正式取消 首個一線城市宣布 新掛牌宅地恢復(fù)價高者得 房地產(chǎn)行業(yè)深度分析及投資戰(zhàn)略研究咨詢報告

• 李波 2023年11月23日 來源：中研普華集團(tuán)、央視財經(jīng)、中研網(wǎng) 914 57
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11月21日，廣州公共資源交易中心官網(wǎng)掛出黃埔區(qū)一宗宅地出讓公告。公告中提到，“本次國有土地使用權(quán)掛牌出讓按照價高者得原則確定競得人”。這意味著，廣州也開始取消土拍限價。

11月21日，廣州公共資源交易中心官網(wǎng)掛出黃埔區(qū)一宗宅地出讓公告。公告中提到，“本次國有土地使用權(quán)掛牌出讓按照價高者得原則確定競得人”。這意味著，廣州也開始取消土拍限價。

廣州新掛牌宅地恢復(fù)“價高者得”成首個取消地價上限一線城市

11月21日，廣州公共資源交易中心官網(wǎng)顯示，廣州市黃埔區(qū)掛牌今年第四批次土地出讓的首宗宅地。該地塊起拍總價為39.47億元，土地面積共37711平方米，預(yù)計將于12月22日出讓。

公告顯示，此次掛牌宅地出讓按照價高者得原則確定競得人，并未設(shè)置地塊最高成交限價，據(jù)了解，這意味著廣州正式取消宅地“限地價”出讓政策，成為首個取消地價上限的一線城市。

此前，廣州先后通過設(shè)置最高限制地價，以競拍者報價觸頂后轉(zhuǎn)入競配建面積、觸頂后轉(zhuǎn)競自持面積、搖號等方式控制土拍溢價，涉宅地出讓溢價長期控制在15%以內(nèi)。

11月7日，有媒體報道稱北京后續(xù)將取消地價上限，但該消息很快被北京市規(guī)劃和自然資源委員會否認(rèn)。11月1、2日，北京大興區(qū)掛牌2宗住宅用地，均設(shè)置土地最高限價。另外，11月3日，上海四批次掛牌8宗住宅用地，延續(xù)現(xiàn)場競價、競報“高品質(zhì)建設(shè)”和搖號的線下出讓方式，未取消地價上限。

廣州土拍重回“價高者得”將產(chǎn)生哪些影響?

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，在新的政策架構(gòu)下，廣州恢復(fù)價高者得的競拍原則，意味著不再限制房價，也不再競配建、競自持。對開發(fā)商來說，就能根據(jù)房價水平直觀地計算出利潤空間，顯然是在給市場讓利、休養(yǎng)生息，提振房企拿地的積極性。

“今年以來，廣州宅地土拍市場分化現(xiàn)象相當(dāng)明顯，多宗中心城區(qū)核心地段宅地競爭激烈，但近遠(yuǎn)郊區(qū)域部分宅地多以底價成交或中止交易?！敝兄秆芯吭喝A南分院總經(jīng)理楊紅俠表示，此次廣州取消“限地價”政策，有望進(jìn)一步提升土拍熱度，促進(jìn)市場預(yù)期的邊際改善，帶動新房市場回暖，加快市場筑底進(jìn)程。

22城中有18城恢復(fù)“價高者得”

中指研究院最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至11月21日，在22個采取“兩集中”土地出讓方式的重點城市中，已全部發(fā)布涉宅用地公告，其中，已經(jīng)有18城恢復(fù)“價高者得”，目前僅北京、上海、深圳、寧波仍在執(zhí)行限地價政策。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，目前已取消地價上限的城市分別為：成都、合肥、濟(jì)南、重慶、廈門、長沙、南京、福州、武漢、蘇州、青島、無錫、天津、長春、杭州、沈陽、鄭州、廣州。多城市新一輪土拍開啟

地塊間“溫差”加大

近來，隨著相關(guān)政策相繼落地，房地產(chǎn)市場預(yù)期企穩(wěn)回升。同時，多個重點城市啟動新一輪土拍，房企拍地?zé)岫扔兴嵘Ｖ档米⒁獾氖?，部分城市在取消地價后的首拍中，出現(xiàn)高溢價率地塊，引發(fā)市場關(guān)注。

