重磅發(fā)布 住建部：分三類(lèi)推進(jìn)城中村改造 這21個(gè)城市率先獲益

• 李波 2023年10月13日 來(lái)源：中研普華集團(tuán)、央視財(cái)經(jīng)、中研網(wǎng) 505 27
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(12日)，記者從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部了解到：超大特大城市正積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造，分三類(lèi)推進(jìn)實(shí)施。今年7月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》，并召開(kāi)電視電話會(huì)議進(jìn)行部署。

(12日)，記者從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部了解到：超大特大城市正積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造，分三類(lèi)推進(jìn)實(shí)施。今年7月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》，并召開(kāi)電視電話會(huì)議進(jìn)行部署。

據(jù)了解，城中村改造，一類(lèi)是符合條件的實(shí)施拆除新建，另一類(lèi)是開(kāi)展經(jīng)常性整治提升，第三類(lèi)是介于兩者之間的，實(shí)施拆整結(jié)合。

超大特大城市在城中村改造中，拆除新建的，將按照城市標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)管理;整治提升的，將按照文明城市標(biāo)準(zhǔn)整治提升和實(shí)施管理。

超大特大城市推進(jìn)城中村改造，將堅(jiān)持先謀后動(dòng)，先行做好征求村民意愿、產(chǎn)業(yè)搬遷、人員妥善安置、歷史文化風(fēng)貌保護(hù)、落實(shí)征收補(bǔ)償安置資金等前期工作。

推進(jìn)城中村改造，堅(jiān)持依法征收、凈地出讓，由城市政府明確集體土地上房屋征收補(bǔ)償責(zé)任部門(mén)、征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和程序等，并依法依規(guī)實(shí)行征收。

推進(jìn)城中村改造，堅(jiān)持多渠道籌措改造資金，既可以由城市政府籌措資金，也可以引入社會(huì)資金，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)將給予政策性和商業(yè)性貸款支持。

城市政府對(duì)城中村改造負(fù)主體責(zé)任，統(tǒng)籌市域內(nèi)改造資金安排，做到改造資金市域內(nèi)綜合平衡、動(dòng)態(tài)平衡;對(duì)于整治提升類(lèi)的城中村改造項(xiàng)目，將建立政府與村民、社會(huì)力量改造資金共擔(dān)機(jī)制。

據(jù)了解，城中村改造將與保障性住房建設(shè)相結(jié)合，各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑規(guī)模，原則上應(yīng)當(dāng)按一定比例建設(shè)保障性住房。

城中村普遍存在公共衛(wèi)生安全風(fēng)險(xiǎn)大、房屋安全和消防安全隱患多、配套設(shè)施落后、環(huán)境臟亂差等突出問(wèn)題，亟需實(shí)施改造。

實(shí)際上，今年以來(lái)，多次重磅會(huì)議均提及城中村改造。其中，今年4月28日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議提出，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造。

7月21日，國(guó)常會(huì)審議通過(guò)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》。

7月24日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議再次提及積極推動(dòng)城中村改造。7月28日，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造工作部署電視電話會(huì)議在北京召開(kāi)。

超大特大城市是此次推進(jìn)城中村改造的主要范圍。城區(qū)常住人口1000萬(wàn)以上的城市為超大城市，城區(qū)常住人口500萬(wàn)以上1000萬(wàn)以下的城市為特大城市。

根據(jù)第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，我國(guó)有7個(gè)超大城市和14個(gè)特大城市。

超大城市分別是：上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津。

特大城市分別是：武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽(yáng)、青島、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連。

據(jù)悉，當(dāng)前各地正按照部署，扎實(shí)開(kāi)展配套政策制定、摸清城中村底數(shù)、編制改造項(xiàng)目方案等工作，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部城中村改造信息系統(tǒng)投入運(yùn)行兩個(gè)月以來(lái)，已入庫(kù)城中村改造項(xiàng)目162個(gè)。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶表示，今年以來(lái)，黨中央、國(guó)務(wù)院多次強(qiáng)調(diào)在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造。

根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，我國(guó)共有21個(gè)超大特大城市，實(shí)施城中村改造是這類(lèi)城市發(fā)展的客觀需要，也有助于擴(kuò)大內(nèi)需和拉動(dòng)投資，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也將發(fā)揮帶動(dòng)作用，預(yù)計(jì)后續(xù)各地細(xì)則將加快落地。

但值得注意的是，此次城中村改造并非二次棚改，城市范圍、資金來(lái)源、安置方式、留改拆規(guī)模等均有較大不同。

據(jù)了解，超大特大城市推進(jìn)城中村改造，將堅(jiān)持先謀后動(dòng)，先行做好征求村民意愿、產(chǎn)業(yè)搬遷、人員妥善安置、歷史文化風(fēng)貌保護(hù)、落實(shí)征收補(bǔ)償安置資金等前期工作，確保不動(dòng)則已，動(dòng)則必快、動(dòng)則必成。

