2023年中國長租公寓市場白皮書 發(fā)布 住房市場中的重要組成部分

• 李波 2023年9月20日 來源：中研普華集團、央視財經(jīng)、中研網(wǎng) 855 52
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仲量聯(lián)行發(fā)布《2023年中國長租公寓市場白皮書》指出，在中國新型城鎮(zhèn)化建設(shè)扎實推進的背景下，作為住房市場中的重要組成部分，長租公寓正在為越來越多在城市生活的人提供高品質(zhì)、交通便捷的居住選擇。

蛋殼公寓旗下公司被申請破產(chǎn)審查

天眼查App顯示，8月14日，蛋殼公寓旗下公司青梧桐有限責任公司新增一則破產(chǎn)審查案件，申請人南京杰通網(wǎng)絡(luò)科技有限公司以青梧桐公司不能清償?shù)狡趥鶆?wù)且明顯缺乏清償能力為由，申請對其進行破產(chǎn)清算，經(jīng)辦法院為上海市第三中級人民法院。

青梧桐有限責任公司成立于2017年9月，法定代表人為茅曉文，注冊資本2.5億美元，由PHOENIX TREE HK HOLDINGS LIMITED全資持股。

對外投資信息顯示，該公司全資持股紫梧桐(上海)公寓管理有限公司、蛋殼(武漢)公寓管理有限公司等多家公司。風險信息顯示，該公司存在多條被執(zhí)行人、限制消費令、失信被執(zhí)行人(老賴)以及終本案件信息。

根據(jù)財報數(shù)據(jù)，2017年至2020年第一季度，蛋殼公寓已累計虧損63.13億元。此外，截至2020年一季度，蛋殼公寓資產(chǎn)負債率已升至97.06%。

在資本市場上，上市以來，蛋殼股價持續(xù)下跌。蛋殼公寓最新股價為2.37美元/股，較發(fā)行價13.5美元/股跌去82.44%。

按照一年前的發(fā)行價計算，蛋殼公寓的市值最高可達27.4億美元，如今，僅剩2.33億美元市值，與當時相比剩下不足20%。

蛋殼公寓公司利用“租金貸”模式，迅猛擴張，運營房間數(shù)猛增近30倍，累計服務(wù)用戶“100萬+”。截至2020年一季度，其公寓數(shù)為41.9萬間。

2017年-2019年三年時間，蛋殼的運營城市從6個增至13個，運營房間數(shù)則更是從5.2萬間擴張至43.83萬間，年復合增長率達到266.3%。

公開財報數(shù)據(jù)顯示，2017年至2019年，蛋殼公寓營收分別為6.57億元、26.75億元、71.29億元，凈虧損分別為2.72億元、13.66億元、34.35億元。2020年一季報顯示，報告期內(nèi)，公司營收同比增長62.48%至19.4億元;凈虧損為12.3億元，同比下降50.67%。

9月19日，仲量聯(lián)行發(fā)布《2023年中國長租公寓市場白皮書》指出，在中國新型城鎮(zhèn)化建設(shè)扎實推進的背景下，作為住房市場中的重要組成部分，長租公寓正在為越來越多在城市生活的人提供高品質(zhì)、交通便捷的居住選擇。

“從去年住建部提出要‘加快推進長租房市場建設(shè)’，到今年2月中國人民銀行和銀保監(jiān)會(原)兩部門就金融支持住房租賃市場發(fā)展出臺的相關(guān)文件征求意見，可以明顯看出政策導向正在推動長租公寓的建設(shè)和供應加速?！?/p>

仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)姚耀表示，從目前來看，市場迎來更多參與者，產(chǎn)品和租賃客群更趨多元化等新現(xiàn)象，目前中國長租公寓市場已經(jīng)步入快速成長期。

如果你想了解租房行業(yè)的環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展狀況、市場供需、競爭格局、標桿企業(yè)、發(fā)展趨勢、機會風險、發(fā)展策略與投資建議等進行了分析……我們研究院撰寫的《2023-2028年中國租房行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預測報告》。重點分析了我國租房行業(yè)將面臨的機遇與挑戰(zhàn)，對租房行業(yè)未來的發(fā)展趨勢及前景作出審慎分析與預測。