11月15日，成都回歸自由競價后首輪土拍結(jié)果顯示，7宗土地迎來27家房企參拍，成交總面積合計306畝，總成交金額約57億元，平均溢價率為6.9%，熱門宗地競價46輪，溢價30%。

11月2日，合肥掛牌出讓5宗地塊，吸金約77億元，其中兩宗地塊溢價率分別達(dá)到44.89%、33.95%。這也是合肥取消土地競拍最高限價后的首次拍地。在取消土拍最高限價后，濟(jì)南與合肥一樣吸引眾房企搶地。

10月30日，濟(jì)南共出讓11宗土地，最終這11宗地塊均成功出讓，總成交金額42.7億元，其中4宗以溢價成交，7宗底價成交。

值得一提的是，此次溢價成交地塊中有兩地塊競拍輪次超過200輪，其中，濟(jì)南彩石片區(qū)地塊經(jīng)過241輪競拍成交，溢價率達(dá)到53.1%。創(chuàng)下濟(jì)南2018年以來土地競價輪次最高紀(jì)錄。

總體來看，取消土拍限價后，優(yōu)質(zhì)地塊帶動地價回暖或小幅上漲，但依舊存在不少底價成交現(xiàn)象，由此地塊之間的“溫差”也逐步加大。

多地土拍規(guī)則調(diào)整

此前，已有多個城市對土拍規(guī)則做出“松綁”。10月17日，廈門發(fā)布的第四批次供地中也將土拍規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整，不設(shè)拍賣底價，取消商品住宅銷售限制均價，按照價高者得原則確定受讓人。有的城市不僅取消商品房限售價，還取消了配建和自持等條件。

9月26日，成都發(fā)布通知明確，中心城區(qū)商品住宅用地實施“競地價”拍賣，新出讓土地所建商品住房由企業(yè)根據(jù)市場情況自主定價;除控制性詳細(xì)規(guī)劃明確的宗地內(nèi)需疊建以及宗地周邊綠地、道路、養(yǎng)老托育等公服配套設(shè)施外，原則上新出讓住宅類用地不再設(shè)置配建要求。

還有多個城市取消地價上限，且當(dāng)?shù)赝恋厥袌龌钴S度明顯提升。根據(jù)中指研究院監(jiān)測，10月以來，已有成都、合肥、濟(jì)南、重慶、廈門、長沙、南京、福州、武漢、蘇州、青島、無錫、天津等城市取消土地地價上限。地價上限取消后，部分城市優(yōu)質(zhì)地塊成交溢價率提升，競拍熱度有所提高。

一、二線城市同環(huán)比均下降，青島領(lǐng)銜;三四線城市同環(huán)比均略有上漲。庫存整體環(huán)比略漲。土地市場整體供應(yīng)量環(huán)比走高，宅地成交量降逾三成，整體均價較上周下滑，宅地均價降近三成。

出讓金總額縮水，北京收金逾154億領(lǐng)銜。二線城市交易活躍，福州近174億新推14宗宅地。房企融資類型以公司債為主，房企拿地城市集中在北京、上海、蘇州、合肥、福州等城市。

在多項利好政策支持下，9月百強(qiáng)房企銷售金額環(huán)比止跌回升。中達(dá)證券報告顯示，9月百強(qiáng)房企銷售金額為0.44萬億元，環(huán)比上升約15.8%;銷售面積為0.26億平方米，環(huán)比上升約18.2%。

“近期需求端政策力度逐步加大，一二線城市在購房補(bǔ)貼、住房需求等方面的支持政策對住房銷售產(chǎn)生一定影響，隨著政策逐步傳導(dǎo)至銷售端，市場信心及銷售情況或有所改善。”中達(dá)證券分析師指出。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2023年9月逾六成百強(qiáng)房企實現(xiàn)單月銷售業(yè)績環(huán)比增長，32家企業(yè)環(huán)比增幅在0%至30%之間，29家企業(yè)環(huán)比增幅超過30%。其中，部分企業(yè)的業(yè)績表現(xiàn)相對突出，如中國金茂、華發(fā)股份、綠地控股、大華集團(tuán)、首開股份等房企的環(huán)比增幅均在60%以上。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院出版的《2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)深度分析及投資戰(zhàn)略研究咨詢報告》統(tǒng)計分析顯示：

