北京二手房市場：價格松動 成交清淡 7月份一線城市二手房價格和成交量情況分析

• 曾燕 2023年8月9日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 1376 90
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報道稱，近日北京二手房市場發(fā)現(xiàn)，二手房市場在經(jīng)歷前幾個月的縮量成交后，價格出現(xiàn)一定松動，不少房源相比年內(nèi)高點降低10%左右。多位中介人士告訴，目前北京地區(qū)月成交量不足1萬套，處于歷史低位。

北京二手房市場：價格松動 成交清淡

報道稱，近日北京二手房市場發(fā)現(xiàn)，二手房市場在經(jīng)歷前幾個月的縮量成交后，價格出現(xiàn)一定松動，不少房源相比年內(nèi)高點降低10%左右。多位中介人士告訴，目前北京地區(qū)月成交量不足1萬套，處于歷史低位。

從7月土拍情況看，一線城市土拍市場熱度延續(xù)。北京7月成交4宗宅地，合計收金135.84億元。其中昌平區(qū)成交2宗，順義區(qū)和大興區(qū)各成交1宗，成交樓面均價2.70萬元/平方米，平均溢價率9.11%，土地出讓金合計135.84億元。在8月首場土拍中，北京大興區(qū)的兩宗地塊均悉數(shù)封頂成交，共計成交土地出讓金66.93億元;上海成功出讓9宗地塊，總成交土地出讓金238.16億元。

一線城市樓市出現(xiàn)松動信號

近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在近日召開的企業(yè)座談會上表示，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施;繼續(xù)做好保交樓工作，加快項目建設(shè)交付，切實保障人民群眾的合法權(quán)益。

對于住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部此次提出的調(diào)整方向，有三點引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注：一是“降低購買首套住房首付比例和貸款利率”;二是改善性住房換購稅費減免;三是個人住房貸款“認房不用認貸”。

目前，“認房又認貸”的城市主要集中在北京、上海、廣州、深圳、長沙、合肥、成都、?？?、廈門、福州、三亞、重慶等核心一二線城市。業(yè)內(nèi)預(yù)計，這一波新政策的落地，也會對上述城市影響較大。

隨后，一線城市住建委紛紛表態(tài)，視為樓市寬松政策發(fā)布前的信號。7月29日至7月31日，北京、深圳、廣州、上海相繼表態(tài)落實住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹近期在企業(yè)座談會的講話要求，要促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

重點城市掛牌量達到近年來峰值 北京環(huán)比增長6.3%

根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年7月10個重點城市二手住宅掛牌量為158.63萬套，環(huán)比上漲0.92%，同比上漲47.96%。今年以來，重點城市二手房掛牌量持續(xù)走高，達到近年來峰值。不斷攀升的掛牌量也體現(xiàn)出了業(yè)主對市場預(yù)期不高，拋售心理較強，很多業(yè)主想要將房源掛出以盡快實現(xiàn)回本。不斷走低的成交量與逐月上升的掛牌量形成鮮明對比，7月底政策端不斷釋放利好，8月政策調(diào)整優(yōu)化預(yù)期增強，預(yù)計政策落地后市場情緒有望逐步修復(fù)。

從各城市掛牌量環(huán)比來看，6城掛牌量繼續(xù)上升，4城掛牌量小幅回落。其中，南京以6.64%的漲幅居首;其次為北京，環(huán)比漲幅為6.3%，深圳環(huán)比上漲3.84%，位居漲幅第三。從同比來看，重點10城中除了成都和青島，其他城市掛牌量同比呈現(xiàn)不同幅度的上漲，其中，杭州同比漲幅超140%，位列榜首，蘇州、深圳緊隨其后，同比漲幅均在100%以上，較去年同期實現(xiàn)了翻倍增長。雖然最近暖風(fēng)頻吹，但是地方細則尚待落地，市場信心仍處于相對低位，并且市場信心的修復(fù)不是一蹴而就的，仍需要時間。

7月重點10城二手住宅成交環(huán)比下降11.38% 連續(xù)4個月維持下降態(tài)勢

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，2023年7月10個重點城市二手住宅成交57130套，環(huán)比下降11.38%，較上月跌幅收窄4.8個百分點，同比下降13.17%，較上月擴大13.12個百分點。至此，同比連續(xù)兩個月維持負增長。從累計成交來看，1-7月重點10城二手住宅成交501218套，同比上漲40.95%。進入2023年，一季度政策環(huán)境延續(xù)寬松態(tài)勢，加之疫情防控全面放開，前期積壓的購房需求加速釋放，帶動成交強勢回升，3月小陽春成交規(guī)模達到近三年新高。隨著一季度積壓需求釋放完畢，市場回溫動能減弱，自4月份開始成交規(guī)模連續(xù)4個月維持降勢。

