蛋殼公寓不再適合繼續(xù)上市 我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)正在逐步規(guī)范

• 2021年4月7日 HuangJiang來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 261 9
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蛋殼公寓的美國(guó)存托股(ADS)將立即暫停交易。今年3月15日，紐交所監(jiān)管局暫停了蛋殼公寓ADS的交易。而今日，紐交所監(jiān)管局已確定，蛋殼公寓不再適合繼續(xù)上市。

紐交所決定將蛋殼公寓ADS摘牌

紐約證券交易所今日宣布，其監(jiān)管部門(mén)“紐交所監(jiān)管局”工作人員已決定啟動(dòng)程序，將蛋殼公寓(NYSE：DNK)從紐約證券交易所摘牌。蛋殼公寓的美國(guó)存托股(ADS)將立即暫停交易。今年3月15日，紐交所監(jiān)管局暫停了蛋殼公寓ADS的交易。而今日，紐交所監(jiān)管局已確定，蛋殼公寓不再適合繼續(xù)上市。

蛋殼公寓有權(quán)要求紐交所董事會(huì)委員會(huì)對(duì)該決定進(jìn)行復(fù)審。不過(guò)，紐交所將在完成所有適用程序，包括蛋殼公寓提出的任何上訴，向美國(guó)證券交易委員會(huì)(SEC)申請(qǐng)將蛋殼公寓的股票摘牌。

蛋殼公寓發(fā)展歷程

受租售并舉利好政策刺激，為了搶占更多市場(chǎng)份額，蛋殼自2017年開(kāi)始大舉擴(kuò)張，到2019年已被第三方機(jī)構(gòu)評(píng)為中國(guó)最大與增速最快的共享居住平臺(tái)之一。2017-2019年三年時(shí)間，蛋殼的運(yùn)營(yíng)城市從6個(gè)增至13個(gè)，運(yùn)營(yíng)房間數(shù)則更是從5.2萬(wàn)間擴(kuò)張至43.83萬(wàn)間，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到266.3%。

相反，出租率卻未能與房屋運(yùn)營(yíng)間數(shù)的增加保持同步。即使在新冠疫情之前，蛋殼房屋的出租率也呈現(xiàn)逐年下降趨勢(shì)：2017年為85.8%、2018年為76.9%、2019年為76.7%。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)無(wú)法產(chǎn)生正向現(xiàn)金流，自身不具備造血能力的情況下，持續(xù)的對(duì)外投資導(dǎo)致大量的資金輸出。因此，蛋殼必須依靠金融機(jī)構(gòu)提供的資金支持來(lái)維持現(xiàn)金流平衡。這種“借新還息”的滾雪球模式帶來(lái)的結(jié)果是，蛋殼的財(cái)務(wù)杠桿高企，同時(shí)承擔(dān)大量的財(cái)務(wù)成本，對(duì)其利潤(rùn)產(chǎn)生進(jìn)一步的侵蝕。

長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

我國(guó)進(jìn)入存量房時(shí)代以來(lái)，租賃市場(chǎng)需求迅速崛起。至2017年，全國(guó)住房租賃市場(chǎng)租金規(guī)模已達(dá)到1.3萬(wàn)億元，每年新增租房規(guī)模達(dá)1000億元。近兩年來(lái)，在政策、市場(chǎng)、融資的風(fēng)口下，長(zhǎng)租公寓成為眾多企業(yè)的標(biāo)配。2019年是長(zhǎng)租公寓行業(yè)回歸理性之年。在經(jīng)歷了前兩年的野蠻生長(zhǎng)后，參與主體認(rèn)識(shí)到行業(yè)發(fā)展之艱難。這一年企業(yè)放慢擴(kuò)張步伐，企業(yè)間優(yōu)勝劣汰現(xiàn)象加劇，資本介入更加審慎，政策在鼓勵(lì)市場(chǎng)發(fā)展的同時(shí)更多著墨于規(guī)范市場(chǎng)、整治亂象、防范風(fēng)險(xiǎn)。在政府主導(dǎo)推進(jìn)下，我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)正在逐步規(guī)范，市場(chǎng)規(guī)模上了很大一個(gè)臺(tái)階，參與主體、房源、相關(guān)用地供應(yīng)規(guī)模均有大幅提升。

2019年以來(lái)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)遭遇“資本寒冬”，融資難度加大。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2019年全年長(zhǎng)租公寓行業(yè)投融資事件16起，同比減少15起，投融資金額123.01億元。2019年長(zhǎng)租公寓融資難度大，但是單筆融資金額龐大，資本越來(lái)越向國(guó)企、開(kāi)發(fā)商、知名品牌公寓等頭部企業(yè)和優(yōu)質(zhì)企業(yè)集中。

在集中式公寓品牌中，“房企系”的萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓分別以累計(jì)拓展23萬(wàn)間、10萬(wàn)間、5萬(wàn)間位列前三。在開(kāi)業(yè)長(zhǎng)租公寓房源量榜領(lǐng)先的，也是5.4萬(wàn)間的龍湖、5萬(wàn)間的萬(wàn)科和1.5萬(wàn)間的旭輝;其他房企如碧桂園、華潤(rùn)和保利，也在奮起直追。分散式公寓運(yùn)營(yíng)商則以中介系為首，管理房源數(shù)量分別達(dá)到80萬(wàn)間、70萬(wàn)間以及40萬(wàn)間的自如、相寓和蛋殼公寓，躋身排行榜前三。而橫向?qū)Ρ雀鱾€(gè)派系項(xiàng)目拓展及開(kāi)業(yè)情況，有資金和資源優(yōu)勢(shì)的房企系公寓品牌不僅在整體規(guī)模拓展上獨(dú)占優(yōu)勢(shì)，也有較好的運(yùn)營(yíng)管理和產(chǎn)品服務(wù)表現(xiàn)。

