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中山宣布施行認(rèn)房不認(rèn)貸 住房貸款市場分析

  • 郭夢 2023年8月31日 來源:互聯(lián)網(wǎng) 755 45
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據(jù)中山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局政務(wù)網(wǎng),8月31日,廣東省中山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》,宣布認(rèn)房不認(rèn)貸。本通知自印發(fā)之日起施行,原有政策與本通知不一致的,以本通知為準(zhǔn)。

中山宣布施行認(rèn)房不認(rèn)貸

據(jù)中山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局政務(wù)網(wǎng),8月31日,廣東省中山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》,宣布認(rèn)房不認(rèn)貸。本通知自印發(fā)之日起施行,原有政策與本通知不一致的,以本通知為準(zhǔn)。

專家稱一線城市認(rèn)房不認(rèn)貸已無懸念

昨天(8月30日),廣州市和深圳市先后宣布優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),“認(rèn)房不用認(rèn)貸”正式落地。兩地均明確:居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時,家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的,不論是否已利用貸款購買過住房,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。該政策的出臺對于大城市信貸政策調(diào)整、房貸政策優(yōu)化、購房成本降低等將有直接影響,對于即將到來的“金九銀十”,新政堪稱一場“及時雨”。

認(rèn)房不認(rèn)貸,即不管是否曾經(jīng)有過貸款,只要目前名下沒有房產(chǎn),均可以按首套按揭貸款享受首付比例和利率優(yōu)惠。

執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”能為以往被認(rèn)定為“二套房”的購房人節(jié)約多少購房成本呢?

以廣州為例,該市普通住宅首套房首付比例為30%,二套房首付比例為70%,比首套首付高出40%。實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”后,按600萬元總價的房源計(jì)算,首付款將從420萬元降至180萬元,少了240萬元。此外,房貸利率也將從4.80%降至4.20%,按照貸款100萬元、30年商業(yè)貸款計(jì)算,每月可以節(jié)省357元月供。

這一政策直接利好兩類人群,一是本地?fù)Q房人群,名下住房出售后,新購住房可按首套執(zhí)行信貸政策,首付比例與房貸利率均出現(xiàn)大幅下降,二是在異地有購房人群,在認(rèn)定套數(shù)時只核查在廣州的住房情況,因此即使外地有房,只要在廣州無房,同樣可按首套執(zhí)行信貸政策。

住房貸款市場分析

7月中旬以來,監(jiān)管層數(shù)次就存量房貸利率調(diào)整作出指示,多個城市相繼跟進(jìn)釋放積極信號。近日,招商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、平安銀行、華夏銀行、中信銀行等多家銀行就存量房貸利率調(diào)整一事作出回應(yīng)。據(jù)了解,目前,監(jiān)管部門具體的指導(dǎo)方案還未出臺,多數(shù)銀行表態(tài)正在研究,準(zhǔn)備預(yù)案,并積極與監(jiān)管溝通。

業(yè)內(nèi)人士分析指出,存量房貸利率的調(diào)整不會出現(xiàn)“一刀切”的情況,大概率會根據(jù)城市級別不同、房貸金額等因素進(jìn)行“一城一策”。

央行數(shù)據(jù)顯示,截至今年6月末,我國個人住房貸款余額38.6萬億元。據(jù)中金公司分析師測算,當(dāng)前銀行存量按揭利率約為4.7%,假設(shè)存量按揭利率下調(diào)70BP降至新發(fā)放利率4.0%左右的水平,按照100萬元按揭貸款、等額本息還款計(jì)算,可降低借款人月供約400元;全行業(yè)每年可減少房貸利息約3000億元。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報告《2022-2027年中國住房貸款行業(yè)市場全景調(diào)研及投資價值評估研究報告》分析

過去幾年間,房貸利率“水漲船高”,尤其是2015年至2019年之間購房者,有的甚至背負(fù)著6%以上的利率。雖然現(xiàn)行房貸利率降低了,但按照契約精神,按揭貸款合同是自愿簽訂的,那么高利率似乎只能“認(rèn)栽”。

根據(jù)央行數(shù)據(jù),去年12月新發(fā)放住房貸款利率為4.26%,低于5年LPR利率4bp,2023年3月新發(fā)放住房貸款利率為4.14%,低于5年LPR利率16bp,且新發(fā)放購房貸款利率下限“放松”,部分城市的一手房貸利率甚至進(jìn)入了“3”時代。

對背負(fù)貸款的購房人來講,有兩個值得關(guān)注的重要日子。一個是每月20號,這天公布的最新LPR報價,決定著未來的月供是升還是降。另一個則是每年的房貸利率重定價日,一般為1月1日或者貸款發(fā)放日。

在房貸利率由固定利率轉(zhuǎn)為LPR浮動利率之后,按照央行現(xiàn)行政策,新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準(zhǔn)加點(diǎn)形成,也就是房貸利率=LPR+固定加點(diǎn)。

因此,房貸利率若重定價,其變化也就由LPR變化和加點(diǎn)變化兩部分組成。即房貸利率變化=LPR變化+加點(diǎn)變化。

央行鼓勵存量房貸利率調(diào)整的背景是居民提前還貸增加。

個人住房貸款利率基本由5年期以上LPR(貸款市場報價利率)加點(diǎn)確定。以北京為例,當(dāng)前各大銀行普遍執(zhí)行首套房貸利率為5年期以上LPR+55基點(diǎn),二套房貸利率為5年期以上LPR+105基點(diǎn)。

2022年以來,隨著LPR不斷下調(diào),疊加央行等相關(guān)管理部門對首套房貸利率加點(diǎn)幅度進(jìn)行調(diào)整,新發(fā)放的房貸利率不斷下行。

最新數(shù)據(jù)顯示,2023年6月,活期存款加權(quán)平均利率為0.23%,同比下降0.09個百分點(diǎn),定期存款加權(quán)平均利率為2.22%,同比下降的0.12個百分點(diǎn)。而根據(jù)《中國銀行業(yè)理財(cái)市場年度報告(2022年)》,2022年銀行理財(cái)各月度平均收益率為2.09%,約為新發(fā)放房貸利率的一半。

多位分析人士表示,存量貸款利率下調(diào)也意味著將加大銀行經(jīng)營壓力。據(jù)央行披露,當(dāng)前銀行凈利差已收窄至1.7%附近,已處于十余年來較低水平。下調(diào)存量房貸利率,意味著商業(yè)銀行生息資產(chǎn)收益率將進(jìn)一步下行,繼續(xù)施壓銀行利差,加大商業(yè)銀行盈利壓力。

住房貸款行業(yè)研究報告旨在從國家經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略入手,分析住房貸款未來的政策走向和監(jiān)管體制的發(fā)展趨勢,挖掘住房貸款行業(yè)的市場潛力,基于重點(diǎn)細(xì)分市場領(lǐng)域的深度研究,提供對產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、市場競爭、產(chǎn)業(yè)盈利水平等多個角度市場變化的生動描繪,清晰發(fā)展方向。

欲了解更多關(guān)于住房貸款行業(yè)的市場數(shù)據(jù)及未來行業(yè)投資前景,可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報告《2022-2027年中國住房貸款行業(yè)市場全景調(diào)研及投資價值評估研究報告》。


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