樓市大拐點(diǎn)已至 何以見得？

• 2018年10月31日 ZhangHongYuan來源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) 566 31
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  建筑安裝行業(yè)競爭形勢嚴(yán)峻，合理布局才能立于不敗，否則將被淘汰！

  企業(yè)并購包括兼并與收購。公司兼并是指經(jīng)由轉(zhuǎn)移公司所有權(quán)的形式，一家或多家公司的全部資產(chǎn)與責(zé)任不需經(jīng)過清算都轉(zhuǎn)移為另一公司所有，而接受全部資產(chǎn)與責(zé)任的另一公司仍然完全以自身名義繼續(xù)運(yùn)...

房地產(chǎn)業(yè)將從土地競爭步入產(chǎn)品競爭時(shí)代，未來的房企將越來越像制造企業(yè)，真正開始回歸正常企業(yè)所應(yīng)該有的屬性：雕琢產(chǎn)品、深耕市場、客戶至上。

樓市大拐點(diǎn)已至

人口紅利從長期、金融紅利從中期、政策紅利從短期，三大基本面因素不斷趨同，終于在三大背離出現(xiàn)的時(shí)候疊加在一起，形成合力，主導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)開始步入下一個(gè)生命周期階段——成熟期。這次房地產(chǎn)業(yè)拐點(diǎn)的來臨，并不是行業(yè)生死存亡的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，只是行業(yè)從夏天步入了秋天，凜冬不會(huì)來臨。房地產(chǎn)業(yè)將從土地競爭步入產(chǎn)品競爭時(shí)代，未來的房企將越來越像制造企業(yè)，真正開始回歸正常企業(yè)所應(yīng)該有的屬性：雕琢產(chǎn)品、深耕市場、客戶至上。

樓市大拐點(diǎn)已至 何以見得？

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)正面臨三大背離

從行業(yè)數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)正面臨三大背離。

(一)供求端的背離。

地產(chǎn)投資增速高位與銷量增速低位相背離，未來回款壓力恐成為壓垮駱駝特別是中小駱駝的最后一根稻草。

從國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)看，今年房地產(chǎn)行業(yè)保持高位增長態(tài)勢：前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成88665億元，同比增長9.9%，維持高位增長;而房地產(chǎn)銷量增速則開始低位放緩，前三季度商品房銷售面積119313萬平方米，同比僅增長2.9%，增速在1~8月份4.0%的基礎(chǔ)上大幅回落1.1個(gè)百分點(diǎn)。供給的高增長與銷售的低增長呈現(xiàn)出顯著背離，但展望未來，背離最終仍將走向趨同。

從投資結(jié)構(gòu)來看，投資增長主要受土地購置費(fèi)以及施工成本上升的推動(dòng)，預(yù)計(jì)未來隨著房企資金壓力加大，房地產(chǎn)投資增速會(huì)趨于回落。因此，未來供給和需求端增長同步放緩會(huì)是大概率走勢。在需求倒逼供給放緩的走勢下，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售回款就成為周轉(zhuǎn)的最關(guān)鍵環(huán)節(jié)。負(fù)債率過高或者融資能力較差的中小企業(yè)面臨的生存壓力會(huì)更大。

(二)資金端的背離。

短期資金改善與長期資金趨緊相背離，融資成本未來不斷升高，房企擴(kuò)張能力會(huì)不斷受限。

這種背離的形成，一方面緣于當(dāng)前金融環(huán)境總體處于“寬貨幣、緊信用”的局面，短期資金面總體較上半年寬松，但長期來看，美元加息周期下國際貨幣環(huán)境只會(huì)越來越緊。另一方面，得益于債券融資放行，以及這輪上漲周期銷售強(qiáng)勁帶來的定金及預(yù)付款大幅增加，房企自籌資金增加，短期資金面改善。

