什么是回遷房_和商品房有什么區(qū)別_購買回遷房有什么風(fēng)險(xiǎn)

• 2018年4月4日 lihuizhen來源：房天下 304 12
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  2018-2023年房地產(chǎn)金融市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)及企業(yè)IPO上市環(huán)境綜合評(píng)估報(bào)告

  2017年隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、國企改革、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展的持續(xù)推進(jìn)，舊泡沫將被逐步刺破，經(jīng)濟(jì)將在各種不確定和沖擊中構(gòu)筑新的增長動(dòng)力。目前國內(nèi)面臨如傳統(tǒng)行業(yè)產(chǎn)能過剩、非金融國有企業(yè)的高杠桿...

商品房可立即上市，且在銀行做抵押進(jìn)行貸款。而回遷房就不同了，因?yàn)榛剡w房享受國家政策的優(yōu)惠，不含土地轉(zhuǎn)讓金，價(jià)格相對(duì)低廉且有小產(chǎn)權(quán)之說，所以不享有商品房的抵押貸款的權(quán)能。

買房也是有風(fēng)險(xiǎn)的!回遷房雖然在價(jià)格方面低于商品房，但由于屬性不同在購買時(shí)也要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。那么回遷房和商品到底有哪些區(qū)別?買賣回遷房需要注意什么?

一、什么是回遷房?

回遷房是發(fā)展商征收土地時(shí)，賠給回遷戶的房子。一般回遷房的售價(jià)都普遍低于商品房的售價(jià)，擁有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的回遷房是可以進(jìn)行上市交易買賣的。

二、回遷房和商品房有什么區(qū)別?

1、價(jià)格上的區(qū)別

商品房可立即上市，且在銀行做抵押進(jìn)行貸款。而回遷房就不同了，因?yàn)榛剡w房享受國家政策的優(yōu)惠，不含土地轉(zhuǎn)讓金，價(jià)格相對(duì)低廉且有小產(chǎn)權(quán)之說，所以不享有商品房的抵押貸款的權(quán)能。

2、買賣雙方關(guān)系不同

商品房購買基礎(chǔ)是開發(fā)商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》，房屋的價(jià)款在合同中進(jìn)行約定。而回遷房購買基礎(chǔ)是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，在協(xié)議中進(jìn)行約定。

三、回遷房是否可以進(jìn)行買賣交易?

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六款規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的，不得轉(zhuǎn)讓。

若回遷房業(yè)主已取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》是可以正常在交易所過戶轉(zhuǎn)名;若業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議，在做二手交易時(shí)是不能在房地產(chǎn)交易所做公證過戶和改名的。因?yàn)樵摶剡w協(xié)議只是業(yè)主與發(fā)展商之間的私人商業(yè)協(xié)議，此協(xié)議并沒有得到房管局的認(rèn)可。

四、購買回遷房有什么風(fēng)險(xiǎn)?

1、無不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證

若賣方只有回遷協(xié)議，并無不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的話，那么買賣雙方在進(jìn)行二手房交易的時(shí)候，是不能夠在當(dāng)?shù)厮诘氐姆康禺a(chǎn)交易所做公證過戶和改名的。也就是說購房者即使買了房也可能得不到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

另外，產(chǎn)權(quán)證是房屋的物權(quán)證明，不動(dòng)產(chǎn)無法取得產(chǎn)權(quán)證即不能獲得不動(dòng)產(chǎn)的完整物權(quán)，不能合法轉(zhuǎn)讓、抵押房屋收益、用益。如：購買沒有產(chǎn)權(quán)證的回遷房是無法辦理抵押貸款的。

2、付款有風(fēng)險(xiǎn)

許多回遷房的業(yè)主都要求必須收取一定金額的訂金，甚至先收80%～90%的樓款，作為客人購買該套房子的保證，剩余的在真正過戶交易后再付清。這種情況對(duì)購買者來說具有一定的交易風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樵谶@種情況下，業(yè)主也不能保證什么時(shí)候能夠真正過戶。

五、如何規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)?

1、考察開發(fā)商實(shí)力

遇到這種情況，如果是“非買不可”，則要考察拆遷、收購的發(fā)展商實(shí)力。如果發(fā)展商資金運(yùn)作良好、項(xiàng)目上馬快、建設(shè)速度快，則回遷速度尚可，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證相對(duì)有些保障。

2、一定要約定房產(chǎn)過戶和交房的時(shí)間

簽訂回遷房買賣協(xié)議時(shí)，出賣人并沒有取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，無法辦理過戶手續(xù)。因此，一定要約定房產(chǎn)過戶的時(shí)間，實(shí)踐中雖然不能保證何時(shí)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，但要寫明自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)多少之日起辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。

3、用先租后買保障權(quán)益

如果雙方均十分滿意的話，相關(guān)專業(yè)人士建議，雙方可以簽訂協(xié)議，先以交租金的方式每月支付一定金額，等該回遷房的權(quán)屬證明辦理完畢之后，再將租金轉(zhuǎn)為首期房款，從而可再進(jìn)行按揭貸款。采用這種方式能夠保障雙方的權(quán)益。

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