堅(jiān)持依法征收、凈地出讓，使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用，更好發(fā)揮政府作用，由城市政府明確集體土地上房屋征收補(bǔ)償責(zé)任部門(mén)、征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和程序等，并依法依規(guī)實(shí)行征收。

在資金來(lái)源方面，堅(jiān)持多渠道籌措改造資金，既可以由城市政府籌措資金，也可以引入社會(huì)資金，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)將給予政策性和商業(yè)性貸款支持。

城市政府對(duì)城中村改造負(fù)主體責(zé)任，統(tǒng)籌市域內(nèi)改造資金安排，做到改造資金市域內(nèi)綜合平衡、動(dòng)態(tài)平衡;對(duì)于整治提升類(lèi)的城中村改造項(xiàng)目，將建立政府與村民、社會(huì)力量改造資金共擔(dān)機(jī)制。

對(duì)于一部分集聚了產(chǎn)業(yè)的城中村，在改造中將做好產(chǎn)業(yè)搬遷和轉(zhuǎn)型升級(jí)，在摸清城中村產(chǎn)業(yè)狀況的基礎(chǔ)上，城市政府將安排好產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移承接園區(qū)，發(fā)揮龍頭企業(yè)示范帶動(dòng)作用，先行有序疏解集聚產(chǎn)業(yè)。

改造后，將根據(jù)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，合理安排產(chǎn)業(yè)布局，引入優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，并提供一定規(guī)模比例的低成本創(chuàng)業(yè)空間，保障小微企業(yè)和個(gè)體戶創(chuàng)業(yè)需求。

此外，城中村改造將與保障性住房建設(shè)相結(jié)合，各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑規(guī)模，原則上應(yīng)當(dāng)按一定比例建設(shè)保障性住房。

根據(jù)中研普華研究院撰寫(xiě)的《2023-2028年中國(guó)城中村改造行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析報(bào)告》顯示：

城中村改造布局現(xiàn)狀

梳理發(fā)現(xiàn)，已有廣州、深圳、杭州、青島等城市相繼發(fā)布了城中村改造的細(xì)則要求或支持政策。

例如，深圳市“十四五”規(guī)劃也指出:積極鼓勵(lì)城中村和舊工業(yè)區(qū)有機(jī)更新，有序推進(jìn)拆遷改造城市更新，深入開(kāi)展整地利益規(guī)劃，加快大規(guī)模土地盤(pán)活，打造“兩個(gè)一百平方公里”高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間。

城中村改造產(chǎn)業(yè)將逐步實(shí)現(xiàn)城市空間結(jié)構(gòu)的優(yōu)化、住房供給的增加、公共服務(wù)水平和基礎(chǔ)保障能力的提升，為加快建設(shè)現(xiàn)代化、國(guó)際化、創(chuàng)新型城市提供有力支撐。

深圳是城中村改造與保租房結(jié)合的典范。2023年3月，深圳市住建局印發(fā)《城中村保障房規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升指引》的通知，將城中村改造與“統(tǒng)租房”相結(jié)合。

改造潛力大，根據(jù)深圳市住房建設(shè)局披露，2021-2027年全市將累計(jì)新增建設(shè)籌集保障性住房100萬(wàn)套(間)，覆蓋約350萬(wàn)-400萬(wàn)人，預(yù)計(jì)到2035年全市保障性住房覆蓋人群將達(dá)到約500萬(wàn)人，約占全市常住人口的26%。

政企結(jié)合，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)：城中村統(tǒng)租改造由深圳市政府牽頭，聯(lián)合萬(wàn)科、深圳人才安居集團(tuán)等房企，共同改造、經(jīng)營(yíng)。部分存在城中村保交付問(wèn)題的城市也可以將未來(lái)的改造資金與安置房保交樓相結(jié)合。

部分出現(xiàn)交付問(wèn)題的安置房多由于原開(kāi)發(fā)主體企業(yè)出現(xiàn)流動(dòng)性問(wèn)題，但并非商品房，即便項(xiàng)目資可抵債(有可售商品房)，也難以使用保交樓專項(xiàng)借款。本輪新增城中村改造資金或可幫助盤(pán)活存量安置房保交付問(wèn)題。

2022年廣東、江蘇、浙江、山東、河南、四川六個(gè)經(jīng)濟(jì)大省經(jīng)濟(jì)總量占全國(guó)的45%，根據(jù)各地區(qū)的地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)看，城中村改造對(duì)發(fā)達(dá)地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、質(zhì)量呈現(xiàn)出趨勢(shì)性、關(guān)鍵性變化。與此同時(shí)，各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不同步，對(duì)于城中村改造建設(shè)支出產(chǎn)生不同的影響。

