鐵路土地綜合開發(fā)市場(chǎng)前瞻分析與未來(lái)現(xiàn)狀分析

• 劉明月 2023年10月18日 來(lái)源：中研研究院 784 47
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鐵路土地綜合開發(fā)市場(chǎng)前景如何?鐵路土地綜合開發(fā)提高土地利用效率，緩解土地的瓶頸效應(yīng)。土地資源不足是我國(guó)城鎮(zhèn)化推進(jìn)中的一大瓶頸。

鐵路土地綜合開發(fā)市場(chǎng)前景如何?鐵路土地綜合開發(fā)提高土地利用效率，緩解土地的瓶頸效應(yīng)。土地資源不足是我國(guó)城鎮(zhèn)化推進(jìn)中的一大瓶頸。目前，我國(guó)鐵路站場(chǎng)及毗鄰地區(qū)特定范圍內(nèi)的土地還存在著較為嚴(yán)重的土地浪費(fèi)、閑置、低效開發(fā)等問(wèn)題。這種狀況在全國(guó)各地都非常普遍，而且所占比例不低。這部分土地如果得到有效利用，將大大提高我國(guó)整體土地的利用效率，并有效緩解城鎮(zhèn)化建設(shè)中的土地瓶頸效應(yīng)。

土地綜合開發(fā)的核心在于市場(chǎng)化運(yùn)作。此次《意見》中提出，土地綜合開發(fā)要堅(jiān)持“政府引導(dǎo)和市場(chǎng)自主開發(fā)相結(jié)合……引導(dǎo)市場(chǎng)主體實(shí)施鐵路用地及站場(chǎng)毗鄰區(qū)域土地綜合開發(fā)”。以往土地利用效率低下的經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)表明，通過(guò)非市場(chǎng)手段進(jìn)行的土地開發(fā)，利用效率相對(duì)較低，遠(yuǎn)不及市場(chǎng)化的運(yùn)作有效率。如果依然采取以往的土地出讓方式，單純依靠政府和鐵路系統(tǒng)自身開發(fā)，其效果讓人擔(dān)憂。

鐵路土地綜合開發(fā)市場(chǎng)前瞻分析與未來(lái)現(xiàn)狀分析

鐵路土地綜合開發(fā)對(duì)城鎮(zhèn)化的推動(dòng)力，也需要客觀看待，不可盲目樂(lè)觀。有幾個(gè)問(wèn)題應(yīng)該格外留心：

可開發(fā)的鐵路土地主要集中在大中城市和城市群。不是所有的鐵路站場(chǎng)及沿線的土地都可以用于綜合開發(fā)。鐵路對(duì)城市的作用主要還在于其交通運(yùn)輸能力。當(dāng)前我國(guó)人口越多、經(jīng)濟(jì)規(guī)模越大的地區(qū)，相互之間交通運(yùn)輸?shù)目臻g也就越大，這意味著，大中城市和城市群是鐵路發(fā)揮功能的主戰(zhàn)場(chǎng)，也就是下一步土地綜合開發(fā)利用的主要區(qū)域。我國(guó)能夠綜合開發(fā)的鐵路土地也主要集中在這些地區(qū)。廣大小城市和中西部地區(qū)的小城鎮(zhèn)可以進(jìn)行鐵路土地綜合開發(fā)的空間并不大。

以商業(yè)綜合體為主要方向，限定房地產(chǎn)開發(fā)的比例。眾所周知，靠近火車站和軌道交通樞紐地區(qū)的房?jī)r(jià)都是相對(duì)較高的。因此，很多人認(rèn)為鐵路土地應(yīng)該主要用于房地產(chǎn)開發(fā)。這種觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量的提升就要求土地的開發(fā)向著多功能、綜合性的方向轉(zhuǎn)變，改變過(guò)去單純的工業(yè)園區(qū)、房地產(chǎn)小區(qū)的劃分模式。在鐵路土地的綜合開發(fā)中，一定要限定土地用于房地產(chǎn)開發(fā)的比例，把建設(shè)城市商業(yè)綜合體作為鐵路土地綜合開發(fā)的方向。

