河南：支持鄭州開展商品房預售制度改革 推進鄭州、開封現(xiàn)房銷售試點

• 黃文玉 2023年8月7日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 國家統(tǒng)計局 695 41
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商品房只是特指經政府有關部門批準，由房地產開發(fā)經營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。

河南：支持鄭州開展商品房預售制度改革 推進鄭州、開封現(xiàn)房銷售試點

河南省人民政府辦公廳近日印發(fā)持續(xù)擴大消費若干政策措施的通知。其中提出，落實新發(fā)放首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策動態(tài)調整長效機制，對符合條件的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。銀行業(yè)金融機構應按照貸款合同中明確的利率重定價周期及調整方式，在利率重定價日及時調整存量房貸利率。完善二套房認定標準，未實施限購措施的城市，擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房的，銀行業(yè)金融機構執(zhí)行首套房貸款政策。支持鄭州開展商品房預售制度改革，推進鄭州、開封現(xiàn)房銷售試點。

商品房在中國興起于80年代，它是指在市場經濟條件下，具有經營資格的房地產開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過出讓方式取得土地使用權后經營的房屋，均按市場價出售。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關規(guī)定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根據(jù)其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內銷商品房兩種。

商品房只是特指經政府有關部門批準，由房地產開發(fā)經營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。它是開發(fā)商開發(fā)建設的供銷售的房屋，能辦產權證和國土證，可以自定價格出售的產權房。

商品房行業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀分析

2021年全國房地產開發(fā)投資147602億元，同比增長4.4%。其中，住宅投資111173億元，比上年增長6.4%;辦公樓投資5974億元，比上年下降8.0%;商業(yè)營業(yè)用房12445億元，比上年下降4.8%。從地區(qū)分布來看，2021年房地產開發(fā)投資主要集中在東部地區(qū)，投資額為77695億元，占全國比重的52.64%，比上年增長4.2%;其次為西部地區(qū)，投資額為33368億元，占比22.61%;中部地區(qū)緊跟其后，投資額為31161億元，占比21.11%;開發(fā)投資最少的東北地區(qū)，投資額僅為5378億元，占比3.64%。2021年東部地區(qū)、西部地區(qū)、中部地區(qū)、東北地區(qū)房地產開發(fā)投資額相比2020年增幅依次為4.2%、2.2%、8.2%、-0.8%。

2021年中國房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積975387萬平方米，比上年增長5.2%;其中住宅施工面積690319萬平方米，增長5.3%。房屋新開工面積198895萬平方米，下降11.4%;其中住宅新開工面積146379萬平方米，下降10.9%。房屋竣工面積101412萬平方米，增長11.2%;其中住宅竣工面積73016萬平方米，增長10.8%。2021年中國房地產開發(fā)企業(yè)新開工房屋面積為198895萬平方米，這是近六年來新開工房屋面積首次出現(xiàn)下滑。也是近四年首次出現(xiàn)住宅新開工面積小于住宅新房銷售面積的情況。以往的“年底開工潮”亦不再出現(xiàn)，2021年12月，全國房屋新開工水平與11月持平，為16075萬平方米，同比降幅擴大至31%，較11月擴大了10個百分點。

根據(jù)中研普華產業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國商品房行業(yè)市場現(xiàn)狀調查及投資策略咨詢報告》顯示：

2021年中國房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積達到了近十年新低，為21590萬平方米，比上年減少了3946萬平方米，同比下降15.5%;土地成交價款突破近十年新高，為17756億元，同比增長2.8%。2021年中國商品房銷售面積179433萬平方米，比上年增長1.9%;比2019年增長4.6%，兩年平均增長2.3%。其中住宅銷售面積156532萬平方米，占比87.24%，比上年增長1.1%;辦公樓銷售面積3375萬平方米，占比1.88%，同比增長1.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積9046萬平方米，占比5.04%，同比下降2.6%。

2021年中國商品房銷售額181930億元，同比增長4.8%;比2019年增長13.9%，兩年平均增長6.7%。其中住宅銷售額為162730億元，占比89.4%，同比增長5.3%;辦公樓銷售額4701億元，占比2.6%，同比下降6.9%;商業(yè)營業(yè)用房銷售額為9692億元，同比下降2.0%。

2022年1—6月份，全國商品房銷售面積68923萬平方米，同比下降22.2%;其中，住宅銷售面積下降26.6%。商品房銷售額66072億元，下降28.9%;其中，住宅銷售額下降31.8%。 [23]2022年10月，國家統(tǒng)計局發(fā)布2022年前三季度房地產數(shù)據(jù)。商品房銷售和待售方面，1—9月份，商品房銷售面積101422萬平方米，同比下降22.2%，其中住宅銷售面積下降25.7%。商品房銷售額99380億元，下降26.3%，其中住宅銷售額下降28.6%。9月末，商品房待售面積54333萬平方米，同比增長8.1%。其中，住宅待售面積增長15.6%。

2023年2月28日，國家統(tǒng)計局發(fā)布《中華人民共和國2022年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》。初步核算，2022年末商品房待售面積56366萬平方米，比上年末增加5343萬平方米，其中商品住宅待售面積26947萬平方米，增加4186萬平方米。2023年4月20日起，《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》施行。

商品房行業(yè)相關政策新資訊

2023年4月21日，據(jù)人民法院報刊文，《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》已于2023年2月14日由最高人民法院審判委員會第1879次會議通過，自2023年4月20日起施行。其中，就人民法院在審理房地產開發(fā)企業(yè)因商品房已售逾期難交付引發(fā)的相關糾紛案件中涉及的商品房消費者權利保護問題，批復提出，建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權之間的權利順位關系，按照《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(一)》第三十六條的規(guī)定處理。

根據(jù)批復，商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規(guī)定。在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。

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