經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，政府有更充足的資金進(jìn)行城中村改造建設(shè)，從而刺激了本地區(qū)城中村改造行業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展;反之，經(jīng)濟(jì)較為落后的地區(qū)受制于城中村改造建設(shè)資金的缺乏，進(jìn)而影響當(dāng)?shù)貐^(qū)城中村改造市場(chǎng)的發(fā)展。

云南省發(fā)布的《云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)“十四五”規(guī)劃綱要》，明確，十四五期間，城市棚戶區(qū)(老舊小區(qū))改造、保障性租賃住房數(shù)量100萬(wàn)套。

其中，城市棚戶區(qū)改造30萬(wàn)套，老舊小區(qū)改造數(shù)量55萬(wàn)套， 保障性租賃住房15萬(wàn)套。到2025年，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積 ≥41.5平方米，比2020年的 ≥40實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。

城中村改造或?qū)⒊蔀榉€(wěn)投資與增長(zhǎng)的藥引子與抓手。隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的回暖，國(guó)家干預(yù)化解房企風(fēng)險(xiǎn)，提高住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)城市規(guī)劃和建設(shè)提出了新的要求。

為了讓人民群眾住好房，讓城市更宜居，把城市規(guī)劃好、建設(shè)好、管理好，城中村改造或?qū)⒊蔀槌鞘薪ㄔO(shè)的工作重點(diǎn)。

城中村改造路徑清晰

根據(jù)第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，目前我國(guó)共有7個(gè)超大城市(城區(qū)常住人口1000萬(wàn)以上)和14個(gè)特大城市(城區(qū)常住人口500萬(wàn)至1000萬(wàn))?！俺筇卮蟪鞘惺菐?dòng)區(qū)域乃至國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的關(guān)鍵增長(zhǎng)極。

“十四五規(guī)劃”奠定了城市更新在我國(guó)新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略中的重要地位。隨著40個(gè)省市陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策，城市更新的機(jī)制、規(guī)劃等更加完善，路徑也更加清晰。

城中村改造是以保障房建設(shè)為主。國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)的指導(dǎo)意見(jiàn)明確指出，要把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好。目前來(lái)看，各城市也是按此方向予以落實(shí)。

如深圳市發(fā)布《深圳市城中村保障房規(guī)模化品質(zhì)化改造提升指引》并提出，2023年至2025年，深圳將建設(shè)籌集保障性住房46萬(wàn)套(間)、建筑面積超過(guò)2000萬(wàn)平方米。

突出強(qiáng)調(diào)保障房建設(shè)，這對(duì)民間資本有兩方面含義，一方面，通過(guò)城中村改造建設(shè)保障房這是未來(lái)超特大城市房地產(chǎn)發(fā)展的主攻方向，政策保障因而將十分有力;另一方面，如何通過(guò)保障房而非商品房建設(shè)獲利，這對(duì)民間資本來(lái)說(shuō)并非“輕車(chē)熟路”，因此就還需要在思維模式上進(jìn)行轉(zhuǎn)換。

在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)及投資者能否做出適時(shí)有效的市場(chǎng)決策是制勝的關(guān)鍵。行業(yè)報(bào)告對(duì)中國(guó)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、競(jìng)爭(zhēng)格局及市場(chǎng)供需形勢(shì)進(jìn)行了具體分析，并從行業(yè)的政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境及技術(shù)環(huán)境等方面分析行業(yè)面臨的機(jī)遇及挑戰(zhàn)。還重點(diǎn)分析了重點(diǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀及發(fā)展格局，并對(duì)未來(lái)幾年行業(yè)的發(fā)展趨向進(jìn)行了專業(yè)的預(yù)判。

本報(bào)告同時(shí)揭示了市場(chǎng)潛在需求與潛在機(jī)會(huì)，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y時(shí)機(jī)和公司領(lǐng)導(dǎo)層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供準(zhǔn)確的市場(chǎng)情報(bào)信息及科學(xué)的決策依據(jù)，同時(shí)對(duì)政府部門(mén)也具有極大的參考價(jià)值。同時(shí)包含大量的數(shù)據(jù)、深入分析、專業(yè)方法和價(jià)值洞察，可以幫助您更好地了解行業(yè)的趨勢(shì)、風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇。

想了解關(guān)于更多城中村改造行業(yè)專業(yè)分析，可點(diǎn)擊查看中研普華研究院撰寫(xiě)的《2023-2028年中國(guó)城中村改造行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析報(bào)告》。

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  2023-2028年中國(guó)城中村改造行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析報(bào)告

  城中村改造行業(yè)研究報(bào)告主要分析了城中村改造行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模、城中村改造市場(chǎng)供需求狀況、城中村改造市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況和城中村改造主要企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，同時(shí)對(duì)城中村改造行業(yè)的未來(lái)發(fā)展做出科學(xué)的預(yù)測(cè)...

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