消息稱北京正醞釀限競房新政 有意與共有產(chǎn)權(quán)房掛鉤

• 2018年4月4日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng) 664 38
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  2018-2023年房地產(chǎn)金融市場投資機會及企業(yè)IPO上市環(huán)境綜合評估報告

  2017年隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、國企改革、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展的持續(xù)推進，舊泡沫將被逐步刺破，經(jīng)濟將在各種不確定和沖擊中構(gòu)筑新的增長動力。目前國內(nèi)面臨如傳統(tǒng)行業(yè)產(chǎn)能過剩、非金融國有企業(yè)的高杠桿...

記者近日獲悉，繼年初傳言“北京將出臺商品住房銷售公開搖號”政策之后，相關(guān)部門正在醞釀針對限競房的新政策，有意將限競房與共有產(chǎn)權(quán)房掛鉤，最快4月份即可公布。

北京相關(guān)部門醞釀限競房新政，這是真的嗎？如果是真的，?對市場有何影響？

自全國“兩會”結(jié)束至今，已經(jīng)有十余個城市再度加碼樓市調(diào)控政策，進一步以限購限售、統(tǒng)一搖號等政策來穩(wěn)固調(diào)控效果。與此同時，北京樓市近期也頻現(xiàn)調(diào)控傳聞。記者近日獲悉，繼年初傳言“北京將出臺商品住房銷售公開搖號”政策之后，相關(guān)部門正在醞釀針對限競房的新政策，有意將限競房與共有產(chǎn)權(quán)房掛鉤，最快4月份即可公布。

據(jù)知情人士透露，政府擬將限競房與共有產(chǎn)權(quán)房掛鉤，涉及范圍或?qū)ㄒ讶胧邢薷偡亢鸵殉山坏南薷偡康貕K。盡管，該消息尚未得到官方回應，但業(yè)界已然風聲鶴唳？

觀望：待入市限競房暫未受影響 兩項目預計節(jié)后開盤

記者從知情人士處了解到，按照傳聞中的“限競房改共有產(chǎn)權(quán)房”政策，政府有權(quán)要求銷售價格低于周邊價格10%的限競房項目，拿出部分房源由政府占有一定比例的產(chǎn)權(quán)份額。產(chǎn)權(quán)持有比例或為1:9，即政府持有10%，購房者持有90%。這一部分房源不會改變產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，也就是說，還是限競房。但業(yè)主再出售時，要根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)房的銷售規(guī)則，清算政府持有的產(chǎn)權(quán)比例。

而對于由政府持有產(chǎn)權(quán)比例的限競房銷售價格是否會下調(diào)、按什么標準評估、產(chǎn)權(quán)份額的回購方式是否有別于共有產(chǎn)權(quán)房，以及是否會給予限競房開發(fā)商相應補償?shù)戎T多細節(jié)問題，目前尚有待觀察。該知情人士表示，如果政府持10%產(chǎn)權(quán)，并不會顯著降低限競房的購房門檻，但卻改變了房子的投資屬性。而這部分限競房的價格相比共有產(chǎn)權(quán)房并不便宜，符合共有產(chǎn)權(quán)房資格的購房者未必有足夠的購房資金，因此有可能出現(xiàn)大量棄購的情況。

令開發(fā)商，特別是手持限競房項目和限競房地塊的開發(fā)商最為關(guān)注的是，傳聞中的限競房政策的執(zhí)行范圍是否會涉及到已入市的限競房項目或已成交的限競房地塊。對此，思源地產(chǎn)首席分析師郭毅指出，政府出臺新政策肯定要有相關(guān)依據(jù)，基本原則一定是要維護公平、合理的市場氛圍。對于已入市的限競房項目或已成交的限競房地塊來說，要考慮這個政策是否會違反之前簽訂的土地出讓協(xié)議。這種情況下，對于按土地出讓協(xié)議規(guī)定開發(fā)、銷售限競房的開發(fā)商，是否會給予一定的賠償或者土地出讓的優(yōu)惠條件，以平衡開發(fā)商的損失，也是政府相關(guān)部門在制定政策前需要考量的。

