái)，多部門陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)行業(yè)融資利好政策，從信貸、債券、股權(quán)等方面為行業(yè)融資提供支持。1月10日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開主要銀行信貸工作座談會(huì)。會(huì)議要求，要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營(yíng)、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，開展“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四項(xiàng)行動(dòng)，綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營(yíng)性和融資性現(xiàn)金流，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。

近日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。業(yè)內(nèi)分析師表示，此次政策給予了房?jī)r(jià)疲軟的城市自主下調(diào)房貸利率的權(quán)限，充分體現(xiàn)了對(duì)首套購(gòu)房、剛需購(gòu)房的支持。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)“三支箭”(債券融資、信貸融資、股權(quán)融資)等政策落地，多個(gè)融資渠道快速修復(fù)，2022年末融資規(guī)模出現(xiàn)翹尾跡象。機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，2023年各項(xiàng)金融支持政策將會(huì)持續(xù)推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)主要融資渠道有望進(jìn)一步順暢。

未來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景如何?想了解關(guān)于更多房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)分析，請(qǐng)點(diǎn)擊《2022-2026年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局及發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告》。

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