7月底，中央接連表態(tài)房地產(chǎn)，7月24日中央政治局會議定調(diào)房地產(chǎn)，提出適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，7月28日住建部部長提出進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、“認房不用認貸”等政策措施，7月29-31日，北上廣深一線城市接連發(fā)聲落實住建部相關(guān)政策部署。預(yù)計具體政策落地的節(jié)奏將會加快，若是政策落地后，接下來二手房成交跌勢有望收窄，后續(xù)有止跌可能。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院出版的《2023-2028年中國二手房行業(yè)發(fā)展分析與投資前景預(yù)測報告》統(tǒng)計分析顯示：

7月65城二手房掛牌均價行情分析

報告顯示，7月全國65個主要城市二手房掛牌均價為16375元/㎡，環(huán)比下跌0.58%，65城中有10城二手房掛牌房價環(huán)比上漲。

從主力城市的二手房掛牌均價來看，一線城市中，北京二手房掛牌均價為60448元/㎡、上海為57494元/㎡、廣州為33799元/㎡、深圳為57433元/㎡。二線城市中，杭州二手房掛牌均價為32513元/㎡、南京為26029元/㎡、天津為16598元/㎡、成都為15149元/㎡、武漢為15394元/㎡、鄭州為12746元/㎡、長沙為10447元/㎡。

58安居客研究院統(tǒng)計顯示，7月份全國新增掛牌房源量環(huán)比下跌3.1%，一線城市中，深圳環(huán)比上漲10.6%，其他城市呈現(xiàn)不同程度下跌，其中北京環(huán)比下跌12.7%，上海環(huán)比下跌1.2%，廣州環(huán)比下跌11.5%。從全國范圍來看，海口新增掛牌量環(huán)比上漲28.3%、嘉興環(huán)比上漲21.8%，南寧環(huán)比上漲20.4%，福州和三亞環(huán)比漲幅均在10%以上。

報告顯示，2023年7月經(jīng)紀人信心指數(shù)為94.5，環(huán)比上漲6.3%。7月有46.2%的經(jīng)紀人認為二手房價格將基本持平。對于二手房成交量的看法，35.1%的經(jīng)紀人認為將環(huán)比上漲。

近期，房地產(chǎn)利好信號不斷釋放。張波表示，政策的力度和熱度將呈現(xiàn)正相關(guān)，即政策放松的力度越大，看房熱度上漲幅度也會越明顯，房價表現(xiàn)也會更穩(wěn)定。從當(dāng)下政策的推進來看，“認房不認貸”的全面落地更值得關(guān)注，“認房不認貸”不但堅持了房住不炒，更是支持剛性和改善性住房需求的直接表現(xiàn)，讓真正自住買房需求得到政策的直接支撐。目前來看，改善性住房換購稅費減免主要體現(xiàn)在個人所得稅退稅的優(yōu)惠，但在契稅、增值稅等其他稅種來看，依然存在較大的置換過程中稅費支出。各地的政策推進中，如果可以大大減少置換過程中的交易性稅費支出，對于改善型購房群體的拉動力會更為顯著。

7月底，樓市政策利好信號頻發(fā)，一線城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局接連發(fā)聲。業(yè)內(nèi)人士認為，一線城市傳出松動信息，與當(dāng)前樓市活躍度繼續(xù)走低的情況有關(guān)。

7月份一線城市二手房價格和成交量情況分析

從中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，7月份一線城市二手房價格和成交量均出現(xiàn)下跌;新房市場方面，除深圳外，北上廣城市新房價格仍處于上漲態(tài)勢。其中，上海、廣州新房價格漲幅收窄，北京新房價格漲幅出現(xiàn)擴大。

業(yè)內(nèi)人士認為，預(yù)計一線城市會在遠郊區(qū)域?qū)?yōu)化政策進行試點，但即便樓市優(yōu)化政策出臺，從政策出臺到銷售端見效仍需時間。

未來行業(yè)市場發(fā)展前景和投資機會在哪?欲了解更多關(guān)于行業(yè)具體詳情可以點擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的報告《2023-2028年中國二手房行業(yè)發(fā)展分析與投資前景預(yù)測報告》。

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