商鋪?zhàn)馐坌袠I(yè)未來機(jī)遇趨勢

• 方蔓桃 2023年9月19日 來源：百度 1233 80
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如果你想了解商鋪?zhàn)赓U行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?fàn)顩r、市場供需、競爭格局、標(biāo)桿企業(yè)、發(fā)展趨勢、機(jī)會風(fēng)險、發(fā)展策略與投資建議等進(jìn)行了分析……我們研究院撰寫的《2022-2027年商鋪?zhàn)馐坌袠I(yè)市場深度分析及發(fā)展規(guī)劃咨詢綜合研究報(bào)告》。重點(diǎn)分析了我國

商鋪是專門用于商業(yè)經(jīng)營活動的房地產(chǎn)，是經(jīng)營者對消費(fèi)者提供商品交易、服務(wù)及感受體驗(yàn)的場所。廣義的商鋪，其概念范疇不僅包括零售商業(yè)，還包括娛樂業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)所使用的房地產(chǎn)，盈利性的展覽館廳、體育場所、浴室，以及銀行、證券等營業(yè)性的有建筑物實(shí)物存在的經(jīng)營交易場所。

近年來，隨著我國電商行業(yè)的發(fā)展，網(wǎng)購、外賣等購物渠道使得線下的實(shí)體門店受到較大沖擊。再加上2020年疫情的影響，我國商鋪?zhàn)馐坌袠I(yè)迎來“寒冬”，市場供需量雙雙下滑，其中需求端表現(xiàn)更為明顯。

自2017年起，我國商業(yè)營業(yè)用房施工面積在達(dá)到為105232.5萬平方米后便呈現(xiàn)逐年下降態(tài)勢。2020年我國商業(yè)營業(yè)用房施工面積下降至93197.68萬平方米，較上一年同比下降7.16%。2021年隨著國內(nèi)疫情的好轉(zhuǎn)，上半年其施工面積有所好轉(zhuǎn)，較上年同期增長1.3%。

如果你想了解商鋪?zhàn)赓U行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?fàn)顩r、市場供需、競爭格局、標(biāo)桿企業(yè)、發(fā)展趨勢、機(jī)會風(fēng)險、發(fā)展策略與投資建議等進(jìn)行了分析……我們研究院撰寫的《2022-2027年商鋪?zhàn)馐坌袠I(yè)市場深度分析及發(fā)展規(guī)劃咨詢綜合研究報(bào)告》。重點(diǎn)分析了我國商鋪?zhàn)赓U行業(yè)將面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，對商鋪?zhàn)赓U行業(yè)未來的發(fā)展趨勢及前景作出審慎分析與預(yù)測。

2023年上半年，疫情形勢明顯好轉(zhuǎn)，疊加中央及各地政府積極穩(wěn)就業(yè)、擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi)，我國消費(fèi)市場穩(wěn)步恢復(fù)，尤其是堂食餐飲、觀影等接觸型、聚集型消費(fèi)以及假日消費(fèi)加速復(fù)蘇。消費(fèi)市場的恢復(fù)提升了商業(yè)地產(chǎn)市場活力，也提振了品牌商家對市場的信心?？傮w來看，2023年上半年，我國重點(diǎn)城市商鋪?zhàn)赓U市場需求恢復(fù)釋放，商業(yè)街租金企穩(wěn)，購物中心租金恢復(fù)上漲。

下半年，隨著消費(fèi)市場的進(jìn)一步恢復(fù)，商鋪?zhàn)赓U需求有望繼續(xù)釋放。但同時也要注意，疫情“疤痕效應(yīng)”仍在，當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，居民對收入增長預(yù)期的不確定性導(dǎo)致消費(fèi)意愿尚未完全恢復(fù)，部分實(shí)體商業(yè)存在客流量大幅增長但營業(yè)額恢復(fù)不及預(yù)期的情況，甚至仍存在商戶大面積退租的現(xiàn)象。同時，居民對消費(fèi)載體、消費(fèi)內(nèi)容的要求提高也導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目間競爭加劇，如何通過優(yōu)化業(yè)態(tài)配比、品牌調(diào)改、空間改造等方式增強(qiáng)項(xiàng)目核心競爭力成為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商在當(dāng)下需要思考的問題。

商業(yè)地產(chǎn)的商鋪?zhàn)馐鄣膫鹘y(tǒng)租售模式可以簡單劃分成三大類。全部銷售、租售結(jié)合、只租不售。隨著我國商鋪?zhàn)馐坌袠I(yè)的不斷發(fā)展，除了傳統(tǒng)主力——餐飲之外，大部分城市的購物中心都產(chǎn)生了新型的體驗(yàn)式業(yè)態(tài)，如當(dāng)下較火的劇本殺、密室逃脫等，此外茶飲咖啡、高端奢侈品、國貨美妝、網(wǎng)紅品牌也占據(jù)了疫情之后商鋪?zhàn)赓U需求的大頭。因此，在我國不同城市、不同區(qū)域和不同時期又出現(xiàn)了多種多樣的細(xì)分的租售模式。