房企三季報公布

目前，A股上市公司三季度財報已經(jīng)全部披露完畢。據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，截至10月31日，A股中的房地產(chǎn)管理和開發(fā)板塊共有105家房企發(fā)布今年的三季度財務(wù)數(shù)據(jù)，整體營收達(dá)1.51萬億元，同比下降0.5%。其中，萬科、綠地控股、保利發(fā)展分別以2903.08億元、2536.21億元、1925.06億元的營收位列前三。

此外，1-9月，105家房企的合計凈利潤為383.17億元，同比降14.07%，凈利潤下滑的房企占比超過一半，不難看出，今年前三季度企業(yè)壓力仍在。

三季度報告一段落，而在樓市依舊承壓的局面下，房企在四季度的業(yè)績關(guān)鍵期，壓力猶在。

眾所周知，銷售是能直接影響房企業(yè)績變化的主因。不過，各大房企在四季度開局首月并不順利。

據(jù)克而瑞發(fā)布的《2023年1-10月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜》顯示，2023年10月，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額4066.9億元，環(huán)比增長0.6%，同比降低27.5%，同比降幅仍保持在較高位。

累計來看，1-10月百強(qiáng)房企實現(xiàn)銷售操盤金額45634.6億元，同比降低12.8%，降幅繼續(xù)擴(kuò)大。

而規(guī)模房企整體仍陷負(fù)增長困局，今年10月，近半數(shù)百強(qiáng)房企同環(huán)比雙降，10月單月和累計業(yè)績同比降低的企業(yè)數(shù)量均達(dá)到近八成。

不僅如此，1-10月，各陣營房企銷售額均有所下降。中指院數(shù)據(jù)顯示，TOP10房企銷售額均值為2309.9億元，同比下降8.7%;TOP11-30房企銷售額均值為718.3億元，同比下降12.3%;TOP31-50房企銷售均值為351.7億元，同比下降17.1%;TOP51-100房企銷售額均值為169.6億元，同比下降21.4%。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，10月，在居民的就業(yè)狀況及預(yù)期尚未完全恢復(fù)、購房者觀望情緒較重、“認(rèn)房不認(rèn)貸”換房需求緩慢等因素影響下，目前核心城市市場保持一定活躍度，但政策效果持續(xù)性顯不足。

“四季度預(yù)計華潤、中海、越秀等優(yōu)質(zhì)企業(yè)表現(xiàn)會比較好，但是大部分企業(yè)還會面臨繼續(xù)下行的壓力，四季度行業(yè)銷售規(guī)模預(yù)計比去年同期相比會有10%左右的降幅，但是布局集中在三四線城市的企業(yè)，銷售規(guī)模降幅會更為明顯，可能降幅會超過30%。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)預(yù)測稱。

10月百強(qiáng)房企銷售業(yè)績分析

克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，10月百強(qiáng)房企實現(xiàn)銷售操盤金額環(huán)比增長0.6%，近六成百強(qiáng)房企單月業(yè)績環(huán)比降低。其中，有20家房企單月業(yè)績環(huán)比降幅大于30%。

另據(jù)中指研究院統(tǒng)計，10月銷售額超千億房企14家，較去年同期減少2家。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后，10月多地市場情緒回落，政策效果持續(xù)性不足。未來若一線城市政策進(jìn)一步優(yōu)化，一線城市市場有望逐漸企穩(wěn)恢復(fù)，而多數(shù)二線及三四線城市短期市場或延續(xù)低迷表現(xiàn)。

近日，中央金融工作會議提出，要促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。

未來行業(yè)市場發(fā)展前景和投資機(jī)會在哪?欲了解更多關(guān)于行業(yè)具體詳情可以點擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的報告《2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)深度分析及投資戰(zhàn)略研究咨詢報告》。

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