今年1~9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金121882億元，同比增長7.8%，增速比1~8月份提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款18041億元，下降5.1%;利用外資43億元，下降61.7%;自籌資金40596億元，增長11.4%;定金及預(yù)收款40259億元，增長16.3%;個(gè)人按揭貸款17522億元，下降1.2%。但長期來看，房企不但與其他企業(yè)一樣，面臨融資成本不斷抬升的問題，還將面臨政策嚴(yán)控資金流入房地產(chǎn)的融資渠道定向收窄問題。個(gè)人按揭貸款的下降，也印證了銷售增速放緩的隱憂。

(三)企業(yè)行為出現(xiàn)背離。

房企補(bǔ)庫存需求強(qiáng)烈與土地溢價(jià)率下降相背離，反映在風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)面前房企決策將更加迷茫。

這還算不上焦慮，而是困惑，體現(xiàn)在決策上就是企業(yè)決策的猶豫和分化。三季度末，商品房待售面積53191萬平方米，比8月末減少682萬平方米。其中，住宅待售面積減少437萬平方米。商品房待售面積創(chuàng)近4年來新低，住宅待售面積更是降至2013年以來新低。

企業(yè)補(bǔ)庫存需求極其強(qiáng)烈：前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積19366萬平方米，同比增長15.7%，增速比1~8月份提高0.1個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)年內(nèi)新高。但這次與以往不同的是，企業(yè)在參考過往經(jīng)營邏輯積極補(bǔ)庫存的過程中，拿地膽氣卻越來越弱：據(jù)中指300城土地市場數(shù)據(jù)，三季度流拍面積占總推出面積的9.3%，為近年來最高值;9月房企拿地溢價(jià)率持續(xù)走低至7.19%，遠(yuǎn)低于去年同期的28.08%，創(chuàng)近年新低?？梢钥闯觯科笤趽?dān)心踏空與不敢做多兩種情緒中不斷切換，決策難度更大，茫然更甚于焦慮。

行業(yè)的三個(gè)背離，從供求端到資金端到經(jīng)營端，從外到內(nèi)、從宏觀到微觀逐層顯現(xiàn),體現(xiàn)了供需矛盾小周期拐點(diǎn)臨近的特征。但這一次的周期拐點(diǎn)和之前我們所說的中國房地產(chǎn)3年一個(gè)周期不一樣的地方在于，這次的周期拐點(diǎn)不只是反映了短期供需變化的小周期拐點(diǎn)，還疊加了行業(yè)生命周期的大拐點(diǎn)——因?yàn)閺幕久鎭砜矗畏康禺a(chǎn)行業(yè)高速成長的三大紅利正在消失。

人口、政策、金融基本面三大紅利正在消失

決定房地產(chǎn)行業(yè)大生命周期的三個(gè)基本面正在發(fā)生轉(zhuǎn)折性變化，支撐行業(yè)成長期高速發(fā)展的三大紅利正在消失，行業(yè)正從成長期邁入中低速發(fā)展的成熟期。

(一)人口紅利正在消失。

我國正加速步入老齡化社會(huì)，更不利的是，生育率還在屢創(chuàng)新低。當(dāng)前我國人口老齡化趨勢已經(jīng)非常明顯，60周歲以上老人占比從2011年的13.7%上升到2017年的17.3%，上升勢頭在今后較長一段時(shí)期內(nèi)仍將延續(xù)。比老齡化更嚴(yán)重的是，生育率屢創(chuàng)新低，未來住房消費(fèi)的新增數(shù)量在減少。

生育率低本是發(fā)達(dá)國家普遍面臨的一個(gè)問題，但早期計(jì)劃生育政策的實(shí)施，導(dǎo)致我國生育率相對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平過早下降，比歐美國家更早迎來了這個(gè)難題。根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)，我國2010年總和生育率僅為1.18，而同期發(fā)達(dá)國家為1.7。統(tǒng)計(jì)局抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國一孩生育率已經(jīng)從1990年的40.7%，下降到2016年的19.87%。人口紅利的消失，意味著市場容量(即潛在總需求)將縮水，企業(yè)難以享受到行業(yè)規(guī)?？焖贁U(kuò)張帶來的上車紅利。

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