此前，有消息稱北京所有的限競房項目已經(jīng)進入到停擺狀態(tài)，靜待“靴子落地”。但記者拔打了金樾和著、萬和斐麗、旭輝城、遠洋金融街頤景春秋等多個限競房項目的銷售電話后發(fā)現(xiàn)，這些限競房項目似乎并未受到傳聞影響，均在積極蓄客中。其中，金樾和著和旭輝城兩個預計將在4月中下旬首次領證開盤，萬和斐麗和旭輝城的開盤時間預計在6月中下底。

動機：或為確保共有產(chǎn)權(quán)房供應目標順利完成

從目前業(yè)界各方的反饋看，限競房改共有產(chǎn)權(quán)房并非空穴來風。除了對政策細節(jié)的追問之外，這一政策出臺的目的也成為熱議的焦點。有地產(chǎn)觀察人士認為，出臺這項政策最大的目的，或是為了確保北京共有產(chǎn)權(quán)房供應任務的順利完成。

根據(jù)2017年北京市住建委聯(lián)合北京有關(guān)部門發(fā)布的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行法》要求，未來5年北京將完成25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房供地。這意味著每年至少要有5萬套共有產(chǎn)權(quán)住房供地供應入市。而在2017年北京共有產(chǎn)權(quán)住房供地完成率達到104%的基礎上，今年北京又加大了共有產(chǎn)權(quán)房土地供應比例。從北京市規(guī)土委官網(wǎng)顯示，僅1月4日－2月6日一個月掛出的23宗住宅地塊中，共有產(chǎn)權(quán)房就占到了10宗。

在共有產(chǎn)權(quán)房地塊的加碼供應同時，北京土地市場卻迎來了史無前例的大規(guī)模“流拍”現(xiàn)象。今年以來，北京土地市場已經(jīng)流拍了4宗住宅地塊，其中兩宗豐臺白盆窯共有產(chǎn)權(quán)房地塊就慘遭流拍。這兩宗共有產(chǎn)權(quán)房總規(guī)模達30萬平方米，按每套房源80平方米計算，超3000套共有產(chǎn)權(quán)房供應計劃落空。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，這兩宗共有產(chǎn)權(quán)房地塊流拍的原因除了起價過高，也是因為目前市場共有產(chǎn)權(quán)房供應量高，但需求卻沒有想象中的多。截至2017年12月中旬，北京共有產(chǎn)權(quán)房項目已經(jīng)有40個，總房源4萬多套，待申購的房源超過3萬套。而這2宗流拍的共有產(chǎn)權(quán)房銷售價格在4.3萬元/平方米，總價并不低，未來是否能夠快速出售回款，企業(yè)也相對謹慎。

共有產(chǎn)權(quán)房地塊不好賣，已入市申購的項目似乎也沒有想象中受追捧。本月初正式開盤的某共有產(chǎn)權(quán)房項目雖然通過審核并參與搖號的家庭戶數(shù)達到了29364戶，差不多68個人搶一套房，但在現(xiàn)場選房時卻出現(xiàn)了近70%家庭棄購的現(xiàn)象。造成如何大規(guī)模棄購的關(guān)鍵原因是最新的共有產(chǎn)權(quán)房購買規(guī)則要求，購房者在交房五年后只能按政府指定的市場評估價賣回給政府，或者轉(zhuǎn)賣給其他共有產(chǎn)權(quán)房輪候者。換句話說，即使以后兒女繼承，也需要兒女擁有共有產(chǎn)權(quán)房購買資格，否則還是由政府回購。這意味著，共有產(chǎn)權(quán)房徹底失去了投資屬性，而其價格還不足以支撐居住屬性。

以預計4月份中下旬開盤的限競房項目金樾和著為例，89平方米三居總價差不多在340萬元左右，按年化百分之五計算，一年可有十七萬收益，十七萬的房租可以住到比項目位置更優(yōu)越或是更好的房子。而位于孫河板塊的瑞悅府按項目67516元/平方米的均價計算，90平方米的三居總價差不多600多萬，首付接近200萬元，這在當前房價回調(diào)明顯的二手房市場上，可選擇的房源空間也是比較大的。

供大于求、申購門檻越來越高、無絲豪投資屬性……這些都有可能導致共有產(chǎn)權(quán)房項目出現(xiàn)滯銷，增加拿地企業(yè)的投資成本，從而令開發(fā)商放棄競買共有產(chǎn)權(quán)房地塊，最終影響到北京的共有產(chǎn)權(quán)房供應計劃。業(yè)內(nèi)人士分析認為，從這一角度看，新政策出臺也并非完全沒有可能。

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