百家房企發(fā)三季報九成賺錢 未來房價走勢將如何？

• 2018年10月31日 FanTianQing來源：新浪網(wǎng)、鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)北京 981 62
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  經(jīng)濟(jì)數(shù)字化趨勢突出，房地產(chǎn)金融行業(yè)如何借力發(fā)力，企業(yè)如何邁出更大一步？

  隨著社會經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和社會生產(chǎn)力水平的進(jìn)一步提升，房地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展取得了一系列優(yōu)良成效，但也不可避免的存在一些問題，現(xiàn)階段，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新力度不足、金融風(fēng)險集中等問題普遍...

百家房企發(fā)三季報九成賺錢，未來房價走勢將如何？

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心分析數(shù)據(jù)顯示，100家上市房企披露了2018年三季度業(yè)績預(yù)告，盈利房企占比達(dá)91%，僅9家虧損。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，百家上市房企營業(yè)收入合計為10725億元，上漲了31.2%；凈利潤合計為1012億元；凈利潤率為9.44%，與2017年同期的9.17%相比，有小幅上漲；平均凈利潤上漲幅度達(dá)到了35.2%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，整體看，上市房企依然處于高利潤、高增長周期中。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，房地產(chǎn)行業(yè)集中度越來越高，目前已有約20家房企銷售規(guī)?？缛搿扒|元俱樂部”。不過，接下來的市場銷售增速將放緩，加之資金成本的提高，房企盈利能力或走低。

張大偉表示，過去幾年，中型標(biāo)桿房企積極搶地，特別是從500億元向1000億元銷售額發(fā)起沖擊，從1000億元向2000億元銷售目標(biāo)邁進(jìn)的房企，業(yè)績上漲明顯。整體看，做大依然是當(dāng)下房企的主流選擇，拼規(guī)模趨勢加劇，即使在調(diào)控加碼趨勢下，部分房企仍未放緩擴(kuò)張步伐，進(jìn)而導(dǎo)致市場分化越來越明顯。

但下半場的市場并不樂觀，各地土地市場頻現(xiàn)流派現(xiàn)象。當(dāng)前環(huán)境下，去庫存，加快回流現(xiàn)金已經(jīng)成為房企們最頭痛的問題。

鑒于各地限價政策并不放松，房企為了博弈價格，提高利潤，在手中儲備的項目并未積極入市，導(dǎo)致下半年去化率快速降低。萬科曾表示，一、二線城市的600多個項目都面臨著較大的調(diào)控壓力。7月份萬科的去化率為51%，而8月份僅為47%。與上半年55%-65%的去化率水平相比，這樣的銷售情況無疑下滑嚴(yán)重。

事實上，這并不是萬科一家房企遇到的銷售難題。在上一輪調(diào)控中，不少房企都選擇了全面退守一、二線城市的投資策略。現(xiàn)如今，適逢這些項目入市銷售，變現(xiàn)難度可見一斑。

張大偉表示，2017年以來，大部分熱點城市樓市已全面限價，這種情況下，房地產(chǎn)市場已經(jīng)沒有淡旺季之分，樓市已沒有“金九銀十”。

克而瑞研究中心也表示，毋庸置疑，樓市“轉(zhuǎn)冷”的信號已顯，無論是短期波動還是長久之勢，原來房價飛漲，“閉著眼睛賣房子”的日子都已經(jīng)一去不復(fù)返，房企的態(tài)度也由之前的“高歌勐進(jìn)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤笆諗烤劢埂?、加緊搶收，目的都是為了在市場“涼涼”前，回籠更多的資金，保證現(xiàn)金流安全。

至于對未來市場的判斷，據(jù)同策研究院研究結(jié)果顯示，2019年三、四季度時，核心一、二線城市成交量才會進(jìn)入復(fù)蘇回升的階段，2020年三季度開始成交價格才會進(jìn)入新一輪的上升周期。另外，某些上市房企高層對于未來樓市趨勢更加悲觀，甚至認(rèn)為到2020年樓市也不會有上升的趨勢，在此之前樓市將持續(xù)處于調(diào)整下行周期。

