中國住宅空置率比日本還高 對房價影響到底有多大？

• 2018年6月19日 WuYaNan來源：新藍(lán)網(wǎng) 1425 94
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  2018-2024年中國裝修行業(yè)市場前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報告

  裝修行業(yè)研究報告中的裝修行業(yè)數(shù)據(jù)分析以權(quán)威的國家統(tǒng)計數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，采用宏觀和微觀相結(jié)合的分析方式，利用科學(xué)的統(tǒng)計分析方法，在描述行業(yè)概貌的同時，對裝修行業(yè)進(jìn)行細(xì)化分析，重點企業(yè)狀況等...

談到房地產(chǎn)改革方向時，楊偉民提到，我國無論是城市、城鎮(zhèn)還是鄉(xiāng)村住宅的空置率都相當(dāng)高，比日本高度老齡化老子化城市化的國家還要高。

二，房地產(chǎn)要加快建立新的住房制度和市場化調(diào)控機制

前期房地產(chǎn)市場已經(jīng)積累了一些風(fēng)險，近期又亂象叢生，成為最容易引爆風(fēng)險的定時炸彈和看得見的灰犀牛，目前行政性措施已經(jīng)不能根治，必須在六方面同步加快改革。一，改革政府壟斷住宅用地體制，房價過高的城市既要在現(xiàn)有的渠道增加住宅用地，也要擴大住宅用地供應(yīng)主體，農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)劃的工業(yè)用地都可以用于居住，我國工業(yè)用地和開發(fā)區(qū)總量偏大，城市居住用地比例偏低，難以滿足城市化的需要和人民對美好生活的需要，我們經(jīng)常說調(diào)結(jié)構(gòu)，但調(diào)結(jié)構(gòu)不僅要調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，更要調(diào)整空間結(jié)構(gòu)，空間結(jié)構(gòu)調(diào)整的基本方向就是減少工業(yè)用地，增加城市居住用地，這是方向之一，這是解決高地價的根本;二，改革房地產(chǎn)商壟斷住宅供應(yīng)的體制，應(yīng)增加商品住宅市場供應(yīng)主體，符合規(guī)范的前提下，允許小城市和小城鎮(zhèn)自然人合作建房，允許非房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地使用權(quán)的土地上建設(shè)商品房和租賃房，現(xiàn)在只是允許了建租賃房，允許農(nóng)村集體經(jīng)濟組織在自有建設(shè)用地和整理的閑置宅基地建設(shè)商品房和租賃房，允許大城市周邊生態(tài)修復(fù)企業(yè)在修復(fù)的生態(tài)用地上開發(fā)一定比例的低密度住宅等等;三，改革售多租少的結(jié)構(gòu)，實行租購?fù)瑱?quán)制度，實行鼓勵租賃市場財稅金融政策，比如降低租金稅費，通過稅收等經(jīng)濟辦法，使空置存量住宅進(jìn)入到租賃市場，在中央財辦曾經(jīng)請有關(guān)單位通過對用電量對全國住宅的空置情況進(jìn)行了摸底調(diào)查，結(jié)果顯示我國無論是城市、城鎮(zhèn)還是鄉(xiāng)村住宅的空置率都相當(dāng)高，比日本高度老齡化老子化城市化的國家還要高，日本是13%，中國是多少我就先不說了，當(dāng)然比日本要高，這很不正常，說明用來炒的房子還真不少，有關(guān)部門應(yīng)該進(jìn)行制訂空置住宅標(biāo)準(zhǔn)，定期公布全國和各地的空置率引導(dǎo)預(yù)期，現(xiàn)在我們在頻頻的調(diào)控房地產(chǎn)市場，但底數(shù)不清，怎么調(diào)控，就像GDP不清楚你怎么調(diào)控，怎么進(jìn)行宏觀調(diào)控。四，改革房地產(chǎn)稅，就像改革政府工作報告已經(jīng)明確了，因為有時間限制詳細(xì)不說;五，改革住房公積金制度，逐步將現(xiàn)行強制性住房公積金改為自愿繳存，設(shè)立政策性住宅金融機構(gòu)，對自愿繳存的給予低息貸款等支持，有利于減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，現(xiàn)在大家都說五險一金太高;六，改革農(nóng)村土地制度，改革農(nóng)村集體建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)制度，賦予農(nóng)村集體經(jīng)濟組織對集體土地的完全所有權(quán)，政府不再征收農(nóng)村集體建設(shè)用地，所有權(quán)人也就是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織在符合規(guī)劃的前提下可以自由確定土地用途，包括建設(shè)商品住宅，前提是符合規(guī)劃，不符合規(guī)劃就變成小產(chǎn)權(quán)了，改革農(nóng)村宅基地制度，目前農(nóng)村空置宅基地有3000萬畝，相當(dāng)于城市建成區(qū)總面積的37%，因為我國城市當(dāng)中居住用地一般在城市建成區(qū)30%左右，比現(xiàn)有城市當(dāng)中所有的住宅用地總量都要多，這是一種資源的極大浪費，如果拿出一小部分轉(zhuǎn)到城市就可以大幅度降低地價，應(yīng)賦予農(nóng)戶對宅基地充分的用地物權(quán)，可以流轉(zhuǎn)、抵押等，總書記講，現(xiàn)代化經(jīng)濟體系包括商品和要素自由流動平等交換的市場體系，有關(guān)部門應(yīng)按照總書記確定的方向，加快推動城鄉(xiāng)人口和土地的自由流動，允許農(nóng)村人進(jìn)城落戶，用出售宅基地使用權(quán)的收入在城市購房，允許城市人下鄉(xiāng)購買宅基地使用權(quán)，這樣才能建立城鄉(xiāng)一體的土地制度、戶籍制度，最終才能實現(xiàn)總書記所說的建立現(xiàn)代市場體系。以上改革不是一個部門能完成的，若仍是按現(xiàn)在的方式各部門分頭制訂改革方向，往往思想不一，出臺時機不一，很可能最后事倍功半，所以應(yīng)該盡快重新成立一個住宅制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組，組織制訂住宅制度改革的總體方案，協(xié)調(diào)相關(guān)單向改革等等。

三，地方政府債務(wù)要嚴(yán)控增量，逐步化解存量

地方政府法定限額債務(wù)總體可控，但隱性債務(wù)規(guī)模過大，增長過快，底數(shù)不清，風(fēng)險不可測，一要嚴(yán)控隱性債務(wù)增量，中央正在研究制訂相關(guān)辦法，地方政府金融機構(gòu)和相關(guān)的國有企業(yè)都要問責(zé)，因為地方政府要保增長惠民生，金融機構(gòu)要賺錢，國有企業(yè)要做大，三者都是預(yù)算軟約束，風(fēng)險軟約束，所以地方政府的債務(wù)不能單追究地方政府的責(zé)任;二穩(wěn)妥化解存量，擴大地方政府法定債務(wù)規(guī)模置換部分隱性債務(wù)，防止過多出現(xiàn)半拉子工程，多年積累的隱性債務(wù)不是短期能夠化解的，所以在化解的時候不要一刀切，不要急于求成;三地方政府要有風(fēng)險觀，不能只求政績不管風(fēng)險，只借錢不還錢，也不能把今后幾屆政府子孫后代的事都干了;四理順中央和地方政府財稅關(guān)系，發(fā)揮中央和地方兩個積極性的大方針，多給地方一些稅種，賦予地方一定稅權(quán)，減少中央地方共享稅比例，減少轉(zhuǎn)移支付，讓地方政府權(quán)責(zé)更加一致起來。

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