70余城優(yōu)化樓市調(diào)控意味著什么？未來房地產(chǎn)市場發(fā)展分析

• 2022年4月2日 WuYaNan來源：互聯(lián)網(wǎng) 1404 93
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中央對(duì)房地產(chǎn)市場功能定位認(rèn)識(shí)進(jìn)一步深化。房地產(chǎn)市場分化趨勢下，強(qiáng)調(diào)因城施策，支持商品房市場更好滿足購房者合理住房需求，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，房地產(chǎn)調(diào)控政策更加完備，更加精細(xì)，更加以人為本。

70余城優(yōu)化樓市調(diào)控意味著什么?

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至3月底，今年全國已有70余城調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)政策，調(diào)整方向涉及調(diào)整限購限售、降低首付比例、增加公積金貸款額度、下調(diào)房貸利率、發(fā)放購房補(bǔ)貼等多個(gè)方面。70余城優(yōu)化樓市調(diào)控意味著什么?

中央對(duì)房地產(chǎn)市場功能定位認(rèn)識(shí)進(jìn)一步深化。房地產(chǎn)市場分化趨勢下，強(qiáng)調(diào)因城施策，支持商品房市場更好滿足購房者合理住房需求，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，房地產(chǎn)調(diào)控政策更加完備，更加精細(xì)，更加以人為本。

樓市回暖了？

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，截至3月底，今年全國已有70余城調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)政策，調(diào)整方向涉及調(diào)整限購限售、降低首付比例、增加公積金貸款額度、下調(diào)房貸利率、發(fā)放購房補(bǔ)貼等多個(gè)方面。

2022年初開始，多地房貸利率下調(diào)，房地產(chǎn)市場回暖，銀行信貸規(guī)模擴(kuò)大，數(shù)據(jù)顯示1月份央行累計(jì)發(fā)放的信貸額度接近4萬億，這是一個(gè)讓購房者感到非常熟悉的數(shù)字。從需求端看，城市間的住房銷售明顯分化。春節(jié)過后，房地產(chǎn)市場需求仍然偏弱。但是，一線城市的商品房成交僅弱于去年同期，與近年比較處于較高位置，表現(xiàn)較為亮眼。相比之下，盡管二線城市的住房銷售相對(duì)偏低，不過近期已經(jīng)明顯回升。

未來房地產(chǎn)市場發(fā)展分析

面對(duì)穩(wěn)增長壓力，去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確要求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。隨后，房地產(chǎn)調(diào)控政策開始邊際放松。從全國層面看，2022年1月央行發(fā)文，保障性租賃住房項(xiàng)目有關(guān)貸款將不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。

根據(jù)中研普華研究院《2022-2027年版房地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書》顯示：

去年整個(gè)房地產(chǎn)市場都出現(xiàn)了明顯下滑，雖然最后的成交額突破了18萬億，但這一切都是房企大幅度降價(jià)帶來的。特別是在去年上半年的時(shí)候，有房企給出了每平米5200多元的降幅，一套房子就便宜五六十萬元，這吸引了一大批的購房者。

進(jìn)一步從2月的首套房貸利率看，在廣東省，中山、惠州的首套房貸利率下調(diào)30BP。在江浙地區(qū)，南京、紹興的降幅達(dá)到25BP，無錫、常州不低于20BP。此外，北京、上海、深圳一線城市以及成都、武漢等省會(huì)城市的降幅與LPR保持一致。值得一提的是，根據(jù)央視新聞，自2月21日起部分國有銀行對(duì)廣州的首套、二套房貸利率均下調(diào)20BP。

自去年8月以來，商品房銷售面積由升轉(zhuǎn)降，隨后銷售額增速也落入負(fù)向區(qū)間。2021年12月，商品房銷售面積、銷售額的兩年平均增速分別為-3%和-1.1%。在市場偏弱的影響下，房企拿地意愿不強(qiáng)，房地產(chǎn)投資也受到削弱。2021年12月，房地產(chǎn)投資兩年平均增速降至-2.6%，年內(nèi)首次出現(xiàn)負(fù)增長。

今年以來，全國房地產(chǎn)市場延續(xù)去年下半年以來的降溫態(tài)勢，維持低位運(yùn)行。剛剛過去的春節(jié)假期，市場表現(xiàn)也不及預(yù)期。

業(yè)內(nèi)人士表示，短期內(nèi)市場仍面臨壓力，但在政策面回暖預(yù)期等利好因素帶動(dòng)下，市場成交有望逐步回暖。

居民購房需求順利釋放需要三大條件：有購房資格、有購房能力、有購房意愿。購房資格，主要由限購等因城施策措施影響。購房能力，對(duì)于一二線城市來講，房價(jià)高、套均總金額較高，居民依賴信貸，主要由首付比例、貸款利率等信貸環(huán)境影響。購房意愿，則主要受“房價(jià)是否會(huì)繼續(xù)上升”“期房能否如期交付”的心理預(yù)期影響。

2021年下半年房地產(chǎn)市場走低，主要是由于杭州、廈門、西安、成都等熱點(diǎn)城市的調(diào)控政策持續(xù)打補(bǔ)丁、按揭額度收緊、購房者持幣觀望等因素影響。

隨著行業(yè)調(diào)控政策的邊際放松，如城市人才落戶補(bǔ)貼、商業(yè)貸款利率調(diào)整、穩(wěn)定市場預(yù)期等措施，二線城市的居民購房需求正在逐步釋放。

想了解更多關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)數(shù)據(jù)分析，請(qǐng)點(diǎn)擊查看中研普華研究院出版的報(bào)告《2022-2027年版房地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書》。

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