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樓市大拐點已至 何以見得?

  • 2018年10月31日 ZhangHongYuan來源:第一財經(jīng)日報 566 31
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房地產(chǎn)業(yè)將從土地競爭步入產(chǎn)品競爭時代,未來的房企將越來越像制造企業(yè),真正開始回歸正常企業(yè)所應該有的屬性:雕琢產(chǎn)品、深耕市場、客戶至上。


(二)金融紅利正在消失。

商品房時代,房地產(chǎn)與金融是雙生子。一方面,金融杠桿調(diào)節(jié)潛在需求向有效需求轉(zhuǎn)化;另一方面,融資成本決定了房企的供給規(guī)模和速度。全球貨幣大放水時代,房地產(chǎn)一直是容納貨幣大水的主戰(zhàn)場,在各種杠桿手段的加持下,買得起房的有效需求不斷增多,支撐房價一路上漲。

隨著美國開啟加息周期和國內(nèi)金融去杠桿的推進,貨幣寬松周期正式結(jié)束。近年來,人民幣各項存款余額增速不斷走低,今年7、8、9月人民幣各項存款余額同比增長分別為8.5%、8.3%、8.5%,處于歷史低值,其中8月增速創(chuàng)近40年來新低;而居民貸款卻在不斷走高,反映出實際購買能力在衰減,居民杠桿率過高將對樓市的銷售端帶來沖擊,過去投資客“有錢任性”、消費者“人傻錢多”的寬松金融局面已經(jīng)遠去,有效需求(非潛在需求)不斷萎縮。

而地產(chǎn)企業(yè)端面臨的融資環(huán)境,從國際到國內(nèi),全面從寬松轉(zhuǎn)為緊張。單B區(qū)間評級的地產(chǎn)企業(yè)美元債發(fā)行利率已經(jīng)從去年的6%飆升到當前的10%以上,且認購并不積極。國內(nèi)更是嚴控資金違規(guī)流向房地產(chǎn),地產(chǎn)公司融資成本也在攀升:2016年,國內(nèi)上市公司私募債平均發(fā)行利率在4%~5%,2018年下半年已經(jīng)升至7%以上;信托融資綜合成本已經(jīng)升至13%以上。缺乏融資渠道的中小房企民間融資成本更高。長期貨幣寬松的金融紅利已逐步遠去。

(三)政策紅利正在消失。

十九大以來,中央對地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一系列政策指導表明,房地產(chǎn)行業(yè)多年來享受的政策紅利正在消失。近十年來,房屋價格的脈沖式上漲,迅速推高了房價、透支了行業(yè)發(fā)展?jié)摿?。房產(chǎn)需求占用了大量的貸款份額、消耗了居民大量的存款,而且投資、投機需求過盛,加劇了存貸結(jié)構(gòu)惡化問題,已經(jīng)對其他類型消費和實業(yè)投資產(chǎn)生較大的擠出效應。

中央提出的“房住不炒”定位和“堅決遏制房價上漲”的定調(diào),進一步削弱了房屋的金融屬性,房地產(chǎn)稅、共有產(chǎn)權(quán)房、租賃住房等一系列長效機制的推進,將從政策層面不斷重塑房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯,讓行業(yè)發(fā)展由快變慢、從野蠻生長到成熟理性。

綜上所述,人口紅利從長期、金融紅利從中期、政策紅利從短期,三大基本面因素不斷趨同,終于在三大背離出現(xiàn)的時候疊加在一起,形成合力,主導房地產(chǎn)行業(yè)開始步入下一個生命周期階段——成熟期。

拐點并非轉(zhuǎn)折點,凜冬不會來臨

一提到房地產(chǎn)行業(yè)拐點,業(yè)界和學術(shù)界往往會爆發(fā)較為激烈的爭論,一方認為城鎮(zhèn)化長期利好下,房價漲勢未盡;另一方則認為房價非理性上漲,消耗民眾財富,擠壓其他產(chǎn)業(yè)生存空間。

上述爭論產(chǎn)生的根源,在于忽略了一個產(chǎn)業(yè)在不同發(fā)展階段具有不同的特征:在高速成長期,“野蠻生長”正常不過,只不過房地產(chǎn)行業(yè)和民生關(guān)聯(lián)更大,加之金融屬性太甚,加劇了財富分配兩極化,所以政府對其調(diào)控比對其他行業(yè)調(diào)控更多。這是可以理解的,也是必需的,因為市場不是萬能的,需要市場和政府兩只手協(xié)調(diào),但是協(xié)調(diào)的度確實考驗管理者智慧。

房地產(chǎn)行業(yè)步入成熟期后,快速成長期面臨的一些“野蠻”問題將逐漸消失,但并不會像一些悲觀者所認為的“冬天來了”?!盎钕氯ァ备嗟氖菍Y金鏈的考驗,是對前幾年野蠻擴張模式的矯正。這次房地產(chǎn)拐點的來臨,并不是行業(yè)生死存亡的轉(zhuǎn)折點,只是行業(yè)從夏天步入了秋天,凜冬不會來臨。

房地產(chǎn)行業(yè)將從土地競爭步入產(chǎn)品競爭時代

成熟期的到來雖然不是冬天,但是對房企來說,拍地后“躺在土地上掙錢”的舒服日子結(jié)束了,而對于高負債和低效率企業(yè)來說,則更痛苦。如何應對?

一個產(chǎn)業(yè)在成長期的顯著行為,就是企業(yè)瘋狂占有上游資源,因為在賣方市場態(tài)勢下,誰擁有的資源越多,誰生產(chǎn)的產(chǎn)品就越多,誰的規(guī)模和利潤就越大。在成熟期初期,土地競爭還是會有一定效果,但是隨著成熟期的不斷深化,土地競爭將轉(zhuǎn)為產(chǎn)品競爭。

伴隨著中國城鎮(zhèn)化率速度放緩,成熟期的房企要主動轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)要學會像一個制造企業(yè)、一個其他行業(yè)的普通企業(yè)一樣,以產(chǎn)品為核心打造企業(yè)生態(tài),通過提升產(chǎn)品吸引力來獲得市場份額。所有企業(yè)家的經(jīng)營理念必須及時轉(zhuǎn)變,因為這次行業(yè)拐點和以前不一樣——這次是行業(yè)生命周期的大拐點,不再是如以前僅關(guān)乎政策是否放開、房價是否漲跌的小拐點。差異化競爭、品牌戰(zhàn)略等一些消費品企業(yè)常用的名詞將不斷出現(xiàn),周轉(zhuǎn)率、產(chǎn)品定位等淺度應用的詞匯將被深度研究和使用。

未來的房地產(chǎn)企業(yè)將越來越像一個制造企業(yè),真正開始回歸正常企業(yè)所應該有的屬性:雕琢產(chǎn)品、深耕市場、客戶至上。

在產(chǎn)品競爭時代,龍頭企業(yè)和中小企業(yè)會有不同的發(fā)展戰(zhàn)略,但經(jīng)營重心都將逐漸后移,效率和利潤遠比速度和規(guī)模更重要,因為做強比做大更難,而活下去也比沖規(guī)模更關(guān)鍵!

(吳中寶系中國人民大學經(jīng)濟學博士,榮秋艷系北京大學經(jīng)濟學碩士)


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