2023年上半年，我國主要商業(yè)街商鋪?zhàn)饨鹌蠓€(wěn)，重點(diǎn)商圈(購物中心)商鋪?zhàn)饨鹚江h(huán)比止跌轉(zhuǎn)漲。其中，由全國重點(diǎn)城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標(biāo)的構(gòu)成的百大商業(yè)街(百街)商鋪平均租金為24.33元/平方米/天，環(huán)比由2022年下半年的下跌0.71%轉(zhuǎn)為微幅上漲0.02%;由100個典型購物中心商鋪為樣本標(biāo)的構(gòu)成的百大購物中心(百M(fèi)ALL)商鋪平均租金為27.02元/平方米/天，在去年下半年小幅下跌后恢復(fù)上漲，環(huán)比漲幅為0.29%。

從行業(yè)宏觀環(huán)境來看，2023年上半年，疫情形勢明顯好轉(zhuǎn)，消費(fèi)市場穩(wěn)步復(fù)蘇，堂食餐飲、觀影等接觸型、聚集型消費(fèi)加速恢復(fù)，2023年1-5月全國社會消費(fèi)品零售總額同比增長9.3%，其中商品零售同比增長7.9%，餐飲收入同比增長22.6%。下半年，在“三穩(wěn)”目標(biāo)下，我國就業(yè)形勢有望改善，疊加促消費(fèi)政策持續(xù)發(fā)力，或帶動居民消費(fèi)意愿提升、消費(fèi)能力增強(qiáng)，消費(fèi)市場有望繼續(xù)穩(wěn)健恢復(fù)，進(jìn)而促進(jìn)商鋪?zhàn)赓U需求釋放。

2023年1—5月，全國共新開業(yè)3萬平方米以上購物中心91個，與2022年同期相比減少13個。2023年下半年，預(yù)計(jì)購物中心項(xiàng)目竣工、開業(yè)節(jié)奏或加快，全年新開業(yè)購物中心體量或超過2022年。

分城市等級來看，在2023年1—5月新開業(yè)購物中心的城市分布中，一二線城市占比增加。從購物中心分布來看，五大城市群(長三角、珠三角、京津冀、成渝、長江中游城市群)已開業(yè)購物中心占全國購物中心存量比重約60%，其中長三角、珠三角等東南沿海城市群內(nèi)的一二線城市及部分三線城市均有較多購物中心，其他城市群僅部分核心城市商業(yè)發(fā)達(dá)。

政府工作報(bào)告和“十四五”規(guī)劃都提出了堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需這個戰(zhàn)略基點(diǎn)。毫無疑問，小店經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，小店的優(yōu)化升級，將是食品行業(yè)打通供給渠道，接上地氣的有利和有效的舉措，政府工作報(bào)告在近年的工作任務(wù)中已經(jīng)提出了“繼續(xù)放寬市場準(zhǔn)入毫不動搖鼓勵、支持、引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展提升中小微企業(yè)創(chuàng)新能力和專業(yè)化水平”“優(yōu)惠等部分階段性政策執(zhí)行期限，實(shí)施新的結(jié)構(gòu)性減稅舉措?！?/p>

商鋪?zhàn)赓U行業(yè)市場機(jī)遇分析

下半年，地方政府或?qū)@“消費(fèi)提振年”出臺更多促消費(fèi)政策，重點(diǎn)城市亦將有更多優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)，為居民帶來優(yōu)質(zhì)消費(fèi)內(nèi)容，激發(fā)消費(fèi)潛力，促進(jìn)消費(fèi)需求釋放。同時，部分城市出臺培育建設(shè)國際消費(fèi)中心城市、優(yōu)化營商環(huán)境、鼓勵首店經(jīng)濟(jì)、支持商業(yè)外擺等方面政策，提升租戶市場信心，促進(jìn)商鋪?zhàn)赓U需求釋放，重點(diǎn)城市商鋪?zhàn)赓U市場有望繼續(xù)恢復(fù)。

2023年上半年，疫情形勢明顯好轉(zhuǎn)，疊加中央及各地政府積極穩(wěn)就業(yè)、擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi)，我國消費(fèi)市場穩(wěn)步恢復(fù)，尤其是堂食餐飲、觀影等接觸型、聚集型消費(fèi)以及假日消費(fèi)加速復(fù)蘇。消費(fèi)市場的恢復(fù)提升了商業(yè)地產(chǎn)市場活力，也提振了品牌商家對市場的信心?？傮w來看，2023年上半年，我國重點(diǎn)城市商鋪?zhàn)赓U市場需求恢復(fù)釋放，商業(yè)街租金企穩(wěn)，購物中心租金恢復(fù)上漲。