培育建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市以來(lái)，北京商圈表現(xiàn)更為活躍。全市監(jiān)測(cè)的52個(gè)重點(diǎn)商圈限額以上商業(yè)單位實(shí)現(xiàn)零售額同比增長(zhǎng)12.8%，明顯好于全市社零總額增長(zhǎng)水平。其中王府井等22個(gè)傳統(tǒng)商圈完成改造升級(jí)。公主墳商圈2021年底商圈改造完成后，5個(gè)商業(yè)主體總品牌數(shù)達(dá)到近1200家。華熙LIVE·五棵松商圈開創(chuàng)了“沉浸式”互動(dòng)體驗(yàn)的嶄新特色商業(yè)模式，成為北京知名的網(wǎng)紅打卡新地標(biāo)。三里屯商圈改造后，三里屯太古里西區(qū)引入品牌16家，進(jìn)一步提升三里屯商圈的活力和凝聚力。

借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，改變鐵路站場(chǎng)及沿線地區(qū)的開發(fā)模式。發(fā)達(dá)國(guó)家的火車站、地鐵站多是商業(yè)區(qū)和車站經(jīng)濟(jì)圈。例如，日本東京的絕大部分商業(yè)中心都緊鄰JR線、地鐵或私鐵的車站，除了月臺(tái)、站廳，還有超小型便利店、咖啡店、便當(dāng)快餐店等，集聚了大量的人氣和商氣。

國(guó)內(nèi)大部分火車站和地鐵站的主要功能還僅僅是交通樞紐，浪費(fèi)了車站所帶來(lái)的大量人流，車站土地的開發(fā)利用價(jià)值沒(méi)有充分發(fā)揮。因此，下一步需要將傳統(tǒng)的、單一的交通樞紐功能，轉(zhuǎn)化為集交通、商業(yè)、娛樂(lè)等于一體的綜合性開發(fā)。

中研研究院出版的《2023-2028年中國(guó)鐵路土地綜合開發(fā)市場(chǎng)前瞻分析與未來(lái)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告》顯示

國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究部署鐵路投融資體制改革最給力的“三板斧”——“設(shè)立鐵路發(fā)展基金”、“創(chuàng)新鐵路債券”、“盤活鐵路用地資源”。其中，鐵路土地綜合開發(fā)一直被寄予厚望。

隨著全球經(jīng)濟(jì)化發(fā)展，我國(guó)的貿(mào)易活動(dòng)、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)等日益增多，商業(yè)綜合體的特征也逐漸突出，有效發(fā)揮城市商業(yè)綜合體的優(yōu)勢(shì)和特征，這無(wú)論是對(duì)于滿足城市居民的生活需求，還是一個(gè)城市的發(fā)展都具有重要的積極意義。

商業(yè)綜合體經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的“黃金比例”為：購(gòu)物、餐飲和娛樂(lè)按照52∶18∶30分布。近兩年來(lái)，無(wú)論房地產(chǎn)上市公司、大型房企，還是中小房企，乃至保險(xiǎn)企業(yè)、制造業(yè)企業(yè)如娃哈哈、雨潤(rùn)等眾多其他行業(yè)的企業(yè)均紛紛轉(zhuǎn)向城市綜合體的開發(fā)。除一線城市外，城市綜合體在二、三線城市，乃至四線城市遍地開花。城市綜合體未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)將保持高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。城市綜合體經(jīng)過(guò)數(shù)年的發(fā)展，成績(jī)顯著，而商業(yè)綜合體將是未來(lái)城市綜合體的發(fā)展方向，是城市綜合體發(fā)展的主流模式。