2022年底的中央經(jīng)濟工作會議,進一步明確指出,支持剛性和改善性住房需求,解決好新市民、青年人等住房問題,探索長租房市場建設(shè)。

這意味著,發(fā)展必須依靠建設(shè),建設(shè)也應當按照發(fā)展的方向有序推進,未來長租房行業(yè)將更成體系化、更加市場化,培育和壯大專業(yè)長租機構(gòu)成為題中之義。

2022年，全國多地出臺政策措施規(guī)范住房租賃，明確行業(yè)規(guī)范，加強市場監(jiān)管。

年輕租戶催生小戶型短租需求。具體來看，20至29歲的租客占比最高，客戶的年輕化推動了對小戶型公寓需求急劇增加。值得一提的是，盡管職場人士目前仍是主流，但高校學生和自由職業(yè)者對長租公寓的需求也呈穩(wěn)步增長態(tài)勢。

在此背景下，隨著中國長租公寓市場步入快速成長期，強勁的租賃需求、穩(wěn)定的投資收益和資產(chǎn)流動性的不斷增強讓此類資產(chǎn)的吸引力進一步提升。

根據(jù)仲量聯(lián)行問卷調(diào)研結(jié)果，超九成投資機構(gòu)都計劃在未來三年開啟或追加長租公寓投資。而在發(fā)展模式上，重資產(chǎn)收購依然是主流，95%的投資機構(gòu)選擇購買存量資產(chǎn)，同時投資運營平臺和租賃資產(chǎn)運營等模式也開始嶄露頭角。

中國長租公寓市場目前已經(jīng)進入了高質(zhì)量發(fā)展的新階段，在資產(chǎn)價格高、土地獲取難、供應壓力大等因素的影響下，以資管為驅(qū)動以品質(zhì)為保證的降本增效，已然成為長租公寓行業(yè)破局的關(guān)鍵。在市場新一輪發(fā)展迭代過程中，打造“產(chǎn)品力”將是市場各方參與者的著力點。

進入2023年，各地再次密集發(fā)布政策，推動保障性住房進一步發(fā)展和完善。近日，據(jù)山東省財政廳消息稱，截至2022年10月底，全省已開工建設(shè)16.2萬套，占“十四五”期間籌集房源總量的36%。2023年，山東計劃籌集建設(shè)保障性租賃住房8.39萬套(間)。

一個或多個承租人為了滿足居住、用于商業(yè)用途或商住兩用的意愿而租用一個單間或整套房間行為稱為租房。

中國房屋租賃行業(yè)在產(chǎn)品豐富度、租房效率、服務(wù)保障、科技與智能化等方面帶給用戶的體驗，已經(jīng)追趕世界水平，進入健康發(fā)展新階段。

增益租模式將業(yè)主從單純委托出租，轉(zhuǎn)向了合作共贏的伙伴關(guān)系，收益價值也從“即時價值”轉(zhuǎn)向“長遠價值”?！盁o空置期”使業(yè)主免受傳統(tǒng)出租市場出租周期不穩(wěn)定、房屋空置難出租的影響?！?/p>

收益有保底、年度有分成”讓在業(yè)主與自如的合作周期內(nèi)，無論市場如何變動，每月都將收到至少80%的保底收益。對于出租期間的管理服務(wù)，增益租的模式也讓業(yè)主感受“生活服務(wù)的省心”。

8月改善性需求較上月有所上漲。根據(jù)報告顯示，從用戶找房戶型分布數(shù)據(jù)來看，三居室及四居室以上持續(xù)為購房者的“一梯隊選項”，占比高達86.1%。

其中，三居室找房熱度占比47.9%，4居室及以上戶型找房熱度占比38.2%。此外，8月在接受調(diào)研的購房意向人群中，有53.3%的購房者是首套剛需，還有32.8%的購房者是二套改善，與前月相比有所上升。