下半年，隨著消費(fèi)市場的進(jìn)一步恢復(fù)，商鋪?zhàn)赓U需求有望繼續(xù)釋放。但同時也要注意，疫情“疤痕效應(yīng)”仍在，當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，居民對收入增長預(yù)期的不確定性導(dǎo)致消費(fèi)意愿尚未完全恢復(fù)，部分實(shí)體商業(yè)存在客流量大幅增長但營業(yè)額恢復(fù)不及預(yù)期的情況，甚至仍存在商戶大面積退租的現(xiàn)象。同時，居民對消費(fèi)載體、消費(fèi)內(nèi)容的要求提高也導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目間競爭加劇，如何通過優(yōu)化業(yè)態(tài)配比、品牌調(diào)改、空間改造等方式增強(qiáng)項(xiàng)目核心競爭力成為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商在當(dāng)下需要思考的問題。

在此背景下，中指研究院在分析總結(jié)歷年研究經(jīng)驗(yàn)及商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，開展中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)的研究和編制，主要涵蓋商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)和寫字樓租金指數(shù)，用以客觀反映重點(diǎn)城市商業(yè)地產(chǎn)價格水平及其變化趨勢，以期為行業(yè)參與主體提供參考。

2023年上半年，63.6%的樣本商業(yè)街租金環(huán)比上漲，具體來看，廣州北京路步行街、北京南鑼鼓巷、武漢楚河漢街、武漢漢正街、蘇州龍湖獅山金街商鋪?zhàn)饨瓠h(huán)比漲幅相對較大，在1.0%以上，其中廣州北京路步行街租金環(huán)比漲幅最大，為1.32%;長沙坡子街、廣州上下九步行街、成都寬窄巷子、南京老門東等11條商業(yè)街租金環(huán)比漲幅在0.5%-1.0%之間;重慶三峽廣場商業(yè)街、海口騎樓老街、杭州河坊街、上海天鑰橋路休閑餐飲街等20條商業(yè)街環(huán)比漲幅在0.1%-0.5%之間;青島李村商業(yè)街、天津古文化街等6條商業(yè)街商鋪?zhàn)饨瓠h(huán)比漲幅在0.1%以內(nèi)。

與此同時，33.3%的樣本商業(yè)街租金環(huán)比下跌，具體來看，天津南市食品街、天津鼓樓商業(yè)街商鋪?zhàn)饨瓠h(huán)比跌幅相對較大，均在2.0%以上;上海七寶老街、南昌勝利路步行街、上海田子坊、重慶南坪商業(yè)街租金環(huán)比跌幅在1.0%-2.0%之間;北京五道口商業(yè)街、青島臺東步行街等5條商業(yè)街租金環(huán)比跌幅在0.5%-1.0%之間;蘇州石路步行街、重慶解放碑商業(yè)街等8條商業(yè)街租金環(huán)比跌幅在0.1%(含)-0.4%之間;北京蘇州街餐飲一條街、蘇州觀前街、?？诮夥盼髀飞虡I(yè)街商鋪?zhàn)饨鹣鄬Ψ€(wěn)定，環(huán)比跌幅在0.1%以內(nèi)。上海南京西路商業(yè)街、天津南京路商鋪?zhàn)饨瓠h(huán)比持平。

2023年上半年，部分區(qū)域新建或存量改造購物中心陸續(xù)開業(yè)，在營購物中心亦加大品牌調(diào)改力度，為居民帶來更多優(yōu)質(zhì)消費(fèi)供給的同時，項(xiàng)目租金水平亦有所提升;此外，疫情消退后購物中心客流恢復(fù)，開發(fā)運(yùn)營商心理預(yù)期增強(qiáng)，部分空置商鋪?zhàn)饨饒?bào)價較2022年下半年有所上漲，整體來看，重點(diǎn)城市典型購物中心租金水平止跌轉(zhuǎn)漲。

隨著我國堅(jiān)持“動態(tài)清零”政策的推進(jìn)，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)逐步回暖，商鋪?zhàn)馐凼袌鲆灿型》厣?，線下商鋪除了傳統(tǒng)主力——餐飲之外，茶飲咖啡、高端奢侈品、國貨美妝、網(wǎng)紅品牌也占據(jù)了特殊時期之后商鋪?zhàn)赓U需求的大頭?？梢?，商鋪?zhàn)馐坌袠I(yè)商業(yè)模式有了創(chuàng)新和精細(xì)化運(yùn)作的趨勢。

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