房價未來是否會大跌？

房價二字緊緊揪著人們的敏感神經(jīng)。國家統(tǒng)計局發(fā)布最新房價數(shù)據(jù)顯示，9月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比均下降，二三線城市漲幅回落。市場層面，多地傳出樓盤打折、開發(fā)商降價的消息，顯露出一層冷意。

未來房價走勢將如何？會否像社會上有人擔(dān)心的出現(xiàn)大跌？對此，記者采訪了多位業(yè)內(nèi)專家。

在過去幾十年的發(fā)展中，房價上漲的速度非?？?。7月31日,中共中央政治局會議用“堅決遏制房價上漲”八個字為房地產(chǎn)市場定調(diào)，隨后各地紛紛祭出嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策。住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示，把“過快”去掉表明了中央的決心。房地產(chǎn)調(diào)控目的是房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，房價基本平穩(wěn)。但從根本來說，完全杜絕房價上漲不可能。中國房價現(xiàn)在依然是高房價，目前是想辦法不要繼續(xù)攀升，但很難說高房價時代一去不復(fù)返。

“遏制房價上漲”是不是就是讓房價下跌？顧云昌表示，也不是這樣。“有些地方的房價并不是很高，相對基本合理，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展收入的提高，房價也會適當(dāng)往上漲?！?/p>

“房價的漲和跌就像走三步退兩步，某一階段上漲某一階段又下來，都是正?，F(xiàn)象?！鳖櫾撇f，從各國市場來看，平穩(wěn)健康的市場就是隨著收入水平的增長房價也適度增長，防止房價大幅度上漲或下跌。

對于房價走勢，清華大學(xué)建設(shè)管理系教授、房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉在接受采訪時表示，從政策的角度來說，希望房地產(chǎn)市場能夠保持穩(wěn)定，避免大起大落。“房地產(chǎn)市場還是要在穩(wěn)定的基礎(chǔ)上慢慢調(diào)整，要抑制、消化吸收泡沫，而不是主動刺破。”

對于近期房地產(chǎn)市場顯露出的冷意，劉洪玉說，過去防范“大起”，現(xiàn)在有了可能“大落”的危險以后，也要關(guān)注這方面。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截止2018年9月，本輪房地產(chǎn)市場上漲周期已經(jīng)長達(dá)40個月，繼續(xù)刷新房地產(chǎn)歷史上漲周期最長歷史。

未來高房價時代會否終結(jié)？劉洪玉表示，房價有景氣循環(huán)的周期變化。過去漲得快了，將來可能會慢下來，甚至是往下調(diào)整。但從更長的趨勢看，房價應(yīng)該隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，呈現(xiàn)出向上的發(fā)展過程。

值得關(guān)注的是，在中央定調(diào)堅決遏制房價上漲后，房價預(yù)期有了顯著的改變。多位專家指出，從公布的相關(guān)數(shù)據(jù)看，在調(diào)控政策從嚴(yán)背景下，房地產(chǎn)市場投資和需求顯現(xiàn)出“疲軟”狀態(tài)，樓市“金九銀十”成色不足。結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策無松動跡象，居民對房價增長預(yù)期已經(jīng)發(fā)生改變。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，從9月房價上漲和下跌的城市數(shù)量看，房價上漲的城市數(shù)量為64個，相比8月份的67個已經(jīng)出現(xiàn)了減少，這說明部分城市開始步入到降價的行列中。后續(xù)若市場觀望情緒繼續(xù)加重，房價降溫的城市數(shù)量會增加。

交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹在接受?采訪時表示，本輪調(diào)控時間和強(qiáng)度持續(xù)深化，未來房地產(chǎn)市場走勢的不確定性增強(qiáng)。9月房價環(huán)比漲幅明顯縮窄，市場預(yù)期也發(fā)生了轉(zhuǎn)變。

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