每年暑期是租房旺季，也是觀察租房市場的好窗口。近期，58同城等多家中介機構(gòu)相繼發(fā)布了2023上半年住房租賃市場的分析報告，從不同角度揭示了租房市場的新特點和新趨勢。

整體看，上半年租房市場呈現(xiàn)出“價穩(wěn)量增”的復蘇態(tài)勢。同時，各地持續(xù)完善住房保障體系，保障性租賃住房進入多渠道籌集的全面供應落地階段，成為租房市場的主要增量。

租房市場穩(wěn)步復蘇。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年6月，隨著高校畢業(yè)生逐步進入租房市場，住宅租賃需求有所增長，重點城市住宅平均租金環(huán)比漲幅略有擴大。

6月份，全國50個城市住宅平均租金為每月36.9元/平方米，環(huán)比上漲0.12%，漲幅較上月擴大0.06個百分點;同比下跌1.06%，跌幅較上月收窄0.31個百分點。

其中，50城中的24個城市住宅平均租金環(huán)比上漲，較上月增加5個，三亞、西安等5個城市環(huán)比漲幅在0.5%以上。

“兩居室”需求旺盛。中國城市經(jīng)濟學會房地產(chǎn)專業(yè)委員會等單位發(fā)布的《2023年上半年中國住房租賃市場發(fā)展報告》顯示，上半年重點40城租賃成交量比去年同期增加15.5%。

其中，兩居室成交占比最高，占比40.8%，其次為一居室，占比27.9%;租賃成交中面積段為60至90平方米的占比達到35.2%，其次為60平方米以下，占比31.5%。對比去年同期，今年上半年租賃成交結(jié)構(gòu)相對穩(wěn)定，租客對小戶型租賃房源需求仍旺盛。

據(jù)《2023年畢業(yè)生租住報告》顯示，在租房因素中，因畢業(yè)生剛步入社會，租房經(jīng)驗幾乎為零，加之網(wǎng)上不乏有對“黑中介”的投訴、“租房避雷”等內(nèi)容較多，不少畢業(yè)生將“安全性”作為他們租房考慮的重點因素。

報告顯示，畢業(yè)生租房主要的關(guān)注因素排名首位的就是租房合同的正規(guī)性，占比為53.1%，其次是房屋安全性，占比51.4%。

房型、戶型和租金價格、抵付方式分別排名第三和第四。房屋裝修和家電設(shè)施及社區(qū)環(huán)境、物業(yè)等也是畢業(yè)生租房關(guān)注的重點。此外，地理位置方面，靠近地鐵站或公司成為畢業(yè)生租房最看重的位置因素。

租住房型和戶型上，更多畢業(yè)生選擇的租住方式是合租(與人合租一套房)，占比為54.7%。此外，安居客發(fā)布的《5月全國租賃市場報告》顯示，全國40城租賃戶型供需數(shù)據(jù)中，兩室及以上租房需求占比超一半。

此外，新增掛牌房源量也明顯增加。58安居客研究院統(tǒng)計顯示，8月份全國新增掛牌房源量環(huán)比上漲7.0%，一線城市中，北京環(huán)比漲幅最高為7.5%，深圳環(huán)比漲幅也在7.0%水平之上。

從全國范圍來看，中山新增掛牌量環(huán)比上漲33.8%、昆山環(huán)比上漲31.6%，寧波、天津、廈門等城市均出現(xiàn)了20.0%以上的環(huán)比漲幅。

在此背景下，對于后續(xù)市場的預期，信心有所上漲。報告顯示，2023年8月經(jīng)紀人信心指數(shù)為95.0，環(huán)比上漲0.5%。有41.6%的經(jīng)紀人認為二手房成交量將基本持平，有35.1%的經(jīng)紀人認為9月二手房需求量將上漲。

租房行業(yè)市場機遇分析

城市之間有所分化。58同城、安居客發(fā)布的《2023年上半年全國租賃市場報告》顯示，上半年重點二線城市的價格表現(xiàn)強于一線城市，部分二線城市租賃價格指數(shù)保持了較好的回升趨勢。