一是容積率提高后的增值收益。鐵路用地的一個(gè)顯著特點(diǎn)就是低容積率，現(xiàn)在80%以上的鐵路用地都是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代(1992年前)形成的，許多貨運(yùn)中心、倉(cāng)儲(chǔ)物流中心都是一層到三層的建筑物。如果可以把容積率提高50%~100%，借鑒香港地區(qū)“地鐵上蓋”的經(jīng)驗(yàn)，鐵路土地綜合開發(fā)充分利用好上蓋建筑和地下空間，就可獲取很大的一塊增值收益。

二是土地轉(zhuǎn)用途后的增值收益。鐵路用地原先都是無(wú)償劃撥的交通運(yùn)輸用地，但長(zhǎng)年以來(lái)，圍繞鐵路沿線興建了許多公共服務(wù)機(jī)構(gòu)(幼兒園、派出所等)和建筑物，這些土地的產(chǎn)權(quán)仍然是無(wú)償劃撥的非經(jīng)營(yíng)性用地。按照《意見》的精神，國(guó)家賦予鐵總依法轉(zhuǎn)化土地用途的職能，鐵路土地綜合開發(fā)在補(bǔ)交一些出讓收入的前提下，鐵總可以把相當(dāng)一部分非經(jīng)營(yíng)性用地變成住房、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用地。

三是鐵路存量用地盤活與節(jié)約集約用地。關(guān)于鐵路存量用地的規(guī)模，目前沒(méi)有準(zhǔn)確的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)?，F(xiàn)有的數(shù)據(jù)是1999年底，鐵路用地總面積約49.75萬(wàn)公頃。

其中，運(yùn)輸生產(chǎn)用地占93.6%、輔助生產(chǎn)用地占0.3%、生活用地占4.8%、其他用地占1.3%。未來(lái)可以盤活的重點(diǎn)區(qū)域是客運(yùn)站、貨運(yùn)站，鐵路沿線站點(diǎn)的房屋、建筑物，還有原來(lái)鐵道部辦的不少企業(yè)和物流中心等等。

《新時(shí)代交通強(qiáng)國(guó)鐵路先行規(guī)劃綱要》指出，到2035年，全國(guó)鐵路網(wǎng)將達(dá)到20萬(wàn)公里左右，其中高鐵將達(dá)到7萬(wàn)公里左右。在新時(shí)代的背景下，面對(duì)發(fā)展的新要求，鐵路正朝著數(shù)字化、智能化、信息化、智慧化的發(fā)展方向不斷前進(jìn)?？萍紕?chuàng)新成為推動(dòng)鐵路高質(zhì)量發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力，智慧鐵路建設(shè)持續(xù)推進(jìn)。

中國(guó)鐵路土地綜合開發(fā)行業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，通過(guò)公司資深研究團(tuán)隊(duì)對(duì)市場(chǎng)各類資訊進(jìn)行整理分析，行業(yè)研究報(bào)告可以幫助投資者合理分析鐵路土地綜合開發(fā)行業(yè)的市場(chǎng)現(xiàn)狀，為投資者進(jìn)行投資作出行業(yè)前景預(yù)判，挖掘投資價(jià)值，同時(shí)提出鐵路土地綜合開發(fā)行業(yè)投資策略和營(yíng)銷策略等方面的建議。

中國(guó)鐵路土地綜合開發(fā)行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?fàn)顩r、市場(chǎng)供需、競(jìng)爭(zhēng)格局、發(fā)展策略與投資建議等進(jìn)行了分析。未來(lái)鐵路土地綜合開發(fā)市場(chǎng)現(xiàn)狀如何呢?請(qǐng)查看，中研研究院出版的《2023-2028年中國(guó)鐵路土地綜合開發(fā)市場(chǎng)前瞻分析與未來(lái)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告》。

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  2023-2028年中國(guó)鐵路土地綜合開發(fā)市場(chǎng)前瞻分析與未來(lái)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告

  本研究咨詢報(bào)告由中研普華咨詢公司領(lǐng)銜撰寫，在大量周密的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上，主要依據(jù)了國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家商務(wù)部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家經(jīng)濟(jì)信息中心、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心、國(guó)家海關(guān)總署、全國(guó)商業(yè)信息...

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