今年的兩會(huì)上，租房問(wèn)題再一次被放到了解決大城市住房問(wèn)題的重要位置。今年2月以來(lái)，已有北京、上海、廣州、深圳等6個(gè)省市先后出臺(tái)關(guān)于房屋租賃的政策。以上海為例，2月4日，上海發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范本市住房租賃市場(chǎng)秩序的實(shí)施意見(jiàn)》，明確了對(duì)租賃運(yùn)營(yíng)商、房源信息發(fā)布、租賃合同備案等方面的管理。

深圳房租普遍穩(wěn)中有降

二手房成交參考價(jià)的出臺(tái)引爆了整個(gè)二手房市場(chǎng)，有不少剛需購(gòu)房者在觀望之余選擇了“由買(mǎi)轉(zhuǎn)租”，加上春節(jié)后也是深圳租賃相對(duì)較旺的時(shí)間。根據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)顯示，2月深圳住宅租金為73.0元/平·月，環(huán)比下降0.94%，租金回報(bào)率繼續(xù)下滑至1.14%。

租賃市場(chǎng)另一個(gè)主角，就是長(zhǎng)租公寓。其實(shí)，長(zhǎng)租公寓困局背后，很大程度上也是因?yàn)闃鞘凶馐坌星楸畴x，而今年的長(zhǎng)租公寓顯得更為不一樣：去年以來(lái)各地長(zhǎng)租公寓頻現(xiàn)“爆雷”，租客和業(yè)主都成為受害者。深圳、北京、上海等城市相繼出臺(tái)政策，大力整頓住房租賃市場(chǎng)秩序。這些政策在規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，一方面顯示了風(fēng)波不斷的長(zhǎng)租公寓存在的眾多隱患，另一方面也顯示了管理部門(mén)絲毫不放松的監(jiān)管決心。

此外，一些長(zhǎng)租公寓也開(kāi)始“整合潮”。根據(jù)此前的公告，世聯(lián)行擬與全資子公司世聯(lián)集房、寧波江北華燕智輝實(shí)業(yè)投資合伙企業(yè)(有限合伙)簽署《關(guān)于轉(zhuǎn)讓深圳世聯(lián)集房資產(chǎn)管理有限公司股權(quán)之股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，世聯(lián)行擬向華燕智輝轉(zhuǎn)讓其持有的完成資產(chǎn)重組后世聯(lián)集房100%的股權(quán)及對(duì)應(yīng)的所有權(quán)益，目標(biāo)權(quán)益的轉(zhuǎn)讓價(jià)格為5.3億元。

一、長(zhǎng)租公寓行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)分析

從競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，目前我國(guó)長(zhǎng)租公寓分為集中式公寓和分散式公寓。其中分散式公寓是我國(guó)長(zhǎng)租公寓的主要形態(tài)，分散式公寓的房間數(shù)量占整個(gè)長(zhǎng)租公寓房間數(shù)量的8成左右;但在品牌知名度方面，集中式長(zhǎng)租公寓更勝一籌。

圖表：2018年我國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)

資料來(lái)源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院

二、長(zhǎng)租公寓行業(yè)集中度分析

目前，集中式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)集中度仍有待提高，魔方公寓的房間數(shù)量在整個(gè)集中式長(zhǎng)租公寓占比只有14%;分散式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)集中度較高，自如友家、相寓HOME兩家企業(yè)在整個(gè)分散式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的占比超過(guò)50%。

在日本，租賃房屋有八成以上是由專業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理。而美國(guó)大部分地區(qū)房屋租賃企業(yè)占整體住房出租比例都在35%以上。目前，我國(guó)租賃企業(yè)滲透率僅為2%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家水平。住建部數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)階段一、二線城市租房比例已達(dá)到50%以上，而規(guī)模化住房租賃企業(yè)市場(chǎng)份額僅2%，品牌租賃機(jī)構(gòu)更是寥寥無(wú)幾，房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展空間巨大。

隨著國(guó)家層面各項(xiàng)利好住房租賃政策的不斷出臺(tái)，各地方也相繼推動(dòng)租賃市場(chǎng)的發(fā)展，社會(huì)對(duì)于長(zhǎng)租公寓的關(guān)注度隨之提高。在長(zhǎng)租公寓品牌商搶占市場(chǎng)份額的同時(shí)，國(guó)企、央企紛紛涌入住房租賃領(lǐng)域，并推動(dòng)各自的品牌公寓。TOP30房企中，近20家房企已進(jìn)軍或?qū)⒉季珠L(zhǎng)租公寓，搶灘市場(chǎng)。未來(lái)，在市場(chǎng)監(jiān)管趨嚴(yán)之下，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有效性的提升，將更考驗(yàn)公寓項(xiàng)目的硬核運(yùn)營(yíng)實(shí)力，行業(yè)將進(jìn)入精細(xì)化運(yùn)營(yíng)時(shí)代。在規(guī)模之外，未來(lái)有望形成以運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)品為驅(qū)動(dòng)力的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局。

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