例如，成都、南京、武漢等城市上半年月度環(huán)比價格指數(shù)均呈現(xiàn)小幅溫和上升趨勢?！耙痪€城市租賃市場整體韌性較強。相比之下，二線城市租金水平相對較低，修復上漲的波動幅度更為明顯?！?8安居客研究院院長張波說。

保障性住房作用更大?！笆奈濉睍r期，全國初步計劃建設(shè)籌集保障性租賃住房約890萬套(間)。截至目前，北京、上海、廣州等80多城已發(fā)布“十四五”保障性租賃住房籌集目標。

在湖北武漢，東湖高新區(qū)的聯(lián)投新青年社區(qū)“保租房”項目，房間內(nèi)空調(diào)、冰箱、洗衣機、熱水器等家電一應俱全，2700余套房源已租住2000余人;在廣西南寧，青秀區(qū)仙葫苑小區(qū)的公租房雖然面積不大，但房間通風采光較好，附近有農(nóng)貿(mào)市場、公交車站等設(shè)施俱全，生活十分便利……

隨著一系列政策的出臺，長租市場逐漸回暖并步入健康發(fā)展軌道。長租機構(gòu)應具備產(chǎn)品化改造、專業(yè)出租、裝修交付、租期服務(wù)、專業(yè)團隊塑造等5方面能力，以實現(xiàn)對全品類房屋的全周期管理。對上海自如而言，通過高水平的租房產(chǎn)品和“增益租”業(yè)主托管新模式，將積極推動行業(yè)轉(zhuǎn)型和全新產(chǎn)品落地。

在銷售端尚未完成筑底的情況下，“租售并舉”的另外半邊天——租房市場卻因長租公寓的不斷透明，保租房、集租房的規(guī)模化入市而漸入佳境。

市場的變化，政策的支持，土地供應的多樣化，成為北京發(fā)展集體土地建設(shè)租賃住房的基礎(chǔ)。從試點到步入正軌，北京集體土地建設(shè)租賃住房也在不斷突破市場阻礙、資金掣肘中探路前行。

實際上，現(xiàn)在的一二線城市中，住房租賃市場已成為青年人居住的主要選擇。對于年輕人來說，租賃市場的發(fā)展趨勢是必須要關(guān)注的重要議題。

未來，住房租賃市場將會迎來一批新的租戶——“95后”和“00后”等新生代青年人。這些年輕人不僅僅是租賃市場的潛在客戶，更是消費市場的重要力量。

同時，這些年輕人對居住體驗的要求更高，對租住的居家品質(zhì)和居住環(huán)境要求更高，因此，規(guī)范的機構(gòu)化租賃市場將成為未來住房租賃市場的主流趨勢。這也促使規(guī)范的機構(gòu)化租賃市場得到了更多的關(guān)注和青睞。

為了滿足新生代青年人對居住體驗的不斷提升的需求，租賃市場需要不斷地提供更加多樣化的產(chǎn)品和服務(wù)。在租賃模式方面，長租、短租、合租等多種選擇需要不斷地滿足不同的消費需求。

隨著房地產(chǎn)市場的日益繁榮，作為貫穿行業(yè)發(fā)展始終的租房機構(gòu)，逐漸凸現(xiàn)他們在行業(yè)中重要地位,并將全面引導行業(yè)未來的發(fā)展。但租房市場還遠沒有走向成熟，因此，一個規(guī)范有序的租房市場的建立，依然任重而道遠。

了解更多行業(yè)數(shù)據(jù)詳情，可以點擊查閱中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2023-2028年中國租房行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預測報告》。

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  2023-2028年中國租房行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預測報告

  一個或多個承租人為了滿足居住、用于商業(yè)用途或商住兩用的意愿而租用一個單間或整套房間行為稱為租房。通常有：政策性租賃房、廉租房、經(jīng)濟適用房、兩限兩競房、保障性住房、合租房等幾種形式。...

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