房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

• 2022年3月25日 ZhouWei來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 352 16
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3月24日，旭輝控股集團(tuán)披露了2021年業(yè)績(jī)。報(bào)告期內(nèi)，其實(shí)現(xiàn)收入1078億元人民幣，同比增幅達(dá)50.2%;年內(nèi)凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)123億元，同比增長(zhǎng)3.6%;股東應(yīng)占凈利潤(rùn)約為76.12億元，同比減少5.2%，銷(xiāo)售方面，旭輝在2021年完成合同銷(xiāo)售2473億元，同比實(shí)現(xiàn)7%的增幅，但并未能完成

房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

3月24日，旭輝控股集團(tuán)披露了2021年業(yè)績(jī)。報(bào)告期內(nèi)，其實(shí)現(xiàn)收入1078億元人民幣，同比增幅達(dá)50.2%;年內(nèi)凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)123億元，同比增長(zhǎng)3.6%;股東應(yīng)占凈利潤(rùn)約為76.12億元，同比減少5.2%，銷(xiāo)售方面，旭輝在2021年完成合同銷(xiāo)售2473億元，同比實(shí)現(xiàn)7%的增幅，但并未能完成此前設(shè)下的2650億元銷(xiāo)售目標(biāo)。

在談及2022年銷(xiāo)售指引時(shí)，林中并沒(méi)有給出一個(gè)確切的數(shù)字，“旭輝22年大概有3600億元的可銷(xiāo)售貨值，我們的目標(biāo)是保持權(quán)益銷(xiāo)售額的穩(wěn)定。未來(lái)幾年，旭輝會(huì)大幅度地開(kāi)始提高權(quán)益銷(xiāo)售額的比重，而不是只關(guān)注一個(gè)表面銷(xiāo)售額的大小。”

這種轉(zhuǎn)向正是基于林中對(duì)行業(yè)走勢(shì)的判斷。他認(rèn)為行業(yè)過(guò)去的“三高”模式將會(huì)轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量、高品質(zhì)、高效益”的新模式，會(huì)擺脫過(guò)去過(guò)分追求規(guī)模增長(zhǎng)的路徑。

這個(gè)行業(yè)未來(lái)在成熟期至少可以維持10+平方米的發(fā)量，至少可以維持15萬(wàn)億+的交易額，2023年毛利率有望修復(fù)

盡管提出了更加注重效益的目標(biāo)，但旭輝在關(guān)鍵指標(biāo)上仍有努力的空間。據(jù)年報(bào)顯示，旭輝2021年毛利率實(shí)現(xiàn)毛利率19.3%，同比下降2.4個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)兩年下降。

旭輝執(zhí)行董事、控股CFO楊欣表示，過(guò)去兩年，行業(yè)毛利率整體處于下降趨勢(shì)?！霸谏弦惠啍U(kuò)張中，不少房企在投資上面比較進(jìn)取;在限價(jià)的背景下，行業(yè)的毛利率在客觀上被制衡?！?/p>

2022年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)定為5.5%左右，前兩月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)明顯好于預(yù)期，但房地產(chǎn)投資、銷(xiāo)售數(shù)據(jù)在各項(xiàng)總量數(shù)據(jù)中敬陪末座，可能對(duì)完成5.5%目標(biāo)構(gòu)成負(fù)面影響。再者，房地產(chǎn)市場(chǎng)直接涉及建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)以及金融業(yè)的就業(yè)形勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)惡化對(duì)穩(wěn)就業(yè)也是不利因素。因此，在基建投資已經(jīng)明顯反彈的背景下，如何穩(wěn)定房地產(chǎn)投資和銷(xiāo)售形勢(shì)是當(dāng)前穩(wěn)增長(zhǎng)發(fā)力的重要看點(diǎn)。

據(jù)招商團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，目前，各地因城施策，靈活調(diào)整商品房銷(xiāo)售政策。鄭州是本輪房地產(chǎn)銷(xiāo)售政策調(diào)整力度最大的城市之一，認(rèn)貸不認(rèn)房以及重啟棚改貨幣化等放松措施領(lǐng)先于全國(guó)其他城市。若未來(lái)有更多的城市向鄭州“抄作業(yè)”，那么至少有三個(gè)方面的影響：一定程度上改善開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流，穩(wěn)定房地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)業(yè)就業(yè)形勢(shì)，以及刺激耐用品消費(fèi)。

通過(guò)統(tǒng)計(jì)各省兩會(huì)披露數(shù)據(jù)，我們預(yù)計(jì)2022年我國(guó)將供應(yīng)240萬(wàn)套保障性租賃住房，實(shí)現(xiàn)建安投資2604億元，土地投資266億元，合計(jì)2870億元，拉動(dòng)房地產(chǎn)投資1.94個(gè)百分點(diǎn)。那么全年房地產(chǎn)投資增速落在3-5%的增速區(qū)間可能性大幅上升，這意味著房地產(chǎn)投資對(duì)全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)的拖累將小于悲觀預(yù)期。

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

2021年偏嚴(yán)的樓市政策，對(duì)市場(chǎng)已經(jīng)產(chǎn)生了風(fēng)險(xiǎn)。而各地“穩(wěn)樓市”的救市政策，無(wú)疑是對(duì)樓市政策進(jìn)行適度的糾偏，是反向調(diào)控的表現(xiàn)。

樓市調(diào)控的目的，其實(shí)并不意味著一味地限制樓市上揚(yáng)的趨勢(shì)，而樓市的平穩(wěn)健康才是最終的目的。當(dāng)樓市出現(xiàn)低迷行情之時(shí)，適度的刺激購(gòu)房需求也是促進(jìn)樓市穩(wěn)定的表現(xiàn)。在這輪反向調(diào)控之下，意味著樓市的苦日子或?qū)⑦^(guò)去。

其中，房貸利率方面，根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，3月份全國(guó)103個(gè)重點(diǎn)城市3月份房貸首套房貸利率5.34%，二套利率為5.60%。與2月份相比，分別下降13個(gè)、15個(gè)基點(diǎn)，創(chuàng)下了2019年以來(lái)最大月度降幅。房貸利率的下調(diào)，有利于保護(hù)合理的住房需求，提振剛需購(gòu)房者的置業(yè)信心。

在樓市利好之下，部分購(gòu)買(mǎi)力的釋放將會(huì)帶動(dòng)樓市熱度的抬升，短時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)仍有上揚(yáng)的可能性。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，房?jī)r(jià)趨勢(shì)有一定好轉(zhuǎn)。無(wú)論是新房還是二手房，價(jià)格下跌的城市數(shù)量已經(jīng)維持在比較穩(wěn)定的值。但下跌的城市數(shù)量依舊比上漲的成熟數(shù)量多。

從長(zhǎng)期來(lái)看，樓市整體的調(diào)控思路一直都是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康運(yùn)行，當(dāng)前的樓市調(diào)控也并沒(méi)有跳脫出“穩(wěn)樓市、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)房?jī)r(jià)”的范疇。所以，房?jī)r(jià)依舊處于可控的調(diào)控范圍，房?jī)r(jià)大漲或大跌都不太可能了，“穩(wěn)定”才是長(zhǎng)期的趨勢(shì)。

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